- La caparra confirmatoria è la somma data alla firma del preliminare come garanzia dell’impegno.
- Se non rispetta l’accordo chi l’ha ricevuta, l’altra parte può recedere e chiedere il doppio; se non lo rispetta chi l’ha data, chi l’ha ricevuta può recedere e tenerla (art. 1385 c.c.).
- In alternativa si può chiedere al giudice l’esecuzione del contratto o la risoluzione con il risarcimento del danno.
Caso frequente · Un problema che capita spesso
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Il caso
A Roma una coppia firma il preliminare per un appartamento e versa una caparra. Prima del rogito il venditore riceve un’offerta più alta e comunica che non vende più. La coppia ha già dato la disdetta dell’affitto e non sa se riavrà solo la caparra o può ottenere di più.
Cosa dice la legge
Secondo l’art. 1385 del codice civile, se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto e trattenerla. Se inadempiente è la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere e chiedere il doppio. Ma chi non è inadempiente può anche scegliere un’altra strada: domandare l’esecuzione del contratto (nel caso della vendita, una sentenza che sostituisce il rogito) oppure la risoluzione, con il risarcimento del danno secondo le regole generali. Conta molto cosa dice il preliminare: nome della caparra, termini, condizioni, stato dell’immobile.
La soluzione migliore per te
- Se vuoi ancora la casa: di solito conviene mandare subito una diffida scritta che fissa una nuova data per il rogito; se il venditore non risponde, si valuta la domanda di esecuzione del contratto, ricordando di trascrivere la domanda per tutelarti verso chi compra dopo.
- Se preferisci uscire: il recesso con richiesta del doppio è rapido e lineare, ma devi comunicarlo per iscritto in modo chiaro.
- Se il danno è maggiore della caparra (spese, affitto, mutuo): valuta con l’avvocato se conviene la risoluzione con risarcimento, che richiede prove.
Cosa fare subito: raccogli preliminare, ricevute, messaggi e mail; non scrivere frasi che sembrino una rinuncia; fai leggere il contratto prima di scegliere. Nessuna strada garantisce un esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Legge il preliminare e ti dice quale strada è più solida nel tuo caso.
- Prepara la diffida o la comunicazione di recesso.
- Ti segue nella domanda al giudice e nella trascrizione, se vuoi la casa.
Domande frequenti
Il preliminare deve essere scritto?
Per gli immobili sì, per iscritto. Un accordo solo a voce non basta.
Se il venditore ha già venduto a un altro?
Dipende da chi ha trascritto prima. Per questo conviene muoversi presto e farsi guidare.
La caparra è la stessa cosa dell’acconto?
No: l’acconto è solo un pagamento anticipato, la caparra ha l’effetto di garanzia visto sopra. Conta come è scritto nel contratto.
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Fonti: Codice civile, art. 1385, Normattiva. Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Questo testo è stato preparato con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale.
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