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- Según el artículo, el rent to buy le hace entrar enseguida en casa con una cuota dividida en parte de alquiler y parte de anticipo, que se descuenta del precio si compra.
- La escritura pública transcrita le protege si el propietario vende a otros o tiene deudas.
- Si no compra, por lo general las cuotas se quedan con el propietario, salvo pacto distinto: lea bien el contrato antes de firmar.
Actualizado el 15 de octubre de 2026.
Ha encontrado la casa de sus sueños. Es perfecta, está en el lugar adecuado y es justo la que buscaba. Pero hay un problema: el banco, en este momento, no está listo para concederle la hipoteca, o bien necesita algo de tiempo para reunir la liquidez necesaria para la entrada.
¿Qué hacer? ¿Debe renunciar? En absoluto. Existe una solución inteligente prevista por la ley, llamada Rent to Buy (o, en español, «alquiler con opción de compra»).
En este artículo le explicaremos exactamente qué es, cómo funciona y por qué es fundamental contar con la asistencia de un Despacho Jurídico para formalizarlo con total seguridad.
¿Qué es el Rent to Buy? Explicado con palabras sencillas
Imagine el Rent to Buy como una «prueba de conducción» prolongada de su futura casa, pero con una enorme ventaja: el dinero que paga cada mes no se pierde del todo.
En términos técnicos se llama «contrato de disfrute en función de la posterior enajenación» y fue introducido por el decreto «Sblocca Italia» (d.l. 133/2014).
Funciona así:
- Entra enseguida en casa: El propietario le entrega las llaves de inmediato.
- Paga una cuota mensual: Este pago mensual se divide en dos partes.
- Decide al final: Dentro de un tiempo establecido (por ejemplo 3, 5 o 10 años), tiene derecho a comprar la casa, descontando del precio una parte del dinero que ya ha pagado.
¿Cómo funciona el pago mensual? La «hucha»
Esta es la parte más importante de entender. Cuando paga un alquiler normal, ese dinero es la retribución por el uso de la casa y «simplemente desaparece». En el Rent to Buy, en cambio, las partes deciden dividir la suma mensual en dos cuotas:
- La cuota de «alquiler»: Esta parte paga el uso de la casa (como un alquiler normal) y se queda con el propietario.
- La cuota de «anticipo»: Esta parte es como si fuera a parar a una hucha virtual suya. Si decide comprar la casa, ¡todo este dinero se restará del precio final!
Ejemplo sencillo: Paga 1.000 euros al mes. Deciden que 500 euros son de alquiler y 500 euros de anticipo. Tras 3 años, habrá reunido en la «hucha» nada menos que 18.000 euros (500 euros x 36 meses) que se descontarán del precio de la casa.
¿Por qué es seguro? El papel de la Transcripción
Mucha gente tiene miedo: «¿Y si el propietario vende la casa a otro mientras yo vivo en ella? ¿Y si el propietario quiebra?»
La ley ha pensado precisamente en esto, haciendo el Rent to Buy muy seguro, casi como una compraventa inmediata. Este contrato, en efecto, se hace mediante una escritura pública (ante Notario) y se transcribe en los registros inmobiliarios.
La transcripción sirve para crear un «escudo» de protección alrededor de la casa:
- Nadie más puede comprarla: Su reserva prevalece sobre cualquier otro.
- Protección frente a los acreedores: Si el propietario tiene deudas o quiebra, su contrato continúa y la casa está a salvo, siempre que sea su vivienda habitual.
¿Qué ocurre si algo sale mal?
El Rent to Buy es flexible, pero hay que conocer las reglas del juego en caso de imprevistos.
1. Si decide no comprar la casa
Tiene derecho a cambiar de idea y no adquirir. En este caso, sin embargo, por lo general el propietario tiene derecho a retener todas las cuotas que ha pagado, incluso las que estaban en la «hucha», como indemnización (a menos que hayan escrito otra cosa en el contrato).
2. Si el propietario ya no quiere vender
Si es el propietario quien se echa atrás o no respeta lo pactado, debe devolverle la parte de las cuotas pagada como anticipo, más los intereses legales.
3. Si no paga la cuota
Atención: si omite el pago de un número mínimo de cuotas (decidido en el contrato, pero por ley no inferior a 1/20 del total), el contrato se resuelve. El propietario puede pedir que usted abandone el inmueble mediante un procedimiento rápido llamado «convalidación de desahucio» (convalida di sfratto).
Por qué necesita nuestro Despacho Jurídico
El Rent to Buy es una oportunidad extraordinaria, pero, como ha visto, no es un simple formulario que rellenar. La ley deja mucha libertad a las partes, lo que significa que el contrato debe estar cosido a su medida.
Hay muchos aspectos técnicos que gestionar:
- Calcular exactamente la cuota de anticipo y la de alquiler.
- Verificar que no haya hipotecas o embargos sobre la casa antes de firmar (especialmente en las casas en construcción).
- Establecer quién paga los gastos de mantenimiento (normalmente el ordinario corresponde a quien habita, el extraordinario al propietario).
- Garantizar la correcta transcripción para protegerle de las quiebras.
Por qué contar con la asistencia de un abogado
No arriesgue sus ahorros y su futuro con un «haz-lo-tú-mismo». Nuestros abogados, acompañados por un notario para los aspectos notariales, pueden seguirle desde la negociación inicial hasta la transcripción de la escritura, garantizándole que cada coma esté puesta para proteger su tranquilidad.
¿Quiere saber si el Rent to Buy es la solución adecuada para usted? Contáctenos hoy mismo para una consulta. Analizaremos su situación y prepararemos el contrato perfecto para que entre en su nueva casa con total seguridad.
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El camino que suele convenir
Los caminos posibles
- Rent to Buy con escritura pública transcrita, si hoy no puede obtener la hipoteca.
- Compra directa, si ya tiene la liquidez o la hipoteca.
- Alquiler simple, sin derecho de compra.
Cuál suele convenir y por qué
Depende del caso. El Rent to Buy tiene sentido si quiere entrar enseguida en casa y decidir después, con parte de la cuota que se descuenta del precio. La transcripción le protege si el propietario vende a otros o tiene deudas. Hay que leer bien qué ocurre si no compra: por lo general el propietario puede retener las cuotas, salvo pacto distinto.
Qué hacer de inmediato
- Verifique que no haya hipotecas o embargos sobre la casa.
- Establezca por escrito la cuota de alquiler y la cuota de anticipo.
- Aclare quién paga el mantenimiento ordinario y extraordinario.
- Haga transcribir la escritura.
Cada situación debe valorarse a partir de los documentos del caso concreto: esta indicación no es una promesa de resultado.
Cómo puede acompañarle el abog. Fiorentino
- Antes de firmar, controle cómo se dividen las dos cuotas del canon.
- Lea qué prevé el contrato si renuncia a la compra o si omite el pago de cuotas.
- Tenga a mano la certificación registral y los documentos del inmueble.
El Despacho ofrece consulta también a distancia, con documentos enviados en línea, y presupuesto escrito antes del encargo. Sedes de Nápoles, Roma y Bari con cita previa.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el rent to buy?
Según el artículo, es un contrato de disfrute en función de la posterior enajenación, introducido por el decreto «Sblocca Italia»: entra enseguida en casa, paga una cuota dividida en parte de alquiler y parte de anticipo y decide más adelante si compra.
¿Qué ocurre con las cuotas si después no compro?
Según el artículo, por lo general el propietario puede retener todas las cuotas pagadas, incluso la parte de anticipo, salvo pacto distinto en el contrato.
¿Es seguro el rent to buy si el propietario vende a otros o quiebra?
Según el artículo, el contrato se hace con escritura pública y se transcribe en los registros inmobiliarios: la transcripción protege frente a la venta a otros y, bajo ciertas condiciones, frente a los acreedores del propietario.
¿Qué ocurre si omito el pago de cuotas?
Según el artículo, si no paga un número mínimo de cuotas, fijado en el contrato pero por ley no inferior a 1/20 del total, el contrato se resuelve. Cada caso debe valorarse a partir de los documentos.
Fuentes: art. 23 d.l. 133/2014 (Sblocca Italia) y art. 2645-bis c.c. (Normattiva). Autor: abog. Renato Giuseppe Fiorentino, Colegio de Abogados de Nápoles. Texto informativo, no sustituye un dictamen sobre su caso. Redactado con la ayuda de herramientas de inteligencia artificial y revisado por el Despacho.
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Traducido del original italiano; actualizado el 18 de octubre de 2026.
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