Investir en Italie en tant qu’étranger : guide civil du logement, de la société, du visa et de la succession

Auteur : Renato Giuseppe Fiorentino, avocat (barreau de Naples). Mis à jour le 27 octobre 2026.

Sommaire

1. Acheter un logement : les vérifications avant le compromis

2. Payer et signer à distance : procuration et apostille

3. Société en Italie : S.r.l. et code fiscal

4. Nouveaux résidents et impôt substitutif : ce que disent les sources officielles

5. Visa pour investisseurs

6. Succession et loi applicable : le testament de celui qui investit

7. En cas de litige : contrats, créances et jugements étrangers

8. Questions fréquentes

1. Acheter un logement : les vérifications avant le compromis

Avant de verser des arrhes (caparra), on contrôle, sur pièces et non sur parole : le titre de propriété et les hypothèques (état hypothécaire), la conformité urbanistique et cadastrale, le règlement de copropriété et les travaux extraordinaires votés, le certificat de performance énergétique. Le contrat préliminaire (compromesso) doit avoir la même forme que le contrat définitif, faute de quoi il est nul (art. 1351 c.c.), et il engage déjà les parties : celui qui le signe sans clauses sur les conditions et les délais risque de perdre les arrhes. L’acte authentique (rogito) est passé devant un notaire, que le client choisit librement ; le cabinet n’est pas une étude notariale. Si celui qui verse les arrhes est défaillant, l’autre partie peut se rétracter en les conservant ; si c’est celui qui les a reçues, il peut être tenu d’en restituer le double (art. 1385 c.c.). Les contrats portant sur des immeubles se transcrivent dans les registres immobiliers (art. 2643 c.c.) : celui qui transcrit le premier l’emporte sur les tiers (art. 2644 c.c.).

Cas fréquent décrit en termes généraux : les noms, lieux et détails ne se réfèrent pas à des personnes ou dossiers réels. Un acquéreur étranger verse des arrhes pour une villa ; ce n’est qu’ensuite qu’il découvre une véranda non régularisée. Si la vérification urbanistique avait été une condition du contrat préliminaire, il aurait pu se dégager de l’accord. La solution généralement la plus avantageuse : vérifications documentaires d’abord, arrhes proportionnées, conditions écrites.

2. Payer et signer à distance : procuration et apostille

Celui qui ne peut pas être en Italie pour l’acte authentique peut signer une procuration devant un notaire ou une autorité consulaire de son pays ; pour son usage en Italie, il faut en principe l’apostille (Convention de La Haye de 1961) ou la légalisation, avec traduction si l’acte n’est pas rédigé en italien. Une procuration générale ne suffit pas si l’acte exige des pouvoirs spécifiques (prix, hypothèque, déclarations urbanistiques). Pour les documents étrangers, le ministère des Affaires étrangères indique la légalisation consulaire ou, dans les pays parties à la Convention de La Haye du 5 octobre 1961, l’apostille, accompagnée de la traduction en italien. Le prix se paie par des moyens traçables.

3. Société en Italie : S.r.l. et code fiscal

Pour constituer une S.r.l., chaque associé étranger a besoin du code fiscal italien. L’acte constitutif doit, selon la loi, être passé en la forme authentique, c’est-à-dire devant un notaire ; le capital social ne peut en principe être inférieur à 10 000 euros, mais il peut partir de 1 euro avec un versement en numéraire (art. 2463 c.c.). Sur le plan civil, il faut : des statuts adaptés aux associés (pactes sur la cession des parts, clauses de sortie), un administrateur aux pouvoirs clairs, et des règles sur la responsabilité : dans la S.r.l., seule la société répond en principe, sur son patrimoine (art. 2462 c.c.) ; l’associé unique répond en revanche si les apports n’ont pas été effectués ou si la publicité n’a pas été accomplie.

4. Nouveaux résidents et impôt substitutif : ce que disent les sources officielles

Pour qui transfère sa résidence fiscale en Italie, il existe un impôt substitutif forfaitaire sur les revenus étrangers (art. 24-bis TUIR). Selon le texte de Normattiva (consulté le 27 octobre 2026) et la fiche de l’Agenzia delle Entrate :

• l’impôt est de 300 000 euros pour chaque année de validité de l’option, réduit à 50 000 euros pour chaque membre de la famille auquel l’option est étendue ; la loi de finances 2026 a porté les montants à ces chiffres pour ceux qui transfèrent leur résidence à compter du 1er janvier 2026 (certaines pages plus anciennes parlent encore de 200 000 et 25 000 euros : elles sont dépassées) ;
• il faut ne pas avoir été résident en Italie pendant au moins neuf des dix années précédentes ;
• l’option dure au maximum quinze ans et cesse si l’impôt n’est pas versé ; le paiement s’effectue en une seule fois, au plus tard au moment du solde des impôts sur le revenu.

Attention : à compter du 1er janvier 2027, le TUIR est abrogé par le D.Lgs. 117/2026 et le nouveau texte de l’article reste à vérifier. Le texte en vigueur parle d’une option exercée après une réponse favorable à une demande de rescrit (interpello), tandis que la fiche de l’Agenzia la présente comme facultative : avant de choisir, on vérifie les deux sources. Le cabinet ne fournit pas de conseil fiscal : pour choisir le régime, un commercialista (expert-comptable) est nécessaire. Le cabinet peut suivre les aspects civils qui en découlent : contrats d’acquisition, société, testament, relations familiales. Sources : normattiva.it (art. 24-bis TUIR) et agenziaentrate.gov.it (« Opzione per i neo-residenti »).

5. Visa pour investisseurs

Le visa pour investisseurs permet d’entrer et de séjourner en Italie, hors quotas, à celui qui réalise, en son nom propre ou pour une société qu’il représente, l’un des investissements suivants (art. 26-bis D.Lgs. 286/1998, texte de Normattiva consulté le 27 octobre 2026) : au moins 2 000 000 d’euros en titres d’État conservés pendant deux ans ; au moins 500 000 euros dans le capital d’une société ou d’un fonds de capital-risque italien, conservés pendant deux ans (250 000 euros s’il s’agit d’une start-up innovante inscrite) ; un don philanthropique d’au moins 1 000 000 d’euros pour des projets d’intérêt public. Le demandeur du visa doit prouver la disponibilité et l’origine licite des fonds. Le titulaire se voit délivrer un permis biennal pour investisseurs, renouvelable par périodes de trois ans ; les membres de la famille peuvent entrer à sa suite. La demande passe par le portail ministériel et les autorités compétentes, non par le cabinet. Source : normattiva.it. Pour les formulaires et les seuils à jour, on consulte le portail ministériel Investor Visa for Italy.

6. Succession et loi applicable : le testament de celui qui investit

Pour les successions de personnes décédées à partir du 17 août 2015, s’applique, même s’il ne s’agit pas de la loi d’un État de l’UE (le Danemark et l’Irlande n’appliquent pas le règlement), en principe la loi de l’État dans lequel le défunt avait sa dernière résidence habituelle ; à titre alternatif, on peut choisir par testament la loi de sa nationalité (professio iuris), selon les art. 20 à 22 du Règl. UE 650/2012. La loi applicable régit l’ensemble de la succession, y compris la quote-part réservée aux proches et le partage (art. 23). Celui qui achète un logement en Italie et s’y installe change souvent, sans s’en apercevoir, la loi applicable à sa succession. En Italie, la loi réserve une quote-part aux proches parents (légitime, art. 536 s. c.c. : aux enfants, par exemple, la moitié du patrimoine s’il n’y en a qu’un, les deux tiers s’il y en a plusieurs). Pour éviter les mauvaises surprises : envisagez un testament avec choix de la loi, et mettez à jour celui qui a été fait à l’étranger. Le certificat successoral européen aide les héritiers à prouver leur qualité dans les autres États de l’UE. Le certificat n’est pas obligatoire (art. 62-63).

7. En cas de litige

• Créance impayée d’une entreprise étrangère : on commence par une mise en demeure, puis une injonction de payer (decreto ingiuntivo) ; pour les créances transfrontalières dans l’UE existe l’injonction de payer européenne (Règl. CE 1896/2006), pour une créance d’un montant déterminé et déjà échue.
• Contrat comportant des clauses sur le for et la loi : dans le Règl. UE 1215/2012, les parties peuvent choisir par écrit les juridictions d’un État membre (art. 25) ; en matière contractuelle, on peut être assigné devant le juge du lieu d’exécution (art. 7).
• Jugement étranger à faire valoir en Italie : la loi 218/1995 le reconnaît sans procédure si les conditions de l’art. 64 sont réunies (compétence du juge étranger, droits de la défense, force de chose jugée, absence de contrariété avec des jugements italiens et avec l’ordre public) ; les art. 65 et 66 concernent les décisions relatives aux personnes, à la famille et à la juridiction gracieuse. S’il est contesté, une procédure judiciaire est nécessaire.

Solution généralement la plus avantageuse : tenter d’abord la voie extrajudiciaire et la médiation, lorsqu’elle est prévue, en tenant les preuves prêtes.

8. Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un logement en Italie ? En principe oui : l’étranger jouit des droits civils sous condition de réciprocité et sous réserve des lois spéciales (art. 16 des dispositions sur la loi en général).

Faut-il vivre en Italie pour acheter ? Non, mais il faut un code fiscal et un moyen de signer (présence ou procuration).

Le testament fait à l’étranger est-il valable en Italie ? Souvent oui quant à la forme (Convention de La Haye de 1961), mais il peut ne pas résister s’agissant de la quote-part des proches.

Puis-je choisir moi-même la loi de la succession ? Dans les limites du Règl. UE 650/2012, oui, par une déclaration dans le testament.

Le cabinet fournit-il du conseil fiscal ? Non : la partie fiscale revient au commercialista (expert-comptable) ; le cabinet suit les aspects civils.

Comment Me Fiorentino peut vous accompagner

• Contrôle documentaire du logement ou de la société avant tout versement de sommes.
• Rédaction et contrôle de contrats préliminaires, de procurations et de testaments, avec attention à la loi applicable.
• Assistance en cas de litige et pour le recouvrement de créances, en Italie et avec des éléments d’extranéité.

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Pour approfondir

• Guides pour ceux qui vivent à l’étranger ou possèdent un bien en Italie (en italien)
• Successions internationales (en italien)
• Émigrés de première et deuxième génération : succession, immeubles et nationalité

Note sur l’usage de l’IA : les textes sont préparés à l’aide d’outils d’intelligence artificielle et relus par l’avocat ; ils ne remplacent pas un conseil sur le cas concret.