Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Aggiornato il 27 ottobre 2026.
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Chi non è italiano può in generale comprare casa, costituire una società o investire in Italia, ma conviene sistemare prima cinque punti: chi vende e cosa vende, come si paga, come si firma a distanza, quale legge regola l’eredità e quale regime fiscale si sceglie. Il lato fiscale (come l’imposta sostitutiva per i nuovi residenti) è materia da commercialista: questa guida lo descrive solo in modo informativo, con rinvio alle fonti ufficiali, e alcune norme fiscali cambiano dal 1° gennaio 2027.
Indice
1. Comprare casa: le verifiche prima del compromesso
2. Pagare e firmare a distanza: procura e apostille
3. Società in Italia: S.r.l. e codice fiscale
4. Nuovi residenti e imposta sostitutiva: cosa dicono le fonti ufficiali
5. Visto per investitori
6. Eredità e legge applicabile: il testamento di chi investe
7. Se nasce una lite: contratti, crediti e sentenze estere
8. Domande frequenti
1. Comprare casa: le verifiche prima del compromesso
Prima di versare una caparra si controllano, con i documenti e non a parole: titolo di provenienza e ipoteche (visura ipotecaria), conformità urbanistica e catastale, regolamento di condominio e spese straordinarie deliberate, certificazione energetica. Il contratto preliminare (compromesso) deve avere la stessa forma del contratto definitivo, altrimenti è nullo (art. 1351 c.c.), e impegna già le parti: chi lo firma senza clausole su condizioni e termini rischia di perdere la caparra. Il rogito si fa davanti a un notaio, che il cliente sceglie liberamente; lo studio non è un ufficio notarile. Se chi dà la caparra è inadempiente, l’altra parte può recedere trattenendola; se lo è chi l’ha ricevuta, può essere tenuto a restituirne il doppio (art. 1385 c.c.). I contratti sugli immobili si trascrivono nei registri immobiliari (art. 2643 c.c.): chi trascrive per primo prevale sui terzi (art. 2644 c.c.).
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali. Un acquirente estero versa una caparra su una villa; solo dopo scopre una veranda non sanata. Se la verifica urbanistica fosse stata una condizione del preliminare, avrebbe potuto uscire dall’accordo. La soluzione di solito più conveniente: verifiche documentali prima, caparra proporzionata, condizioni scritte.
2. Pagare e firmare a distanza: procura e apostille
Chi non può essere in Italia al rogito può firmare una procura davanti a un notaio o a un’autorità consolare del suo Paese; per l’uso in Italia di norma serve l’apostille (Convenzione dell’Aia 1961) o la legalizzazione, con traduzione se l’atto non è in italiano. Una procura generica non basta se l’atto richiede poteri specifici (prezzo, ipoteca, dichiarazioni urbanistiche). Per i documenti stranieri, il Ministero degli Esteri indica la legalizzazione consolare o, nei Paesi della Convenzione dell’Aia del 5 ottobre 1961, l’apostille, più la traduzione in italiano. Il prezzo si paga con mezzi tracciabili.
3. Società in Italia: S.r.l. e codice fiscale
Per costituire una S.r.l. ogni socio straniero ha bisogno del codice fiscale italiano. L’atto costitutivo va per legge fatto per atto pubblico, cioè davanti a un notaio; il capitale sociale non può di regola essere inferiore a 10.000 euro, ma può partire da 1 euro con versamento in denaro (art. 2463 c.c.). Dal lato civilistico servono: statuto adatto ai soci (patti sulla cessione delle quote, clausole di uscita), amministratore con poteri chiari, e regole sulla responsabilità: nella S.r.l. rispondono di norma solo la società con il suo patrimonio (art. 2462 c.c.); il socio unico risponde invece se i conferimenti non sono stati eseguiti o la pubblicità non è stata fatta.
4. Nuovi residenti e imposta sostitutiva: cosa dicono le fonti ufficiali
Per chi trasferisce la residenza fiscale in Italia esiste un’imposta sostitutiva forfettaria sui redditi esteri (art. 24-bis TUIR). Secondo il testo di Normattiva (consultato il 27 ottobre 2026) e la scheda dell’Agenzia delle Entrate:
- l’imposta è di 300.000 euro per ogni anno di validità dell’opzione, ridotta a 50.000 euro per ciascun familiare a cui l’opzione è estesa; la legge di bilancio 2026 ha portato gli importi a queste cifre per chi trasferisce la residenza dal 1° gennaio 2026 (alcune pagine più vecchie parlano ancora di 200.000 e 25.000 euro: sono superate);
- serve non essere stati residenti in Italia per almeno nove dei dieci anni precedenti;
- l’opzione dura al massimo quindici anni e cessa se non si versa l’imposta; il versamento è in un’unica soluzione entro il saldo delle imposte sui redditi.
Attenzione: dal 1° gennaio 2027 il TUIR è abrogato dal D.Lgs. 117/2026 e il nuovo testo dell’articolo non è ancora stato letto. Il testo vigente parla di opzione dopo risposta favorevole a un interpello, mentre la scheda dell’Agenzia lo presenta come facoltativo: prima di scegliere si controllano le due fonti. Lo studio non presta consulenza fiscale: per scegliere il regime serve un commercialista. Lo studio può seguire gli aspetti civili che ne conseguono: contratti di acquisto, società, testamento, rapporti di famiglia. Fonti: normattiva.it (art. 24-bis TUIR) e agenziaentrate.gov.it («Opzione per i neo-residenti»).
5. Visto per investitori
Il visto per investitori consente di entrare e soggiornare in Italia, fuori dalle quote, a chi effettua, in nome proprio o per una società che rappresenta, uno di questi investimenti (art. 26-bis D.Lgs. 286/1998, testo di Normattiva consultato il 27 ottobre 2026): almeno 2.000.000 di euro in titoli di Stato mantenuti per due anni; almeno 500.000 euro in capitale di una società o di un fondo di venture capital italiano, mantenuti per due anni (250.000 euro se è una start-up innovativa iscritta); una donazione filantropica di almeno 1.000.000 di euro per progetti di pubblico interesse. Chi chiede il visto deve dimostrare la disponibilità e la provenienza lecita dei fondi. Al titolare è rilasciato un permesso biennale per investitori, rinnovabile per periodi di tre anni; i familiari possono entrare al suo seguito. La domanda passa dal portale ministeriale e dalle autorità competenti, non dallo studio. Fonte: normattiva.it. Per moduli e soglie aggiornate si consulta il portale ministeriale Investor Visa for Italy.
6. Eredità e legge applicabile: il testamento di chi investe
Per le successioni di chi muore dal 17 agosto 2015 si applica, anche se non è la legge di uno Stato UE (Danimarca e Irlanda non applicano il regolamento), di regola la legge dello Stato in cui il defunto aveva l’ultima residenza abituale; in alternativa si può scegliere per testamento la legge della propria cittadinanza (professio iuris), secondo gli artt. 20-22 del Reg. UE 650/2012. La legge applicabile regola l’intera successione, compresa la quota riservata ai familiari e la divisione (art. 23). Chi compra casa in Italia e vi si trasferisce cambia spesso la legge applicabile alla propria eredità senza accorgersene. In Italia la legge riserva una quota ai familiari stretti (legittima, artt. 536 ss. c.c.: ai figli, ad esempio, la metà del patrimonio se è uno solo, i due terzi se sono più di uno). Per evitare sorprese: valuta un testamento con scelta della legge, e aggiorna quello fatto all’estero. Il certificato successorio europeo aiuta gli eredi a provare la loro qualità negli altri Stati UE. Il certificato non è obbligatorio (artt. 62-63).
7. Se nasce una lite
- Credito non pagato da un’impresa estera: si parte da una diffida, poi decreto ingiuntivo; per i crediti transfrontalieri nell’UE esiste l’ingiunzione di pagamento europea (Reg. CE 1896/2006), per un credito di importo determinato già scaduto.
- Contratto con clausole su foro e legge: nel Reg. UE 1215/2012 le parti possono scegliere per iscritto i giudici di uno Stato membro (art. 25); in materia contrattuale si può essere citati davanti al giudice del luogo di esecuzione (art. 7).
- Sentenza estera da far valere in Italia: la legge 218/1995 la riconosce senza procedimento se ricorrono le condizioni dell’art. 64 (competenza del giudice straniero, diritto di difesa, passaggio in giudicato, assenza di contrasto con sentenze italiane e con l’ordine pubblico); gli artt. 65 e 66 riguardano i provvedimenti su persone, famiglia e volontaria giurisdizione. Se è contestata, serve un giudizio.
Soluzione di solito più conveniente: tentare prima la strada stragiudiziale e la mediazione, dove prevista, tenendo pronte le prove.
8. Domande frequenti
Uno straniero può comprare casa in Italia? Di norma sì: lo straniero gode dei diritti civili alla condizione di reciprocità e salve le leggi speciali (art. 16 disposizioni sulla legge in generale).
Serve vivere in Italia per comprare? No, ma servono codice fiscale e un modo per firmare (presenza o procura).
Il testamento fatto all’estero vale in Italia? Spesso sì per la forma (Convenzione dell’Aia 1961), ma può non reggere sulla quota dei familiari.
Posso scegliere io la legge dell’eredità? Nei limiti del Reg. UE 650/2012, sì, con una dichiarazione nel testamento.
Lo studio fa consulenza fiscale? No: la parte fiscale va al commercialista; lo studio segue gli aspetti civili.
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