Settembre 26, 2026

Casa comprata dai genitori e intestata al figlio: cosa succede con l’eredità?

Casa pagata dai genitori e intestata a un figlio: è donazione indiretta? Cosa si conferisce nell’eredità, pagamento parziale, legge 182/2025 e profili fiscali.

Successioni e donazioni · Guida pratica

Casa comprata dai genitori e intestata al figlio: cosa succede con l'eredità?

RFAvv. Renato Giuseppe Fiorentino·Pubblicato il 26 settembre 2026·Aggiornato il 26 settembre 2026·Lettura 3 min

Se un genitore paga il prezzo di una casa che viene intestata a un figlio, si ha di regola una donazione indiretta dell’immobile. Alla morte del genitore, negli equilibri tra fratelli si considera la casa (e il suo valore), non la somma versata. Se però il genitore ha pagato solo una parte del prezzo, secondo la Cassazione si considera soltanto il denaro.

In 30 secondi

La casa pagata dai genitori entra nei conti dell’eredità come donazione indiretta dell’immobile, salvo pagamento solo parziale. La legge 182/2025 ha ridotto i rischi per chi acquista da chi l’ha ricevuta. Ogni situazione va valutata sui documenti.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

artt. 561, 563 e 2652 c.c.legge 182/2025

Perché si parla di donazione indiretta?

Il figlio acquista con un normale contratto di compravendita, ma il prezzo lo paga il genitore con lo scopo di beneficiarlo. Le Sezioni Unite (sent. n. 9282/1992) hanno chiarito che in questo caso oggetto della liberalità è l’immobile: la compravendita è lo strumento per trasferirlo al figlio. Non serve l’atto di donazione davanti a due testimoni, perché la forma è quella del contratto utilizzato.

Diverso è il caso del semplice bonifico di denaro dal genitore al figlio, senza collegamento con un acquisto: per le Sezioni Unite (sent. n. 18725/2017) una donazione di somme rilevanti eseguita tramite ordine bancario è una donazione diretta, che richiede l’atto pubblico.

Cosa succede se il genitore ha pagato solo una parte?

Con la sentenza n. 16329 del 12 giugno 2024 la Cassazione, richiamando le Sezioni Unite del 1992, ha affermato che se il donante paga solo una parte del prezzo non si ha donazione indiretta dell’immobile e si conferisce il denaro versato. Sul punto la giurisprudenza non è del tutto uniforme, per cui le somme e le modalità di pagamento vanno ricostruite con attenzione.

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Quali conseguenze nella successione?

Collazione

tra figli e coniuge, il figlio beneficiato deve tener conto del valore ricevuto al momento della divisione, salvo dispensa del genitore nei limiti della disponibile.

Tutela della legittima

se la donazione lede la quota di riserva di altri eredi, questi possono agire in riduzione contro il donatario.

Prova

chi sostiene che vi sia stata una donazione indiretta deve dimostrare il pagamento da parte del genitore; chi afferma che si trattava di un prestito restituito deve provarlo.

Cosa cambia con la legge 182/2025?

Dal 18 dicembre 2025 la legge 182/2025 ha modificato gli artt. 561, 563 e 2652 c.c.: i legittimari non possono più chiedere la restituzione dell’immobile donato ai terzi acquirenti dal donatario. La tutela resta verso il figlio donatario, e verso chi ha ricevuto il bene a titolo gratuito se il donatario è insolvente. Per le successioni aperte prima di quella data opera un regime transitorio (domande di riduzione trascritte entro il 18 giugno 2026). In pratica, la casa ricevuta con donazione indiretta è oggi più facilmente vendibile o ipotecabile.

E le tasse?

La Cassazione (ord. n. 17424 del 16 giugno 2023) ha affermato che la donazione indiretta collegata all’acquisto di un immobile soggetto a imposta di registro proporzionale o IVA è esclusa dall’imposta di donazione, senza bisogno di dichiararla espressamente nell’atto, fermo l’onere di provare il collegamento tra somme e acquisto.

Si può "mettere in chiaro" la donazione?

Il genitore può, con testamento o con atto notarile, dare atto della liberalità e disporre la dispensa da collazione nei limiti della quota disponibile. La scelta dello strumento va valutata caso per caso.

Domande frequenti

DPerché si parla di donazione indiretta?

RIl figlio acquista con un normale contratto di compravendita, ma il prezzo lo paga il genitore con lo scopo di beneficiarlo. Le Sezioni Unite (sent. n. 9282/1992) hanno chiarito che in questo caso oggetto della liberalità è l'immobile: la compravendita è lo strumento per trasferirlo al figlio.

DCosa succede se il genitore ha pagato solo una parte?

RCon la sentenza n. 16329 del 12 giugno 2024 la Cassazione, richiamando le Sezioni Unite del 1992, ha affermato che se il donante paga solo una parte del prezzo non si ha donazione indiretta dell'immobile e si conferisce il denaro versato.

DQuali conseguenze nella successione?

RCollazione: tra figli e coniuge, il figlio beneficiato deve tener conto del valore ricevuto al momento della divisione, salvo dispensa del genitore nei limiti della disponibile; Tutela della legittima: se la donazione lede la quota di riserva di altri eredi, questi possono agire in riduzione contro il donatario; Prova: chi sostiene che vi sia stata una donazione indiretta deve dimostrare il pagamento da parte del genitore; chi afferma che si trattava di un prestito restituito deve provarlo.

DCosa cambia con la legge 182/2025?

RDal 18 dicembre 2025 la legge 182/2025 ha modificato gli artt. 561, 563 e 2652 c.c.: i legittimari non possono più chiedere la restituzione dell'immobile donato ai terzi acquirenti dal donatario. La tutela resta verso il figlio donatario, e verso chi ha ricevuto il bene a titolo gratuito se il donatario è insolvente.

Guide collegate

Un fratello ha gestito i soldi del genitore o l'eredità: come si chiede il rendiconto? →Entro quanto tempo si deve accettare l'eredità? Termini, actio interrogatoria e chiamato in possesso →Quanto dura e quanto costa una causa di divisione ereditaria? →

Divisione ereditaria: la guida completa →Tutte le guide: Successioni e donazioni →

In sintesi

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Un ricorso per mansioni superiori, straordinari e TFR respinto dal giudice del lavoro: l’importanza di prove precise da entrambe le parti.

Forniture di energia a un Comune senza contratto scritto: il credito non è dovuto

Fatture per energia cedute a una società di recupero crediti: perché senza un contratto scritto con il Comune la domanda è stata respinta.

Caduta su un marciapiede dissestato: il concorso di colpa del pedone

Il Tribunale in appello dimezza il risarcimento: quando la disattenzione del pedone riduce la responsabilità del Comune.

Caduta per strada: perché la sola testimonianza può non bastare

Una richiesta di risarcimento al Comune respinta in due gradi: il peso del verbale della polizia locale rispetto al testimone.

Consulenza tecnica preventiva: il giudice può limitare le domande “esplorative”

Un appalto per la copertura di un capannone e le infiltrazioni lamentate dal committente: cosa può e cosa non può chiedere il consulente del giudice.

Cartella esattoriale non impugnata entro 60 giorni: cosa succede

Un ricorso contro una cartella dichiarato inammissibile perché la notifica era avvenuta un anno prima: l’importanza del termine di impugnazione.

Come Funziona la Divisione Ereditaria di una Casa: Guida Semplice per Eredi in Difficoltà

Come Diventare Proprietario di una Casa Senza Comprarla: Cos’è e Come Funziona l’Usucapione

Cartella di Pagamento: Guida Semplice per Capire Cosa Fare e Non Perdere Tempo

Incidente stradale per un tombino bagnato o rotto: chi paga i danni? Guida facile

Come Difendersi dal Fermo Amministrativo e dalle Cartelle di Pagamento: Guida Semplice per Privati e Aziende

Cos’è l’Ipoteca sui Beni Ereditati e Quando si Può Annullare? Una Guida Semplice per Difendersi

Aiuto! Ho ricevuto una maxi cartella esattoriale o un’intimazione di pagamento: cosa devo fare?

Come difendersi da una cartella esattoriale ingiusta o prescritta: la guida semplice per capire i tuoi diritti

Cartelle e intimazioni di pagamento: quando sono valide?

Cartelle pazze e multe scadute: come difendersi in tribunale?

Aiuto, ho ricevuto un preavviso di ipoteca: cosa significa e come difendersi?

Come Difendersi da una Cartella Esattoriale o da un’Intimazione di Pagamento Ingiusta? La Guida Facile

Come difendersi da una cartella pazza o da un debito ingiusto: la verità sull’estratto di ruolo e sui tuoi diritti

Cartelle e Avvisi di Pagamento: Quando e Come Puoi Cancellare i Debiti Ingiusti

Cartelle Esattoriali e Avvisi di Addebito: La Guida Semplice per Difendersi e Non Sbagliare Mossa

Come comprare casa e firmare contratti senza rischi: la guida facile per tutti

Come Difendersi da un Avviso di Addebito o una Cartella Esattoriale: Guida Semplice per Privati e Aziende

Come difendersi da cartelle esattoriali e intimazioni di pagamento: Guida facile per privati e aziende

Azione Revocatoria Ordinaria: Come Tutelare il Tuo Credito se il Debitore “Svuota” il Suo Patrimonio

Fondo Patrimoniale e Debiti: Quando i Creditori Possono “Aggredirlo” con l’Azione Revocatoria

Acquisizione studi legali

Interessi in conto corrente: come scoprire se la banca ti ha tolto soldi ingiustamente e come riaverli

Contributi Previdenziali non pagati: dopo quanto tempo vanno in prescrizione? La Guida Semplice

Conti correnti e debiti in banca: cosa fare se ti chiedono di restituire i soldi all’improvviso?

Conto corrente e addebiti illegittimi: quando la banca sbaglia e come recuperare i tuoi soldi

Cartella di pagamento per l’acqua: quando la bolletta è prescritta e come difendersi

Interessi in conto corrente: come recuperare i soldi addebitati ingiustamente dalla banca

Conto corrente senza firma della banca? Ecco come recuperare i tuoi soldi

Eredità e immobili confiscati: se non occupi la casa, l’indennità di occupazione non è dovuta

Conto corrente e calcoli sbagliati della banca: ecco come difendersi e recuperare le somme illegittime

Cartella esattoriale e tasse non pagate: attenzione a non sbagliare giudice!

Cartella esattoriale e tasse vecchie: come difendersi e a quale giudice rivolgersi

Estratto di Ruolo e Cartelle Esattoriali: Quando si Possono Impugnare e Come Cancellare i Vecchi Debiti

Conto corrente in rosso? Ecco quando la banca sbaglia e come difendersi

Conto corrente e tassi alti: quando si può chiedere il rimborso alla banca?

Cartelle di Pagamento e Avvisi INPS: Quando il Debito va in Prescrizione?

Falsa firma su un contratto di prestito? Ecco cosa rischi se ti difendi nel modo sbagliato

Decreto ingiuntivo e fideiussione: cosa rischia chi fa da garante e come difendersi

Assegno circolare clonato o falso: come difendersi e recuperare i soldi dalla banca

Conto Corrente: Come Riprendersi i Soldi degli Interessi Ingiusti dalla Banca

Conto Corrente: come scoprire se la banca ti sta addebitando costi non dovuti e come recuperare i tuoi soldi

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Anatocismo e Commissioni Bancarie: Come Recuperare i Tuoi Soldi

Fideiussione Bancaria Nulla: Ecco Quando non Devi Pagare i Debiti di un’Azienda

Conto corrente e costi eccessivi: il Tribunale di Napoli condanna la banca a restituire soldi

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Penale per recesso anticipato dal finanziamento: quando la clausola è nulla?

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Hai ricevuto un’intimazione di pagamento? Ecco cosa devi sapere per non rischiare

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Cessione del Credito e Decreto Ingiuntivo: Cosa fare quando la banca “vende” il tuo debito?

Investimenti in banca: come difendersi se hai perso i tuoi risparmi

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Decreto ingiuntivo dalla banca: come difendersi e far valere i propri diritti

Azioni in perdita? Ecco quando la banca deve darti il risarcimento

Conti correnti: come recuperare i soldi se il contratto bancario non è in regola

Estratto Conto e Spese Bancarie: Come Recuperare i Soldi Pagati Ingiustamente

Azioni non quotate: come ottenere il risarcimento se la banca non ti ha informato

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Contestare un debito con la banca: come evitare di perdere la causa

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Causa alla banca per interessi e conti correnti: ecco cosa devi sapere per non perdere

Sospensione dell’esecuzione forzata: quando si può bloccare una sentenza?

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Appello respinto: cosa succede quando la controparte perde?

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Mediazione obbligatoria: per la delega all’avvocato serve davvero il notaio?

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Cosa succede se nessuno si presenta all’udienza? La guida semplice all’estinzione del processo

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Documenti bancari del defunto: cosa può fare l’erede e chi paga le spese legali?

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Cessione del credito e debiti bancari: come difendersi se non ricevi la notifica?

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Decreto Ingiuntivo: quando l’opposizione non ferma il pagamento? Il caso del Tribunale di Pisa

Furto alla Credit Agricole di Piazza Medaglie d’Oro: Non fermarti al rimborso della banca.

Il furto alla Credit Agricole di Napoli (Piazza Medaglie d’Oro)

Opposizione al precetto su cambiale: a quale giudice rivolgersi per importi inferiori a 10.000 euro?

Opposizione a Decreto Ingiuntivo: Perché il Giudice può dire di “No” alla sospensione?

Come chiudere una causa legale prima della fine? Tutto sulla rinuncia agli atti spiegato in modo semplice

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Giustizia Riparativa: cosa fare se il giudice ti nega il percorso di pace? La svolta della Cassazione

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Servitù di parcheggio: da oggi è possibile! Ecco le novità della Cassazione

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Comprare una casa non in regola: l’atto di vendita è valido? Ecco cosa ha deciso la Cassazione

Spese condominiali: come difendersi se il calcolo è sbagliato?

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Eredità e Casa di Famiglia: Il Diritto di Abitazione spetta sempre al Coniuge?

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Diritto di abitazione del coniuge superstite: spetta anche sulla casa delle vacanze?

Genitore e figli conviventi: i soldi dati per le spese di casa sono donazioni?

Prestito tra privati: devo pagare le tasse se porto la carta in Tribunale?

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Accertamento fiscale su società di persone: perché il coinvolgimento di tutti i soci è obbligatorio?

Imposta di registro: chi paga e come chiedere il rimborso? Le novità della Cassazione 2024

Arricchimento Senza Causa: Come Recuperare i Tuoi Soldi se il Contratto è Nullo

Mutuo in banca e soldi “bloccati”: la guida semplice alla nuova sentenza della Cassazione

Vacanza in crociera e problemi legali: chi è davvero un “consumatore”?

Interessi legali dopo una causa: ecco quanto ti spetta davvero e come evitare brutte sorprese

Libretto postale bloccato per pignoramento: cosa ha deciso il Tribunale di Napoli in un caso dello studio

Blocco totale di un libretto postale dopo un pignoramento: il ricorso d’urgenza e la soccombenza virtuale in un caso anonimo seguito dallo studio.

Contributi INPS non pagati: dopo quanto tempo cadono in prescrizione?

Si può ancora impugnare l’estratto di ruolo? Ecco cosa devi sapere

Cartella esattoriale mai ricevuta: posso fare ricorso? La guida semplice

Cartella esattoriale per bollo auto: a quale Giudice bisogna rivolgersi per l’impugnazione?

Bollo Auto: Dove fare ricorso? La guida semplice per non sbagliare Giudice

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Furto al supermercato: se mi vedono e mi fermano subito è reato vero e proprio?

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Rifiuto dell’Alcoltest: Si può evitare la condanna? Ecco cosa devi sapere

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Quando l’aiuto a un amico diventa un reato: la Cassazione fa chiarezza su estorsione e usura

Mancato versamento IVA: la crisi aziendale ti giustifica? La parola alla Cassazione

Guida in stato di ebbrezza: si può evitare il processo per “particolare tenuità”?

Sequestro dei beni: lo Stato può portarteli via anche se il reato è solo “tentato”?

Lottizzazione Abusiva e Prescrizione: Possono confiscarmi il terreno anche se il reato è scaduto?

Furto con destrezza: basta una semplice distrazione per essere puniti più severamente?

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Il Contratto di Commissione: Cos’è e come funziona la vendita per conto terzi

Cos’è il contratto di conto corrente? Guida semplice per aziende e privati

Che cos’è il Contratto Estimatorio?

Rent to Buy: Come Comprare Casa Anche Se Non Hai Subito il Mutuo

Affidare un oggetto a qualcuno: Come funziona il “Contratto di Deposito” e come ti tutela

Il Deposito Bancario spiegato semplice: sono al sicuro i tuoi risparmi?

I Tuoi Titoli in Banca sono al Sicuro? Ecco Cosa Deve Fare l’Istituto per Proteggere i Tuoi Risparmi

Il Contratto di Mandato: Come Delegare i Tuoi Affari in Totale Sicurezza

Il Mediatore e l’Agenzia: quando sei obbligato a pagare la provvigione? Guida semplice

Conto postale bloccato oltre i limiti del pignoramento: un caso seguito dallo studio a Napoli

Poste aveva bloccato l’intero conto di una pensionata dopo un pignoramento, anche la parte impignorabile. Come funziona il ricorso d’urgenza (art. 700 c.p.c.) e come si è concluso il caso.

Tutto quello che devi sapere sulla Centrale Rischi: Cos’è, come funziona e come difendersi dalle segnalazioni illegittime

Rendita Perpetua: Cos’è e Come Funziona il Contratto per Guadagnare “Per Sempre”

Il Contratto di Riassicurazione: Chi protegge la tua Assicurazione?

Contratto di Riporto: Cos’è e Come Funziona

Sconto Bancario: Come Trasformare i Crediti in Denaro Subito

Cassette di Sicurezza in Banca: Sono Davvero Sicure? Tutto su Furti, Eredità e Risarcimenti

Bollette e Forniture Aziendali: Guida Semplice al Contratto di Somministrazione

Acquisti e Garanzie: I Tuoi Diritti sulla Vendita dei Beni di Consumo Spiegati Semplice

Spedire Merce Senza Rischi: La Guida Semplice al Contratto di Spedizione

Il Contratto di Subfornitura: La Guida Semplice per Difendere il Tuo Lavoro e i Tuoi Incassi

Problemi con Spedizioni o Viaggi? Guida Semplice al Contratto di Trasporto per Tutelare i Tuoi Diritti

Contratto di Rete: Come far Crescere la Tua Impresa Unendo le Forze

Hai una lite sulla proprietà di un bene? Ecco come il Sequestro Convenzionale può aiutarti

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Comprare solo se “funziona”: Cos’è la Vendita a Prova e come ti protegge

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Comprare oggi e pagare domani: Guida semplice alla Vendita a Termine di Titoli di Credito

Comprare a Rate e Diventare Proprietari alla Fine: La Vendita con Riserva di Proprietà Spiegata Semplice

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Cos’è la vendita con riserva di gradimento? Scopri come funziona il contratto che si conclude solo se al compratore “piace” il bene e cosa succede se non rispondi.

Il Contratto di Comodato: Cos’è, Come Funziona e Perché Conviene (Spiegato Semplice)

Contratto di mutuo: cosa sapere prima di firmare?

Contratto di assicurazione: come funziona e quali rischi copre?

Affitto d’Azienda: Guida Semplice alle Tasse (Per chi Affitta e chi Prende in Gestione)

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Comprare casa in sicurezza: Guida al Contratto Preliminare (o “Compromesso”)

Apertura di Credito Bancario: Cos’è, come funziona il “Fido” e tutele per il cliente

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Cauzione per i richiedenti asilo: la parola passa all’Europa. Ecco cosa sta succedendo

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Cassazione Sezioni Unite (sent. 31310/2024): l’accettazione con beneficio d’inventario del genitore rende il minore erede definitivo, impedendo la rinuncia da maggiorenne, anche senza inventario. Scopri i dettagli.

Casa comprata dai genitori e intestata al figlio: cosa succede con l’eredità?

Perché si parla di donazione indiretta?

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Domande frequenti

DPerché si parla di donazione indiretta?

DCosa succede se il genitore ha pagato solo una parte?

DQuali conseguenze nella successione?

DCosa cambia con la legge 182/2025?

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