Nuda proprietà e usufrutto a Napoli: rischi per chi compra

Che cosa si compra davvero

La proprietà può dividersi in due. L’usufruttuario ha il diritto di usare la casa, di solito per tutta la vita. Il nudo proprietario diventa pieno proprietario solo quando l’usufrutto finisce. Fino ad allora non puoi vivere nella casa né incassare affitti. Il vantaggio è il prezzo più basso. Il rischio è l’attesa, che non ha una data certa. Fatti elencare per iscritto gli impegni che assumi.

Il diritto di abitazione

Esiste anche il diritto di abitazione: permette di vivere nella casa, ma non di affittarla. Questi diritti risultano dai registri immobiliari, ma non sempre sono stati registrati. Chiedi una visura aggiornata: le modalità sono indicate sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Chi paga le spese

Le spese di una casa in usufrutto si dividono tra le due parti, ma la divisione dipende dalla situazione. Nei palazzi napoletani i lavori sulle facciate sono frequenti. Prima di firmare, chiedi a un notaio o a un avvocato come saranno ripartite le spese e chi vota in assemblea di condominio. Per le imposte rivolgiti all’Agenzia delle Entrate.

Casa occupata da un inquilino

Se nella casa vive un inquilino, chi compra può dover rispettare il contratto di affitto già in corso. I contratti più vecchi possono avere regole diverse da quelle attuali. Chiedi copia del contratto, delle ricevute e della registrazione. Una casa data per «libera» deve esserlo davvero al rogito, cioè all’atto di vendita dal notaio: va scritto nell’atto.

Occupazione senza titolo

A volte la casa è occupata da un parente, da un ex inquilino o da una persona senza contratto. Far lasciare la casa può richiedere una causa, con tempi che non si possono prevedere. Per questo non versare la caparra prima di sapere chi abita davvero la casa. Se compri a distanza, un sopralluogo di una persona di fiducia riduce il rischio.

Caso tipico

Un problema che capita spesso. Persone, nomi e luoghi sono inventati: non è un caso reale dello studio.

Un acquirente straniero vede un annuncio di nuda proprietà a Posillipo con uno sconto sul prezzo pieno. La proprietaria vive ancora nell’appartamento. Non aveva considerato che non potrà usare la casa per anni e che le spese della facciata potrebbero toccare a lui. Il primo passo è far valutare tutti gli impegni prima di versare la caparra.

Cosa fare nei primi 7 giorni

• Chiedi una visura per sapere chi è proprietario e se c’è usufrutto.
• Chiedi il nome di chi abita la casa e il suo contratto.
• Non pagare la caparra prima di aver letto i titoli.
• Chiedi al venditore le delibere condominiali e le spese arretrate.
• Verifica se ci sono ipoteche o pignoramenti.
• Fatti mettere per iscritto le condizioni dell’affare.

Domande frequenti

La nuda proprietà conviene?

Dipende dall’età dell’usufruttuario, dalle spese e dal tuo progetto. Non si può dire in astratto.

Posso ristrutturare?

Dipende dagli accordi con chi ha l’usufrutto. Chiedi prima a un avvocato o a un notaio.

Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Per i dettagli aggiornati consulta i siti ufficiali indicati nel testo. Testo redatto con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale e rivisto dall’avvocato.