División hereditaria: cómo funciona, también para la casa familiar

En 30 segundos

• Mientras no se divide, los bienes heredados pertenecen a todos los herederos juntos (comunidad hereditaria). La división disuelve esta comunidad y asigna a cada uno bienes de valor correspondiente a su cuota. Ningún heredero está obligado a permanecer en comunidad (art. 713 c.c.).
• Si todos están de acuerdo se hace una división contractual, por escrito si hay inmuebles. Si falta el acuerdo se pasa por la mediación obligatoria y después por el juez, con la participación de todos.
• Las donaciones recibidas en vida y las deudas del fallecido inciden en el cálculo de las cuotas.
• Si hay una casa, cuentan quién la ocupa, quién paga los gastos y si se puede dividir. En caso contrario se va hacia la atribución a un heredero con compensación o hacia la venta.

Actualizado el 18 de octubre de 2026.

Cuando se hereda junto con otros familiares, nace una situación que el derecho llama comunidad hereditaria. Para entenderla piensa en una tarta. Cada heredero tiene una porción ideal (la cuota, por ejemplo un tercio cada uno), pero nadie puede decir «esta habitación es solo mía». La división hereditaria es el paso con el que la comunidad se disuelve y a cada uno se le asignan bienes concretos. Si quieres entender primero cómo funciona la comunidad, lee la guía sobre cómo se disuelve la comunidad hereditaria.

Es también el momento en que nacen las peleas, sobre todo cuando el bien principal es la casa familiar. En esta guía encuentras las reglas generales, el camino a seguir cuando los herederos no están de acuerdo y los problemas típicos de quien hereda un inmueble.

Cómo se divide la herencia: los dos caminos

• División contractual (amistosa): los herederos se ponen de acuerdo por unanimidad sobre el reparto. Si el acuerdo afecta a bienes inmuebles debe hacerse por escrito. Para la transcripción hacen falta firmas autenticadas o escritura notarial.
• División judicial: si no se alcanza el acuerdo, uno o más herederos pueden pedir al juez la división. El procedimiento requiere la participación de todos los herederos. En las controversias en materia de división hay que pasar antes por la mediación, que es condición para poder acudir a juicio.

Ningún heredero está obligado a permanecer en comunidad: la división puede pedirse en cualquier momento (art. 713 c.c.). Si todos están de acuerdo se puede hacer también una división parcial, que afecte solo a algunos bienes o solo a algunos herederos.

Los caminos comparados

Camino	Cuándo se usa	Qué hace falta
División contractual	Todos los herederos están de acuerdo	Acuerdo unánime; para los inmuebles acto escrito, con firmas autenticadas o escritura notarial para la transcripción
División parcial	Se divide solo una parte de los bienes o solo algunos herederos	El acuerdo de todos los interesados
División a demanda conjunta	Los herederos coinciden en la división pero no en el modo de hacerla	Delegación en un notario o en un abogado (art. 791-bis c.p.c.)
División judicial	Falta el acuerdo	Primero la mediación obligatoria, después el juicio con todos los herederos; por regla general un consultor técnico tasa los bienes

Si los herederos no están de acuerdo: mediación y división judicial

Las controversias en materia de división y sucesiones hereditarias están sujetas a mediación obligatoria (art. 5 d.lgs. 28/2010). Antes del juicio hay que intentar un acuerdo ante un organismo de mediación, con la asistencia de un abogado. Es el lugar en que a menudo se encuentra una solución, por ejemplo con la compra de las cuotas por parte de un coheredero. Si se alcanza el acuerdo, para los inmuebles hace falta un acto con firmas autenticadas para la transcripción.

Si la mediación fracasa, se inicia el juicio ante el tribunal. El juez, por regla general con la ayuda de un consultor técnico, tasa los bienes, verifica si son cómodamente divisibles y forma las porciones. En la división se regulan también las relaciones económicas entre coherederos: gastos soportados, frutos percibidos, donaciones a imputar (colación).

Los herederos pueden estar de acuerdo en la división pero no en el modo de hacerla. En este caso existe también la división a demanda conjunta, delegada en un notario o en un abogado (art. 791-bis c.p.c.).

Qué se divide y qué cuenta en el cálculo

Los bienes y los créditos

Se dividen todos los bienes de la comunidad. También los créditos del fallecido forman parte de ella y no se reparten automáticamente entre los herederos: deben considerarse en la división.

Las reglas del testador

El testador puede dictar reglas para la formación de las cuotas, que los herederos deben respetar, salvo que el valor de los bienes asignados se aparte de forma significativa de la cuota correspondiente. Puede también dividir directamente los bienes entre los herederos. En ese caso no se forma la comunidad y cada uno se convierte enseguida en propietario de lo que se le ha asignado.

La colación

Cónyuge y descendientes (hijos, nietos) que concurren a la sucesión deben aportar a la masa hereditaria lo que han recibido en vida del fallecido por donación, salvo dispensa. Las donaciones, en la práctica, se consideran un anticipo de la herencia. La colación sirve para garantizar la igualdad de trato.

Las deudas hereditarias

Los coherederos responden de las deudas del fallecido en proporción a sus respectivas cuotas, tanto entre ellos como frente a los acreedores.

La casa familiar: los problemas típicos

Un solo heredero vive en la casa: ¿se puede pedir una indemnización?

Es el caso más frecuente: un heredero ya vive en el inmueble y se queda allí tras el fallecimiento, sin pagar nada a los demás. La respuesta depende de quién sea el ocupante.

• Cónyuge superviviente: tiene el derecho de habitación sobre la casa familiar. Mientras lo disfruta, los demás herederos no pueden echarlo ni exigir un alquiler.
• Hijo u otro pariente sin ese derecho: si usa la casa de forma exclusiva, impidiendo a los demás utilizarla, los demás herederos pueden pedir una indemnización por ocupación. Es una especie de alquiler proporcional a su cuota, que los jueces calculan por regla general sobre los alquileres de mercado de la zona. Por lo general hay que manifestar antes con claridad al ocupante, con una carta formal o con una acción legal, que ya no se acepta la ocupación sin contraprestación.

Gastos, impuestos y obras: quién paga qué

• Impuestos sobre la casa (IMU): los debe pagar quien es titular o tiene el derecho de habitación. Pagarlos regularmente durante años puede interpretarse como comportamiento de heredero (la llamada aceptación tácita de la herencia). En un caso resuelto por el Tribunal de Nápoles en 2022, el pago continuado de los impuestos sobre el inmueble durante casi veinte años fue considerado prueba suficiente de la cualidad de heredero.
• Mantenimiento ordinario (pequeñas reparaciones, pintura): permanece por regla general a cargo de quien usa la casa y no se reembolsa.
• Obras urgentes y necesarias: quien adelanta de su bolsillo intervenciones indispensables para conservar el inmueble (el tejado, partes peligrosas, balcones comunitarios) puede pedir a los demás herederos su parte, en proporción a las cuotas. No se reembolsan en cambio la simple limpieza o los gastos suntuarios hechos sin avisar a nadie.
• Pruebas: sin facturas y transferencias, por regla general no obtienes nada.

Si la casa no se puede dividir

Un inmueble es «cómodamente divisible» solo si se pueden obtener de él porciones autónomas y funcionales, sin costes desproporcionados y sin pérdida de valor. Es algo raro para las viviendas de ciudad. En el juicio el juez nombra por regla general a un consultor técnico (CTU) que tasa el valor del inmueble y verifica la divisibilidad. Si la casa no es cómodamente divisible se aplica el art. 720 c.c.:

• el inmueble se atribuye por entero, con preferencia, al coheredero con la cuota mayor o a varios coherederos que lo piden conjuntamente, con cargo del exceso en dinero (la compensación a los demás). Cuando las cuotas son iguales, como entre dos hermanos, debe valorarse caso por caso;
• si nadie pide su atribución, se procede a la venta en subasta y el producto se divide en proporción a las cuotas.

Por tanto la venta en subasta no es un camino obligado. Quien quiere quedarse con la casa debe sin embargo pedir expresamente su atribución y tener la posibilidad de pagar la compensación. Según el Tribunal de Casación (auto de 15 de diciembre de 2022, n.º 36736) la atribución presupone una petición expresa del coheredero interesado: el juez no puede adjudicar de oficio el inmueble a quien no lo ha solicitado.

Con el auto de 18 de febrero de 2026, n.º 3703, el Tribunal de Casación reiteró que, cuando el caudal comprende varios bienes, la cómoda divisibilidad debe valorarse sobre el conjunto. Si la división en especie requiriera compensaciones relevantes, debe excluirse.

Para ver cómo se presenta un caso similar, lee el caso frecuente de la casa en copropiedad entre hermanos y el del coheredero que quiere vender su parte a un extraño.

Atención a los inmuebles irregulares

Las Secciones Unidas (sentencia de 7 de octubre de 2019, n.º 25021) han establecido que también la división hereditaria está sujeta a las reglas urbanísticas: un inmueble con infracciones no regularizadas no puede dividirse. Antes de dividir conviene por tanto comprobar la regularidad urbanística y catastral.

Por qué hace falta un abogado (y un notario)

Un error en el cálculo de las cuotas, en los plazos o en la redacción del acuerdo puede costar mucho y arruinar las relaciones en la familia. El abogado te asiste en las negociaciones y, si hace falta, en juicio, y calcula reembolsos e indemnizaciones. El notario se ocupa del acto que transfiere correctamente la propiedad y de la regularidad de los registros inmobiliarios.

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La vía que suele convenir

Las vías posibles

• División contractual con acuerdo unánime, incluso solo parcial.
• Acuerdo para la adjudicación de la casa a un heredero, con compensación a los demás, o para la compra de las cuotas por parte de un coheredero.
• División judicial, precedida de la mediación, si no se alcanza el acuerdo.

Cuál suele convenir y por qué

Depende del caso, pero por lo general se parte del acuerdo. Si todos están de acuerdo se evita el juicio, que puede durar mucho. Si el acuerdo afecta a inmuebles debe ser escrito. La vía judicial sigue abierta cuando no se encuentra un entendimiento. Para la casa no divisible, la atribución requiere una petición expresa del coheredero interesado.

Qué hacer de inmediato

1. Verifica si el testador ha dejado reglas o ha dividido ya los bienes.
2. Haz la lista de bienes, créditos y deudas del fallecido y de las donaciones recibidas por cónyuge y descendientes.
3. Si hay una casa, controla la regularidad urbanística y catastral, aclara quién la ocupa y conserva facturas y transferencias de los gastos.
4. Inicia la mediación con la asistencia de un abogado.

Cada situación debe valorarse a partir de los documentos del caso concreto: esta indicación no es una promesa de resultado.

Cómo puede acompañarte el abogado Fiorentino

• Análisis de testamento, bienes, donaciones y deudas para calcular las cuotas.
• Negociación para una división amistosa, con el notario para los aspectos notariales.
• Asistencia en la mediación y, si hace falta, en el juicio de división.

El Despacho ofrece consulta también a distancia, con los documentos enviados en línea, y te entrega un presupuesto escrito antes del encargo. Atiendo con cita previa en Nápoles, Roma y Bari.

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Preguntas frecuentes

¿Qué es la división hereditaria?

Es el conjunto de operaciones con las que se disuelve la comunidad sobre los bienes heredados y se asigna a cada heredero una porción de valor correspondiente a su cuota.

¿Qué hacer si los herederos no están de acuerdo?

Se intenta primero la mediación obligatoria, con la asistencia de un abogado. Si fracasa, cada heredero puede pedir la división al tribunal, con la participación de todos.

¿Se puede dividir la herencia solo en parte?

Sí, si todos los interesados están de acuerdo: la división parcial puede afectar solo a algunos bienes o solo a algunos herederos.

¿Quién vive solo en la casa heredada debe pagar a los demás herederos?

Depende. El cónyuge superviviente tiene el derecho de habitación. Un hijo u otro pariente que usa la casa en exclusiva puede estar obligado a una indemnización, por regla general después de que los demás herederos hayan manifestado que no aceptan la ocupación gratuita.

Si la casa no se puede dividir, ¿qué ocurre?

El juez puede atribuirla a un heredero que la pida expresamente, con compensación en dinero a los demás, o disponer su venta en subasta (art. 720 c.c.). La venta no es por tanto el único camino.

¿Cuentan las donaciones recibidas en vida?

Sí: cónyuge y descendientes deben aportarlas a la masa hereditaria (colación), salvo dispensa.

¿Se puede dividir un inmueble con infracciones urbanísticas?

Según las Secciones Unidas (sent. n.º 25021/2019) la división hereditaria está sujeta a las reglas urbanísticas: un inmueble con infracciones no regularizadas no puede dividirse. Conviene comprobar antes la regularidad urbanística y catastral.

Fuentes: Normattiva, código civil (arts. 713 y siguientes, en particular 720) y código de procedimiento civil (art. 791-bis); d.lgs. 28/2010, art. 5; Cass. SS.UU. n.º 25021/2019, Cass. auto n.º 36736/2022 y n.º 3703/2026; Tribunal de Nápoles, sentencia de 2022. Autor: abogado Renato Giuseppe Fiorentino, Colegio de Nápoles. Texto informativo, no sustituye un dictamen sobre tu caso.

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Traducido del original italiano; actualizado el 18 de octubre de 2026.