Spese condominiali non pagate: cosa può fare il condominio e come difendersi

Rate condominiali arretrate, un rendiconto che non ti convince, una quota di lavori straordinari contestata: la morosità condominiale è una delle cause più comuni nei palazzi. Il condominio ha strumenti rapidi per recuperare i soldi, e il condomino ha spazi di difesa che però hanno termini brevi. Questa guida ti spiega come muoverti da entrambe le parti.

Cosa può fare il condominio contro chi non paga

L’amministratore ha il compito di riscuotere i contributi e di agire per il recupero quando il condomino non paga. In concreto, la legge e la prassi prevedono questi passaggi:

1. Solleciti e messa in mora: lettere o PEC con l’importo dovuto e il periodo di riferimento.
2. Decreto ingiuntivo: in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo, che l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile dichiara immediatamente esecutivo, nonostante l’opposizione.
3. Esecuzione forzata: con il decreto notificato e l’atto di precetto si può arrivare al pignoramento. Se ti arriva questo atto, puoi leggere la guida sull’atto di precetto.
4. Sospensione dei servizi: in caso di mora nel pagamento che si protragga per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dall’utilizzo dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (art. 63, comma 3, disp. att. c.c.). Per acqua e riscaldamento la questione è delicata: la guida sulla sospensione dei servizi al condomino moroso approfondisce il tema.

L’amministratore deve inoltre fornire ai creditori del condominio, che ne facciano richiesta, i dati dei condomini morosi: i creditori possono agire contro i condomini in regola solo dopo aver escusso i morosi (art. 63, comma 2, disp. att. c.c.). Per questo la morosità di pochi può diventare un problema per tutti.

Gli interessi e le spese di recupero

Sul debito possono maturare interessi e possono essere richieste le spese del procedimento. Quanto e da quando si applicano dipende dal regolamento, dalle delibere e dal provvedimento del giudice: si calcola sul caso concreto, senza affidarsi a percentuali generiche.

Come puoi difenderti se ricevi una richiesta o un decreto

La difesa dipende da cosa contesti. La distinzione più importante riguarda i tempi:

• Contesti la delibera che approva il rendiconto, il preventivo o i lavori (vizi di convocazione, maggioranze, ripartizione sbagliata): il condomino dissenziente o assente può impugnarla davanti all’autorità giudiziaria entro 30 giorni (art. 1137 c.c.), decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla comunicazione per gli assenti. Puoi leggere la guida su come impugnare la delibera sui lavori condominiali.
• Contesti il decreto ingiuntivo: l’opposizione si propone con atto di citazione davanti al giudice competente entro 40 giorni dalla notifica (art. 641 c.p.c.). Il decreto è immediatamente esecutivo, quindi puoi chiedere al giudice di sospenderne l’esecutività.
• Contesti l’importo o hai già pagato: raccogli bonifici, quietanze e il rendiconto, e verifica che le cifre del riparto corrispondano alle tabelle millesimali.

In opposizione a decreto ingiuntivo, in linea di massima, il giudice verifica l’esistenza e l’efficacia della delibera di approvazione, mentre i vizi di semplice annullabilità vanno fatti valere con l’impugnazione nei 30 giorni. Si tratta di un aspetto tecnico su cui la giurisprudenza ha dato indicazioni precise e che va sempre verificato sul caso. Prima di attivare un giudizio sui rapporti condominiali, inoltre, vanno verificati i passaggi preventivi previsti dalla legge, come la mediazione obbligatoria.

Pagare con riserva e accordi di rateizzazione

Se riconosci in parte il debito, un piano di rientro scritto con l’amministratore può evitare spese e sospensioni. Se invece vuoi contestare l’importo, puoi pagare con riserva di ripetizione indicandolo per iscritto, così da non perdere il diritto di contestare. Vale la pena farlo valutare prima di versare cifre importanti.

La strada che di solito conviene

Come può seguirti l’avv. Fiorentino

Domande frequenti

Il condominio può chiedere subito un decreto ingiuntivo?

Sì, se il debito risulta dallo stato di ripartizione approvato dall’assemblea. Il decreto è immediatamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.).

Entro quanto posso oppormi al decreto ingiuntivo?

Entro 40 giorni dalla notifica, con atto di citazione (art. 641 c.p.c.). Il termine può variare in casi particolari: verifica la data di notifica.

Dopo quanto l’amministratore può sospendere i servizi?

Dopo sei mesi di mora, per i servizi comuni suscettibili di godimento separato (art. 63 disp. att. c.c.); per acqua e riscaldamento la valutazione è più delicata.

Come contesto una spesa che non condivido?

Di regola impugnando la delibera entro 30 giorni (art. 1137 c.c.). Se il termine è scaduto, i margini sono limitati: fai valutare il caso.

I creditori del condominio possono rivalersi su chi paga regolarmente?

Solo dopo aver escusso i condomini morosi (art. 63 disp. att. c.c.).

Fonti: art. 1123, 1137 del codice civile; art. 63 disp. att. c.c.; art. 641 c.p.c. Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso.