- Le spese del lastrico solare si dividono: due terzi a chi lo usa in modo esclusivo e un terzo a tutti i condomini sotto.
- Se l’infiltrazione danneggia gli appartamenti, risponde anche il condominio per custodia.
- Il proprietario del lastrico risponde per le parti di sua competenza.
- Fai fare una perizia sulla causa prima di far partire i lavori.
Pubblicato il 13 ottobre 2026.
Cos’è il lastrico solare
È la copertura piana dell’edificio. Può essere comune (terrazzo condominiale) o di proprietà o uso esclusivo di un condomino (terrazzo di proprietà). Funziona anche da tetto per l’appartamento sotto.
Quando si rovina, le infiltrazioni danneggiano soffitti e pareti degli appartamenti sottostanti.
Come si dividono le spese
Se il lastrico è ad uso esclusivo di uno o più condomini, l’articolo 1126 del codice civile dice che questi pagano un terzo e gli altri condomini sotto i due terzi, in proporzione al valore dei piani. Il criterio si applica per riparazioni e ricostruzione.
Se è comune, le spese sono di tutti secondo i millesimi.
Chi risponde dei danni
Il danno agli appartamenti sotto può essere chiesto al condominio, a chi ha l’uso del lastrico o al proprietario, a seconda della causa (difetto di manutenzione o dell’impermeabilizzazione). La Cassazione ha chiarito che la responsabilità può essere condivisa.
Servono prove: foto, perizia, date delle infiltrazioni, richieste scritte all’amministratore.
Cosa fare
Segnala per iscritto il problema all’amministratore e al proprietario del lastrico. Chiedi un sopralluogo e una perizia di parte.
Se non intervengono, puoi chiedere un accertamento tecnico preventivo e poi il risarcimento o i lavori. Per i danni importanti c’è anche il provvedimento d’urgenza.
Caso frequente
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
In un palazzo di Fuorigrotta, il terrazzo all’ultimo piano è di uso esclusivo di una famiglia. Dopo la pioggia, l’acqua cola dal soffitto dell’appartamento sotto. L’amministratore dice che «e’ un problema privato».
La soluzione migliore per te
- Subito: fotografa e invia PEC all’amministratore e al proprietario del terrazzo.
- Poi: chiedi un sopralluogo e fai una perizia sulla causa.
- Se non intervengono: accertamento tecnico preventivo e causa per lavori e danni.
Cosa fare subito: Scrivi una PEC all’amministratore con foto e data delle infiltrazioni. Nessuna strada garantisce un esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Analizza la causa e chi deve pagare i lavori e i danni.
- Prepara diffida, perizia e, se serve, l’azione d’urgenza.
- Segue la causa contro condominio e proprietario.
Domande frequenti
Chi paga se il terrazzo è di uso esclusivo?
Un terzo chi lo usa, due terzi i condomini sotto, per le riparazioni.
Posso chiedere i danni al condominio?
Sì, se la causa è nella struttura comune.
Serve la perizia?
Sì, per capire causa e responsabili.
Posso fare i lavori da solo?
Meglio di no, salvo urgenza: avvisa per iscritto.
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Fonti: Normattiva (c.c. artt. 1117, 1126, 2051), Corte di Cassazione. Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Testo redatto con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale e rivisto dall’avvocato.
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