L’acquirente di un appartamento risponde in solido con il venditore delle spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente (art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.). Il condominio può quindi chiedere quelle somme anche al nuovo proprietario. Nei rapporti tra venditore e acquirente, però, le spese per lavori straordinari restano di regola a chi era proprietario quando l’assemblea li ha deliberati.
In 30 secondi
Verso il condominio l’acquirente risponde delle spese dell’anno in corso e del precedente. Le spese straordinarie restano, tra le parti, a chi era proprietario alla data della delibera. Verifiche prima del rogito e clausole chiare evitano contestazioni.
Cosa può chiedere il condominio al nuovo proprietario?
L’amministratore può chiedere all’acquirente i contributi non pagati:
- dell’anno di gestione in corso al momento dell’acquisto;
- dell’anno di gestione precedente.
Per i debiti più vecchi l’amministratore deve rivolgersi al venditore. Il condominio può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato (art. 63, primo comma, disp. att. c.c.).
Fino a quando risponde il venditore?
Il venditore resta obbligato in solido con l’acquirente per i contributi maturati fino a quando all’amministratore non viene trasmessa copia autentica dell’atto di vendita (art. 63, quinto comma, disp. att. c.c.). Per questo conviene inviare subito l’atto all’amministratore.
Hai un caso simile? Puoi sottoporre i documenti allo Studio per una valutazione.
Richiedi una consulenzaChi paga i lavori straordinari deliberati prima del rogito?
Secondo la Cassazione (ord. n. 11199/2021, confermata dall’ord. n. 24236/2025), l’obbligo di contribuire alle spese straordinarie sorge con la delibera che approva i lavori. Chi era proprietario in quel momento deve sostenerle, anche se i lavori si eseguono dopo la vendita. Le parti possono accordarsi diversamente nel contratto.
L’accordo tra venditore e acquirente non vincola il condominio. L’amministratore può comunque agire contro l’acquirente nei limiti dei due anni. L’acquirente che paga potrà poi rivalersi sul venditore.
E le spese ordinarie?
Le spese ordinarie seguono di regola il momento in cui la spesa matura per la gestione dei servizi comuni. Il riparto tra venditore e acquirente si fa in base al periodo di proprietà di ciascuno, salvo patto diverso.
Come tutelarsi prima del rogito?
L'amministratore deve rispondere alla richiesta dell'acquirente?
L’amministratore è tenuto a fornire al condomino che ne fa richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso (art. 1130, n. 9, c.c.). La richiesta va fatta dal venditore, che è ancora condomino. Conviene chiederla per iscritto qualche settimana prima del rogito.
Domande frequenti
DCosa può chiedere il condominio al nuovo proprietario?
RL'amministratore può chiedere all'acquirente i contributi non pagati: dell'anno di gestione in corso al momento dell'acquisto; dell'anno di gestione precedente.
DFino a quando risponde il venditore?
RIl venditore resta obbligato in solido con l'acquirente per i contributi maturati fino a quando all'amministratore non viene trasmessa copia autentica dell'atto di vendita (art. 63, quinto comma, disp. att. c.c.). Per questo conviene inviare subito l'atto all'amministratore.
DChi paga i lavori straordinari deliberati prima del rogito?
RSecondo la Cassazione (ord. n. 11199/2021, confermata dall'ord. n. 24236/2025), l'obbligo di contribuire alle spese straordinarie sorge con la delibera che approva i lavori. Chi era proprietario in quel momento deve sostenerle, anche se i lavori si eseguono dopo la vendita. Le parti possono accordarsi diversamente nel contratto.
DE le spese ordinarie?
RLe spese ordinarie seguono di regola il momento in cui la spesa matura per la gestione dei servizi comuni. Il riparto tra venditore e acquirente si fa in base al periodo di proprietà di ciascuno, salvo patto diverso.
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In sintesi
Verso il condominio l’acquirente risponde delle spese dell’anno in corso e del precedente. Le spese straordinarie restano, tra le parti, a chi era proprietario alla data della delibera. Verifiche prima del rogito e clausole chiare evitano contestazioni.
Hai una questione simile?
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche senza venire in studio: la consulenza si svolge a distanza, con i documenti inviati online, per telefono, su WhatsApp o in videochiamata dal computer. Sedi a Napoli, Roma e Bari.
Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 5 marzo 2027. Non costituisce parere legale.
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La strada che di solito conviene
Le strade possibili
- Accordarti con il venditore, nel contratto, su chi paga le spese deliberate e non ancora ripartite.
- Valutare una trattenuta sul prezzo a garanzia dei debiti condominiali.
- Lasciare tutto com’è e affrontare le richieste del condominio dopo il rogito.
Quale conviene di solito e perché
Di solito conviene l’accordo scritto con il venditore prima del rogito. Verso il condominio l’acquirente risponde comunque delle spese dell’anno in corso e del precedente, e l’accordo tra le parti non vincola il condominio: una clausola chiara serve però a stabilire chi paga nei vostri rapporti, e a rivalerti se hai pagato tu. Aspettare dopo il rogito lascia la questione aperta.
Cosa fare subito
- Fai chiedere per iscritto all’amministratore, dal venditore, la dichiarazione sullo stato dei pagamenti.
- Chiedi i verbali delle assemblee degli ultimi due anni per individuare lavori già deliberati.
- Inserisci nel contratto la clausola sulle spese deliberate e non ripartite.
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto: questa indicazione non è una promessa di esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Invia all’amministratore, appena possibile, la copia autentica dell’atto di vendita: il venditore resta obbligato in solido fino a quel momento.
- Distingui le spese ordinarie dalle straordinarie: seguono criteri diversi tra venditore e acquirente.
- Per le norme, consulta i testi ufficiali su Normattiva.
Lo studio offre consulenza anche a distanza, con documenti inviati online, preventivo scritto prima dell’incarico e primo incontro in italiano; sedi di Napoli, Roma e Bari su appuntamento.