Autor: Renato Giuseppe Fiorentino, Rechtsanwalt (Rechtsanwaltskammer Neapel). Aktualisiert am 27. Oktober 2026.
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Wer nicht Italiener ist, kann in Italien im Allgemeinen ein Haus kaufen, eine Gesellschaft gründen oder investieren; es empfiehlt sich aber, zuvor fünf Punkte zu klären: wer was verkauft, wie bezahlt wird, wie aus der Ferne unterschrieben wird, welches Recht für die Erbfolge gilt und welches Steuerregime gewählt wird. Die steuerliche Seite (etwa die Ersatzsteuer für neue Gebietsansässige) ist Sache des Steuerberaters: Dieser Leitfaden beschreibt sie nur informativ, mit Verweis auf die amtlichen Quellen, und einige steuerliche Vorschriften ändern sich zum 1. Januar 2027.
Inhaltsverzeichnis
1. Hauskauf: die Prüfungen vor dem Vorvertrag
2. Aus der Ferne bezahlen und unterschreiben: Vollmacht und Apostille
3. Gesellschaft in Italien: S.r.l. und Steuernummer
4. Neue Gebietsansässige und Ersatzsteuer: was die amtlichen Quellen sagen
5. Investorenvisum
6. Erbrecht und anwendbares Recht: das Testament von Investoren
7. Wenn ein Streit entsteht: Verträge, Forderungen und ausländische Urteile
8. Häufige Fragen
1. Hauskauf: die Prüfungen vor dem Vorvertrag
Bevor eine Anzahlung (caparra) geleistet wird, prüft man anhand von Unterlagen und nicht nach mündlichen Angaben: Herkunftstitel und Hypotheken (Hypothekenauszug, visura ipotecaria), baurechtliche und katastermäßige Übereinstimmung, Wohnungseigentümerordnung und beschlossene außerordentliche Kosten, Energieausweis. Der Vorvertrag (compromesso) muss dieselbe Form haben wie der endgültige Vertrag, andernfalls ist er nichtig (Art. 1351 c.c.), und er bindet die Parteien bereits: Wer ihn ohne Klauseln zu Bedingungen und Fristen unterschreibt, riskiert, die Anzahlung zu verlieren. Der notarielle Kaufvertrag (rogito) wird vor einem Notar geschlossen, den der Mandant frei wählt; die Kanzlei ist kein Notariat. Ist die Partei, die die Anzahlung geleistet hat, vertragsbrüchig, kann die andere Partei zurücktreten und die Anzahlung behalten; ist es die Partei, die sie erhalten hat, kann sie zur Rückzahlung des Doppelten verpflichtet sein (Art. 1385 c.c.). Verträge über Immobilien werden in die Immobilienregister eingetragen (Art. 2643 c.c.): Wer zuerst einträgt, setzt sich gegenüber Dritten durch (Art. 2644 c.c.).
Häufiger Fall, in allgemeiner Form beschrieben: Namen, Orte und Einzelheiten beziehen sich nicht auf reale Personen oder Akten. Ein ausländischer Käufer leistet eine Anzahlung auf eine Villa; erst danach entdeckt er eine nicht legalisierte Veranda. Wäre die baurechtliche Prüfung eine Bedingung des Vorvertrags gewesen, hätte er sich von der Vereinbarung lösen können. Der in der Regel günstigere Weg: zuerst die Prüfung der Unterlagen, eine angemessene Anzahlung, schriftlich festgehaltene Bedingungen.
2. Aus der Ferne bezahlen und unterschreiben: Vollmacht und Apostille
Wer beim notariellen Kaufvertrag nicht in Italien sein kann, kann eine Vollmacht vor einem Notar oder einer Konsularbehörde seines Landes unterzeichnen; für die Verwendung in Italien ist in der Regel die Apostille (Haager Übereinkommen von 1961) oder die Legalisation erforderlich, mit Übersetzung, wenn die Urkunde nicht auf Italienisch verfasst ist. Eine allgemeine Vollmacht genügt nicht, wenn die Urkunde besondere Befugnisse verlangt (Preis, Hypothek, baurechtliche Erklärungen). Für ausländische Urkunden verweist das Außenministerium auf die konsularische Legalisation oder, in den Staaten des Haager Übereinkommens vom 5. Oktober 1961, auf die Apostille, zuzüglich der Übersetzung ins Italienische. Der Preis wird mit nachverfolgbaren Zahlungsmitteln bezahlt.
3. Gesellschaft in Italien: S.r.l. und Steuernummer
Für die Gründung einer S.r.l. benötigt jeder ausländische Gesellschafter die italienische Steuernummer. Der Gesellschaftsvertrag muss von Gesetzes wegen in öffentlicher Urkunde, also vor einem Notar, errichtet werden; das Stammkapital darf in der Regel nicht unter 10.000 Euro liegen, kann aber bei Einzahlung in Geld bei 1 Euro beginnen (Art. 2463 c.c.). In zivilrechtlicher Hinsicht sind erforderlich: eine auf die Gesellschafter abgestimmte Satzung (Vereinbarungen über die Übertragung der Geschäftsanteile, Austrittsklauseln), ein Geschäftsführer mit klar umrissenen Befugnissen sowie Regeln zur Haftung: In der S.r.l. haftet in der Regel nur die Gesellschaft mit ihrem Vermögen (Art. 2462 c.c.); der Alleingesellschafter haftet hingegen, wenn die Einlagen nicht erbracht wurden oder die Offenlegung nicht erfolgt ist.
4. Neue Gebietsansässige und Ersatzsteuer: was die amtlichen Quellen sagen
Für Personen, die ihren steuerlichen Wohnsitz nach Italien verlegen, gibt es eine pauschale Ersatzsteuer auf ausländische Einkünfte (Art. 24-bis TUIR). Nach dem Text auf Normattiva (abgerufen am 27. Oktober 2026) und dem Merkblatt der Agenzia delle Entrate:
- Die Steuer beträgt 300.000 Euro für jedes Jahr der Geltung der Option, ermäßigt auf 50.000 Euro für jeden Familienangehörigen, auf den die Option erstreckt wird; das Haushaltsgesetz 2026 hat die Beträge für Personen, die ihren Wohnsitz ab dem 1. Januar 2026 verlegen, auf diese Summen angehoben (einige ältere Seiten nennen noch 200.000 und 25.000 Euro: Diese Angaben sind überholt);
- erforderlich ist, in mindestens neun der zehn vorangegangenen Jahre nicht in Italien ansässig gewesen zu sein;
- die Option dauert höchstens fünfzehn Jahre und endet, wenn die Steuer nicht entrichtet wird; die Zahlung erfolgt in einem Betrag bis zum Zeitpunkt der Restzahlung der Einkommensteuern.
Achtung: Ab dem 1. Januar 2027 wird das TUIR durch das D.Lgs. 117/2026 aufgehoben, und der neue Wortlaut des Artikels ist noch zu prüfen. Der geltende Text spricht von einer Option nach günstiger Antwort auf eine Anfrage (interpello), während das Merkblatt der Agenzia sie als fakultativ darstellt: Vor der Wahl werden die beiden Quellen geprüft. Die Kanzlei erbringt keine Steuerberatung: Für die Wahl des Regimes ist ein Steuerberater erforderlich. Die Kanzlei kann die sich daraus ergebenden zivilrechtlichen Aspekte begleiten: Kaufverträge, Gesellschaft, Testament, familiäre Beziehungen. Quellen: normattiva.it (Art. 24-bis TUIR) und agenziaentrate.gov.it („Opzione per i neo-residenti“).
5. Investorenvisum
Das Investorenvisum erlaubt die Einreise und den Aufenthalt in Italien, außerhalb der Kontingente, für Personen, die im eigenen Namen oder für eine von ihnen vertretene Gesellschaft eine der folgenden Investitionen tätigen (Art. 26-bis D.Lgs. 286/1998, Text von Normattiva, abgerufen am 27. Oktober 2026): mindestens 2.000.000 Euro in Staatsanleihen, die zwei Jahre lang gehalten werden; mindestens 500.000 Euro in das Kapital einer italienischen Gesellschaft oder eines italienischen Venture-Capital-Fonds, die zwei Jahre lang gehalten werden (250.000 Euro, wenn es sich um ein eingetragenes innovatives Start-up handelt); eine philanthropische Schenkung von mindestens 1.000.000 Euro für Projekte von öffentlichem Interesse. Wer das Visum beantragt, muss die Verfügbarkeit und die rechtmäßige Herkunft der Mittel nachweisen. Dem Inhaber wird eine zweijährige Aufenthaltserlaubnis für Investoren erteilt, die für jeweils drei Jahre verlängerbar ist; die Familienangehörigen können mit einreisen. Der Antrag läuft über das Portal des Ministeriums und die zuständigen Behörden, nicht über die Kanzlei. Quelle: normattiva.it. Für Formulare und aktuelle Schwellenwerte wird das Portal des Ministeriums Investor Visa for Italy herangezogen.
6. Erbrecht und anwendbares Recht: das Testament von Investoren
Auf Erbfälle von Personen, die ab dem 17. August 2015 versterben, ist, auch wenn es nicht das Recht eines EU-Staats ist (Dänemark und Irland wenden die Verordnung nicht an), in der Regel das Recht des Staates anzuwenden, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte; alternativ kann durch Testament das Recht der eigenen Staatsangehörigkeit gewählt werden (professio iuris), gemäß den Art. 20-22 der EU-Verordnung 650/2012. Das anwendbare Recht regelt die gesamte Erbfolge, einschließlich des den Angehörigen vorbehaltenen Teils und der Teilung (Art. 23). Wer in Italien ein Haus kauft und dorthin umzieht, ändert oft unbemerkt das auf seinen Nachlass anwendbare Recht. In Italien behält das Gesetz den nahen Angehörigen einen Teil vor (legittima, Art. 536 ff. c.c.: den Kindern zum Beispiel die Hälfte des Vermögens, wenn es nur ein Kind gibt, zwei Drittel, wenn es mehrere sind). Um Überraschungen zu vermeiden: Prüfen Sie ein Testament mit Rechtswahl und aktualisieren Sie ein im Ausland errichtetes Testament. Das Europäische Nachlasszeugnis hilft den Erben, ihre Stellung in den anderen EU-Staaten nachzuweisen. Das Zeugnis ist nicht obligatorisch (Art. 62-63).
7. Wenn ein Streit entsteht
- Unbezahlte Forderung eines ausländischen Unternehmens: Man beginnt mit einer Mahnung, dann folgt der Mahnbescheid (decreto ingiuntivo); für grenzüberschreitende Forderungen in der EU gibt es den Europäischen Zahlungsbefehl (VO (EG) 1896/2006), für eine bereits fällige Forderung in bestimmter Höhe.
- Vertrag mit Gerichtsstands- und Rechtswahlklauseln: Nach der EU-Verordnung 1215/2012 können die Parteien schriftlich die Gerichte eines Mitgliedstaats wählen (Art. 25); in Vertragssachen kann man vor dem Gericht des Erfüllungsorts verklagt werden (Art. 7).
- Ausländisches Urteil, das in Italien geltend gemacht werden soll: Das Gesetz 218/1995 erkennt es ohne besonderes Verfahren an, wenn die Voraussetzungen des Art. 64 vorliegen (Zuständigkeit des ausländischen Gerichts, rechtliches Gehör, Rechtskraft, kein Widerspruch zu italienischen Urteilen und zur öffentlichen Ordnung); die Art. 65 und 66 betreffen Entscheidungen über Personen, Familie und freiwillige Gerichtsbarkeit. Wird es bestritten, ist ein Verfahren erforderlich.
In der Regel der günstigere Weg: zuerst den außergerichtlichen Weg und, wo vorgesehen, die Mediation versuchen und die Beweise bereithalten.
8. Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Italien ein Haus kaufen? In der Regel ja: Der Ausländer genießt die bürgerlichen Rechte unter der Bedingung der Gegenseitigkeit und vorbehaltlich der Sondergesetze (Art. 16 der Einleitungsbestimmungen zum Gesetzbuch).
Muss man in Italien leben, um zu kaufen? Nein, aber es werden eine Steuernummer und eine Möglichkeit zu unterschreiben (persönliche Anwesenheit oder Vollmacht) benötigt.
Gilt ein im Ausland errichtetes Testament in Italien? Hinsichtlich der Form oft ja (Haager Übereinkommen von 1961), aber es hält möglicherweise hinsichtlich des Anteils der Angehörigen nicht stand.
Kann ich selbst das auf die Erbfolge anwendbare Recht wählen? Im Rahmen der EU-Verordnung 650/2012 ja, durch eine Erklärung im Testament.
Berät die Kanzlei steuerlich? Nein: Der steuerliche Teil gehört zum Steuerberater; die Kanzlei begleitet die zivilrechtlichen Aspekte.
Wie Rechtsanwalt Fiorentino Sie begleiten kann
- Prüfung der Unterlagen zum Haus oder zur Gesellschaft, bevor Beträge gezahlt werden.
- Abfassung und Prüfung von Vorverträgen, Vollmachten und Testamenten, unter Beachtung des anwendbaren Rechts.
- Beistand bei Streitigkeiten und bei der Forderungsbeitreibung, in Italien und mit Auslandsbezug.
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Zur Vertiefung
- Leitfäden für Personen, die im Ausland leben oder ein Haus in Italien besitzen (auf Italienisch)
- Internationale Erbfälle (auf Italienisch)
- Ausgewanderte Italiener der ersten und zweiten Generation: Erbschaft, Immobilien und Staatsbürgerschaft
Hinweis zum Einsatz von KI: Die Texte werden mit Werkzeugen der künstlichen Intelligenz erstellt und vom Rechtsanwalt überprüft; sie ersetzen keine Beratung im konkreten Fall.