Avv. Renato Giuseppe Fiorentino · Aggiornato il 13 ottobre 2026 · Lettura 5 min
Hai versato una caparra per comprare casa e ora hai un dubbio. Puoi tirarti indietro? E se lo fai, quanto perdi? La risposta dipende da come è scritta la caparra nel preliminare. Qui vedi le due forme più comuni e come distinguerle.
In 30 secondi
Con la caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) il contratto dà a una o a entrambe le parti il diritto di recedere. Chi recede perde la caparra data o restituisce il doppio di quella ricevuta. Con la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) la caparra serve a garantire l’affare. Per capire quale hai, leggi la clausola.
I due tipi di caparra
La caparra è una somma che una parte dà all’altra quando firma il preliminare. Di solito la dà chi compra a chi vende. La legge conosce due forme principali.
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) serve a confermare l’impegno. Se chi l’ha data non adempie, l’altra parte può recedere e trattenerla. Se non adempie chi l’ha ricevuta, l’altra parte può recedere e chiedere il doppio. In alternativa si può chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto, con il risarcimento del danno.
La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) funziona in modo diverso. Qui il contratto prevede il diritto di recesso per una o per entrambe le parti. La caparra è il prezzo di questo recesso. Chi recede perde quella che ha dato, o restituisce il doppio di quella che ha ricevuto. Fine. Non c’è altro risarcimento da pagare.
La differenza chiave è questa. Con la penitenziale puoi uscire dall’affare senza dover motivare un inadempimento, se paghi il prezzo del recesso. Con la confirmatoria non c’è un diritto di ripensarci: se non adempi, sei inadempiente.
Come capire quale caparra hai
Non basta il nome. Conta il contenuto del contratto. Cerca nel preliminare queste frasi:
- Una clausola che dice che le parti possono recedere dal contratto. È il segnale della penitenziale.
- Parole come «caparra confirmatoria» e «fermo restando il risarcimento del danno». Sono il segnale della confirmatoria.
- L’eventuale termine entro cui si può recedere. Dopo quel termine il diritto può non esserci più.
- Il caso in cui la somma è chiamata solo «acconto». Un acconto è un anticipo sul prezzo e non una caparra.
Se la clausola è poco chiara, il significato si ricostruisce dal testo e dalla volontà delle parti. Qui la lettura dei documenti fa la differenza. Verifica la norma vigente e la giurisprudenza aggiornata prima di decidere.
Per il caso in cui l’altra parte non firma il rogito leggi anche Contratto preliminare e caparra confermatoria.
Cosa perdi se recedi e cosa ottieni
Ecco il quadro, in modo semplice.
- Sei tu a comprare e recedi con una penitenziale: perdi la caparra che hai dato.
- Sei tu a vendere e recedi con una penitenziale: restituisci il doppio di quella che hai ricevuto.
- Recede l’altra parte: hai diritto alla caparra o al doppio, ma non a un risarcimento in più.
- Non c’è diritto di recesso nel contratto: il caso torna sotto le regole dell’inadempimento e della caparra confirmatoria.
Attenzione al momento in cui recedi. Il recesso va comunicato per iscritto e in modo che resti la prova. Se ci sono termini nel contratto, rispettali. Un recesso fuori tempo può non valere. Verifica la norma vigente e le clausole del tuo preliminare.
Cosa controllare prima di firmare
- Scrivi nella clausola se la somma è confirmatoria o penitenziale. Non lasciare spazio a dubbi.
- Indica chi può recedere e fino a quando.
- Controlla prima dell’affare conformità urbanistica e catastale, ipoteche e provenienza dell’immobile. Una caparra data su un immobile problematico è difficile da recuperare.
- Metti per iscritto le condizioni, come l’ottenimento del mutuo.
- Conserva le ricevute di ogni pagamento.
Caso frequente · Un problema che capita spesso
Paolo e Anna firmano il preliminare per una casa in provincia di Salerno e versano una caparra. Qualche settimana dopo la banca nega il mutuo. Pensano di poter semplicemente ritirarsi.
Rileggono il contratto. C’è una clausola che parla di caparra confirmatoria e non c’è alcuna condizione legata al mutuo. Non c’è nemmeno un diritto di recesso.
Prima di scrivere al venditore chiedono una verifica del testo. Capiscono che la loro posizione è più delicata di quanto pensavano. Valutano se proporre un accordo scritto, prima che la situazione peggiori.
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra caparra e acconto?
L’acconto è un anticipo sul prezzo e si restituisce se la vendita non si fa. La caparra ha una funzione di garanzia o di prezzo del recesso e segue le regole degli articoli 1385 e 1386 del codice civile.
Posso recedere se ho solo scritto «caparra» nel contratto?
Non automaticamente. Se non c’è un diritto di recesso scritto nel contratto, la parola «caparra» da sola non basta. Va letto tutto il testo. Verifica la norma vigente e la giurisprudenza sul tuo caso.
Il venditore può tenere la caparra se il mutuo non viene concesso?
Dipende dal contratto. Se il preliminare prevede una condizione legata al mutuo, di solito la risposta cambia. Se non la prevede, il rischio è più alto. Porta il testo a un avvocato prima di muoverti.
Fonti ufficiali: Normattiva · Corte di Cassazione. Contenuto informativo: non costituisce parere legale.
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La strada che di solito conviene
Le strade possibili
- Recedere, se il contratto lo prevede, e accettare di perdere la caparra o restituirne il doppio.
- Concordare con l’altra parte un accordo scritto, per esempio una proroga.
- Far valere l’inadempimento dell’altra parte, se la caparra è confirmatoria.
Quale conviene di solito e perché
Di solito conviene provare prima un accordo scritto. Evita la perdita della caparra e i tempi di una causa. Se non è possibile, dipende dal caso: conta come è scritta la clausola e chi è inadempiente. Il recesso è una strada chiara solo se il contratto lo prevede.
Cosa fare subito
- Rileggi la clausola sulla caparra e cerca il diritto di recesso.
- Raccogli ricevute, preliminare ed eventuali comunicazioni.
- Non inviare comunicazioni di recesso prima di aver verificato il testo.
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto: questa indicazione non è una promessa di esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
Due consigli pratici sul preliminare:
- Prima di firmare, fai controllare la clausola sulla caparra e sul recesso.
- Conserva ogni ricevuta e ogni messaggio scambiato con l’altra parte.
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