- Vendere la nuda proprietà significa vendere la casa ma continuare ad abitarla finché vivi, grazie all’usufrutto.
- Il prezzo è più basso del valore pieno e dipende soprattutto dall’età di chi mantiene l’usufrutto.
- I rischi: un prezzo troppo basso, spese e imposte non chiare, effetti sull’eredità dei figli.
- Fai verificare l’atto prima di firmare: si può correggere, dopo è difficile.
Pubblicato il 13 ottobre 2026.
Come funziona
La proprietà della casa si divide in due parti. Chi ha l’usufrutto può abitarla o affittarla finché vive. Chi ha la nuda proprietà è proprietario, ma entra nel godimento pieno solo quando l’usufrutto finisce.
Chi vende la nuda proprietà incassa subito una somma e resta a casa. Chi la compra paga meno e aspetta, spesso per molti anni.
Come si calcola il prezzo
Il prezzo dipende dal valore della casa, dall’età dell’usufruttuario e dalle condizioni dell’accordo. Più è giovane chi mantiene l’usufrutto, più la nuda proprietà vale poco, perché l’attesa è lunga.
Ai fini fiscali esistono tabelle ufficiali per valutare l’usufrutto. Il prezzo reale però si stabilisce con la trattativa e con una perizia: chiedila prima di accettare un’offerta.
I rischi per chi vende
Il primo è un prezzo troppo basso o pagato a rate senza garanzie. Il secondo è non chiarire chi paga le spese straordinarie e le imposte sull’immobile. Il terzo riguarda gli eredi: la casa non entrerà nell’eredità e i figli potrebbero non essere d’accordo.
Se vendi a un figlio o a un solo erede, la vendita può essere contestata dagli altri come donazione mascherata o lesione di legittima: va impostata con cura.
I rischi per chi compra
Controlla ipoteche e pignoramenti, la regolarità urbanistica e il titolo di provenienza. Chiedi chi sosterrà le spese. Valuta quando potrai usare la casa, e quanto: l’usufruttuario può vivere a lungo, e tu devi poter aspettare.
Una clausola utile è una garanzia sul pagamento, per esempio un bonifico tracciabile e, se serve, il saldo in studio dal notaio.
Caso frequente
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Una signora di 72 anni di Napoli ha bisogno di liquidità per aiutare la figlia. Un investitore le propone di comprare la nuda proprietà della sua casa. L’offerta sembra buona, ma lei non sa se il prezzo è giusto e teme che l’altro figlio si arrabbi.
La soluzione migliore per te
- Prima di accettare: fai stimare la casa e chiedi un calcolo della nuda proprietà. Una seconda offerta aiuta a capire il prezzo.
- Per la famiglia: parlane con i figli prima: un confronto aperto evita liti dopo. Se serve, si può scrivere un accordo.
- Per l’atto: va fatto dal notaio, con clausole su spese, imposte e garanzie.
Cosa fare subito: Prima di firmare, raccogli la visura e fai calcolare il valore della nuda proprietà da un tecnico. Nessuna strada garantisce un esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Controlla la proposta e il prezzo e ti dice se è conveniente.
- Verifica gli effetti sull’eredità e sulla quota dei figli.
- Segue le clausole dell’atto con il notaio che scegli tu.
Domande frequenti
Posso vendere la nuda proprietà e restare a vivere nella casa?
Sì, grazie all’usufrutto, che dura di norma per la vita.
Che imposte si pagano?
Dipende da chi vende e da chi compra. Chiedi una verifica prima di firmare.
I miei figli possono contestare?
In alcuni casi sì, soprattutto se vendi a un solo figlio o a prezzo molto basso.
L’usufruttuario paga le spese?
Di norma ordinarie sì, straordinarie sono del nudo proprietario, salvo accordi diversi.
Si può comprare con il mutuo?
Dipende dalla banca. L’usufrutto altrui complica le garanzie.
Lo studio riceve a Napoli (P.zza Giovanni Bovio 22 e Via Monte di Dio 14), a Roma e a Bari, su appuntamento, e a distanza.
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Fonti: Normattiva (c.c. artt. 978 e seguenti), Agenzia delle Entrate. Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Testo redatto con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale e rivisto dall’avvocato.
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