En 30 secondes
- La promesse de vente (compromis) oblige à signer ensuite l’acte définitif, mais ne transfère pas la propriété.
- Pour une maison, elle doit être écrite, sinon elle est nulle ; elle doit être enregistrée et, si elle est faite par acte notarié, elle peut être transcrite.
- Les sommes versées doivent être bien qualifiées : un acompte n’est pas des arrhes confirmatoires.
- Si le vendeur ne se présente pas chez le notaire, en plus de la réparation on peut demander un jugement qui transfère la propriété (art. 2932 du Code civil italien).
Mis à jour le 14 octobre 2026.
L’achat d’un bien immobilier passe presque toujours par une étape intermédiaire : la promesse de vente, communément appelée « compromis ». Beaucoup se demandent pourquoi on ne va pas tout de suite chez le notaire pour l’acte de vente. Dans ce guide, vous trouvez à quoi elle sert, quelles règles de forme s’appliquent, comment fonctionnent les arrhes et ce que vous pouvez faire si l’autre partie ne signe pas.
Qu’est-ce que la promesse de vente ?
C’est le contrat par lequel une partie ou les deux s’obligent à conclure à l’avenir le contrat définitif, c’est-à-dire l’acte de vente. Si l’obligation porte à la fois sur le vendeur et sur l’acheteur, on parle de promesse synallagmatique ; si elle ne lie qu’une seule partie, laissant l’autre libre de décider, de promesse unilatérale. La promesse crée l’obligation de vendre et d’acheter, mais ne transfère pas encore la propriété.
À quoi sert la promesse de vente ?
- Gagner du temps : on bloque l’affaire et on reporte la signature finale, par exemple pour obtenir le prêt ou préparer les documents.
- Vérifier que tout est en ordre : dans la période entre la promesse et l’acte de vente, on vérifie la provenance, les hypothèques, la conformité urbanistique et cadastrale, et on se protège contre les changements défavorables.
Quelles règles s’appliquent pour la forme, l’enregistrement et la transcription ?
La forme écrite est-elle obligatoire ?
La promesse doit avoir la même forme que le contrat définitif (art. 1351 du Code civil italien) : pour une maison, la forme écrite est exigée, sinon elle est nulle. Une éventuelle résolution amiable doit elle aussi être faite par écrit.
Comment enregistre-t-on la promesse ?
La promesse doit être enregistrée auprès de l’Agenzia delle Entrate (l’administration fiscale italienne) dans le délai légal, qui est en principe de vingt jours à compter de la date de l’acte. Les montants et les impôts dépendent du contenu, par exemple des sommes versées : il convient de les faire calculer à l’avance.
Quand peut-on transcrire la promesse ?
Si la promesse est rédigée par acte notarié (ou par acte sous seing privé authentifié), elle peut être transcrite dans les registres immobiliers (art. 2645-bis c.c.).
La transcription a un effet de prénotation : si le vendeur vend la même maison à un tiers, ou si surviennent des hypothèques ou des saisies, celui qui a transcrit est dans une position beaucoup mieux protégée. Elle est utile surtout quand il s’écoule beaucoup de temps entre la promesse et l’acte de vente.
Qu’est-ce qui change si je reçois les clés à l’avance ?
Si le vendeur remet les clés avant l’acte de vente (promesse à effets anticipés), celui qui les reçoit est en principe un simple détenteur et non un possesseur : habiter la maison avant l’acte de vente ne suffit pas, en soi, à faire démarrer la prescription acquisitive.
Quelle différence y a-t-il entre acompte et arrhes confirmatoires ?
À la promesse, on verse souvent une somme, et il est important de la qualifier correctement :
- l’acompte est une avance sur le prix, à restituer si la vente ne se conclut pas ;
- les arrhes confirmatoires (art. 1385 c.c.) ont aussi une fonction de garantie et de liquidation anticipée du dommage.
Le nom donné à la somme dans le contrat compte, mais comptent aussi la volonté des parties et les clauses. Une formule générique ou contradictoire est source de litiges. Pour les arrhes pénitentielles, qui permettent de se rétracter en les perdant, voir le guide dédié lié ci-dessous.
Que faire si une partie n’exécute pas ?
Si une partie se désiste ou ne se présente pas chez le notaire, vous avez plusieurs voies :
- vous rétracter du contrat et retenir les arrhes, si le défaillant est celui qui les a versées ;
- vous rétracter et exiger le double des arrhes, si le défaillant est celui qui les a reçues ;
- demander la résolution ou l’exécution du contrat, avec la réparation du dommage à prouver selon les règles générales ;
- demander au juge l’exécution en nature (art. 2932 c.c.) : un jugement qui produit les effets du contrat non conclu et transfère la propriété, à condition que vous payiez ou offriez le prix restant. La demande doit être transcrite.
Dans tous les cas, il faut une inexécution qui ne soit pas de peu d’importance. Pour les litiges sur les droits réels, la médiation obligatoire est en principe prévue avant le procès.
Pourquoi se faire assister par un avocat ?
La rédaction d’une promesse de vente n’est pas une formalité. Les pièges sont nombreux : pour les biens immobiliers à construire, la loi impose des contenus obligatoires et des garanties ; pour les biens immobiliers provenant d’une donation, il y a le risque de revendications des héritiers, à gérer par des clauses spécifiques ; dans la « promesse de promesse », la validité dépend d’un intérêt concret des parties.
Avant de signer, il convient de faire contrôler la provenance, les hypothèques, la conformité urbanistique et cadastrale, la date de l’acte de vente et les clauses suspensives, par exemple l’obtention du prêt.
La voie qui convient généralement
Les voies possibles
- Aller tout de suite chez le notaire pour l’acte de vente.
- Signer d’abord une promesse écrite, enregistrée et, si utile, transcrite.
- Si l’autre partie ne signe pas : rétractation avec arrhes, résolution avec réparation, ou jugement selon l’art. 2932 c.c.
Laquelle convient généralement et pourquoi
Il convient généralement d’avoir une promesse écrite avec soin, avec les sommes clairement qualifiées et, lorsqu’il s’écoule beaucoup de temps avant l’acte de vente, la transcription. Si l’acte de vente échoue, le choix entre rétractation, résolution et jugement dépend de qui est défaillant, de la manière dont les arrhes ont été définies et de combien vous voulez encore acheter la maison. Cela dépend du cas et des documents.
Que faire tout de suite
- Apportez le projet de promesse avant de la signer, avec les documents du bien immobilier.
- Vérifiez comment le contrat qualifie les sommes versées : acompte ou arrhes.
- Vérifiez l’enregistrement et l’éventuelle transcription ; rassemblez provenance, hypothèques et conformité urbanistique et cadastrale.
Chaque situation doit être évaluée sur les documents du cas concret : cette indication n’est pas une promesse de résultat.
À lire aussi : Guides juridiques du cabinet Studio Legale Fiorentino · L’acheteur ne se présente pas à l’acte de vente : que faire ? Guide pratique pour le vendeur · Rent to buy : comment acheter une maison même sans avoir tout de suite le prêt · Vente d’un bien immobilier avec réserve de propriété : le guide simple pour éviter les risques fiscaux · Comment acheter une maison et signer des contrats sans risques : le guide facile pour tous · Rome : j’ai versé les arrhes pour acheter une maison et le vendeur se rétracte, que puis-je demander ? · Acheter une maison non conforme : l’acte de vente est-il valable ? Voici ce qu’a décidé la Cour de cassation · Offre d’achat signée en agence : est-elle contraignante ? Arrhes, rétractation et risques · Compromis pour une villa à Vico Equense : arrhes et que faire si le vendeur se rétracte.
Comment Me Fiorentino peut vous accompagner
Le cabinet travaille aussi à distance, avec des documents envoyés en ligne. Le devis est écrit et arrive avant la mission. Les bureaux sont à Naples, Rome et Bari, sur rendez-vous.
Contactez-nousÉcrivez-nous sur WhatsAppAppelez-nous au 347 5264190
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la promesse de vente (compromis) ?
C’est le contrat par lequel une partie ou les deux s’obligent à conclure à l’avenir le contrat définitif, c’est-à-dire l’acte de vente. Elle ne transfère pas encore la propriété.
La promesse doit-elle être écrite ?
Oui : elle doit avoir la même forme que le contrat définitif, donc pour une maison la forme écrite est exigée, sinon elle est nulle.
Quelle différence y a-t-il entre acompte et arrhes confirmatoires ?
L’acompte est une avance sur le prix, à restituer si la vente ne se conclut pas. Les arrhes confirmatoires (art. 1385 c.c.) servent aussi de garantie et liquident à l’avance le dommage : celui qui se rétracte en raison de l’inexécution d’autrui peut les retenir ou en demander le double.
Que peut-on faire si le vendeur ne se présente pas chez le notaire ?
En plus de la réparation des dommages, on peut demander au juge l’exécution en nature (art. 2932 c.c.) : un jugement qui produit les effets du contrat non conclu, en payant ou en offrant le prix restant.
À quoi sert de transcrire la promesse ?
La transcription dans les registres immobiliers a un effet de prénotation : si le vendeur vend le même bien à un autre, la transcription protège celui qui a signé la promesse.
Sources : Normattiva, Code civil italien, art. 1351, 1385, 2645-bis et 2932. Auteur : Me Renato Giuseppe Fiorentino, barreau de Naples. Texte informatif, ne remplace pas un avis sur votre cas.
Guides associés
- Arrhes pénitentielles dans la promesse de vente : si vous vous rétractez, que perdez-vous ?
- Exécution en nature (art. 2932 c.c.) : quand le juge transfère le bien immobilier
- Acheter une maison en Campanie : les contrôles juridiques avant la promesse de vente
- Vices de la maison achetée : délais pour les dénoncer et recours
Logement, immobilier et copropriété : tous les guides et comment contacter le cabinet →
À lire aussi
- Contrat d’assurance : comment il fonctionne et quels risques couvre-t-il ?
- Le contrat de prêt à usage (comodat) : ce que c’est, comment il fonctionne et pourquoi il est avantageux (expliqué simplement)
- Qu’est-ce que la vente sous réserve d’agrément ? Découvrez comment fonctionne le contrat qui ne se conclut que si le bien « plait » à l’acheteur et ce qui se passe si vous ne répondez pas.
Traduit de l’original italien ; mis à jour le 18 octobre 2026.
Hai una questione simile?
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche a distanza.