Invertir en Italia siendo extranjero: guía civil sobre vivienda, sociedad, visado y herencia

Autor: Renato Giuseppe Fiorentino, abogado (Colegio de Abogados de Nápoles). Actualizado el 27 de octubre de 2026.

Índice

1. Comprar una vivienda: las comprobaciones previas al contrato preliminar

2. Pagar y firmar a distancia: poder y apostilla

3. Sociedades en Italia: S.r.l. y código fiscal

4. Nuevos residentes e impuesto sustitutivo: qué dicen las fuentes oficiales

5. Visado para inversores

6. Herencia y ley aplicable: el testamento de quien invierte

7. Si surge un litigio: contratos, créditos y sentencias extranjeras

8. Preguntas frecuentes

1. Comprar una vivienda: las comprobaciones previas al contrato preliminar

Antes de entregar una señal (caparra) se comprueban, con documentos y no de palabra: el título de procedencia y las hipotecas (nota simple hipotecaria), la conformidad urbanística y catastral, el reglamento de la comunidad de propietarios y los gastos extraordinarios acordados, y el certificado energético. El contrato preliminar (compromesso) debe revestir la misma forma que el contrato definitivo, de lo contrario es nulo (art. 1351 c.c.), y ya vincula a las partes: quien lo firma sin cláusulas sobre condiciones y plazos corre el riesgo de perder la señal. La escritura se otorga ante notario, que el cliente elige libremente; el despacho no es una notaría. Si quien entrega la señal incumple, la otra parte puede desistir y quedarse con ella; si incumple quien la ha recibido, puede estar obligado a devolver el doble (art. 1385 c.c.). Los contratos sobre inmuebles se inscriben en los registros inmobiliarios (art. 2643 c.c.): quien inscribe primero prevalece frente a terceros (art. 2644 c.c.).

Caso frecuente descrito en términos generales: los nombres, lugares y detalles no se refieren a personas ni expedientes reales. Un comprador extranjero entrega una señal por una villa; solo después descubre una terraza cerrada no regularizada. Si la comprobación urbanística hubiera sido una condición del preliminar, habría podido desvincularse del acuerdo. La solución que suele resultar más conveniente: comprobaciones documentales previas, señal proporcionada y condiciones por escrito.

2. Pagar y firmar a distancia: poder y apostilla

Quien no pueda estar en Italia en el momento de la escritura puede otorgar un poder ante un notario o ante una autoridad consular de su país; para su uso en Italia normalmente se requiere la apostilla (Convenio de La Haya de 1961) o la legalización, con traducción si el documento no está en italiano. Un poder genérico no basta si el acto exige facultades específicas (precio, hipoteca, declaraciones urbanísticas). Para los documentos extranjeros, el Ministerio de Asuntos Exteriores indica la legalización consular o, en los países del Convenio de La Haya del 5 de octubre de 1961, la apostilla, además de la traducción al italiano. El precio se paga por medios trazables.

3. Sociedades en Italia: S.r.l. y código fiscal

Para constituir una S.r.l., cada socio extranjero necesita el código fiscal italiano. La escritura de constitución debe otorgarse por ley en escritura pública, es decir, ante notario; el capital social no puede, por regla general, ser inferior a 10.000 euros, pero puede partir de 1 euro con aportación en dinero (art. 2463 c.c.). Desde el punto de vista civil se requieren: unos estatutos adecuados a los socios (pactos sobre la cesión de participaciones, cláusulas de salida), un administrador con poderes claros y reglas sobre la responsabilidad: en la S.r.l. responde, por regla general, solo la sociedad con su patrimonio (art. 2462 c.c.); el socio único responde, en cambio, si las aportaciones no se han realizado o no se ha cumplido con la publicidad.

4. Nuevos residentes e impuesto sustitutivo: qué dicen las fuentes oficiales

Para quien traslada su residencia fiscal a Italia existe un impuesto sustitutivo a tanto alzado sobre las rentas extranjeras (art. 24-bis TUIR). Según el texto de Normattiva (consultado el 27 de octubre de 2026) y la ficha de la Agencia Tributaria italiana (Agenzia delle Entrate):

• el impuesto es de 300.000 euros por cada año de vigencia de la opción, reducido a 50.000 euros por cada familiar al que se extienda la opción; la ley de presupuestos de 2026 elevó los importes a estas cifras para quien traslade su residencia a partir del 1 de enero de 2026 (algunas páginas más antiguas hablan todavía de 200.000 y 25.000 euros: están superadas);
• se requiere no haber sido residente en Italia durante al menos nueve de los diez años anteriores;
• la opción dura como máximo quince años y cesa si no se paga el impuesto; el pago se efectúa en un único plazo antes de la liquidación del impuesto sobre la renta.

Atención: a partir del 1 de enero de 2027 el TUIR queda derogado por el D.Lgs. 117/2026 y el nuevo texto del artículo está aún por verificar. El texto vigente habla de opción tras una respuesta favorable a una consulta (interpello), mientras que la ficha de la Agencia lo presenta como facultativo: antes de decidir se comprueban las dos fuentes. El despacho no presta asesoramiento fiscal: para elegir el régimen hace falta un asesor fiscal (commercialista). El despacho puede encargarse de los aspectos civiles que se derivan: contratos de compra, sociedades, testamento, relaciones familiares. Fuentes: normattiva.it (art. 24-bis TUIR) y agenziaentrate.gov.it («Opzione per i neo-residenti»).

5. Visado para inversores

El visado para inversores permite entrar y residir en Italia, fuera de cupos, a quien realice, a título personal o por cuenta de una sociedad a la que represente, alguna de estas inversiones (art. 26-bis D.Lgs. 286/1998, texto de Normattiva consultado el 27 de octubre de 2026): al menos 2.000.000 de euros en títulos de deuda pública mantenidos durante dos años; al menos 500.000 euros en el capital de una sociedad o de un fondo de capital riesgo italiano, mantenidos durante dos años (250.000 euros si se trata de una start-up innovadora inscrita); una donación filantrópica de al menos 1.000.000 de euros para proyectos de interés público. Quien solicita el visado debe acreditar la disponibilidad y el origen lícito de los fondos. Al titular se le concede un permiso bienal para inversores, renovable por períodos de tres años; los familiares pueden entrar con él. La solicitud se tramita a través del portal ministerial y de las autoridades competentes, no del despacho. Fuente: normattiva.it. Para los formularios y los umbrales actualizados se consulta el portal ministerial Investor Visa for Italy.

6. Herencia y ley aplicable: el testamento de quien invierte

A las sucesiones de quienes fallecen a partir del 17 de agosto de 2015 se aplica, aunque no sea la ley de un Estado de la UE (Dinamarca e Irlanda no aplican el reglamento), por regla general la ley del Estado en el que el causante tenía su última residencia habitual; como alternativa, en el testamento se puede elegir la ley de la propia nacionalidad (professio iuris), según los arts. 20 a 22 del Reglamento (UE) 650/2012. La ley aplicable rige toda la sucesión, incluida la legítima de los familiares y la partición (art. 23). Quien compra una vivienda en Italia y se traslada a vivir allí cambia con frecuencia, sin darse cuenta, la ley aplicable a su herencia. En Italia la ley reserva una cuota a los familiares más cercanos (legítima, arts. 536 y ss. c.c.: a los hijos, por ejemplo, la mitad del patrimonio si es uno solo, los dos tercios si son más de uno). Para evitar sorpresas: considere un testamento con elección de ley y actualice el otorgado en el extranjero. El certificado sucesorio europeo ayuda a los herederos a acreditar su condición en los demás Estados de la UE. El certificado no es obligatorio (arts. 62-63).

7. Si surge un litigio

• Crédito impagado por una empresa extranjera: se empieza con un requerimiento y después se acude al decreto ingiuntivo (procedimiento monitorio); para los créditos transfronterizos en la UE existe el requerimiento europeo de pago (Reglamento CE 1896/2006), para un crédito de importe determinado ya vencido.
• Contrato con cláusulas de foro y de ley: en el Reglamento (UE) 1215/2012 las partes pueden elegir por escrito los tribunales de un Estado miembro (art. 25); en materia contractual se puede ser demandado ante el juez del lugar de cumplimiento (art. 7).
• Sentencia extranjera que se quiere hacer valer en Italia: la ley 218/1995 la reconoce sin procedimiento si concurren las condiciones del art. 64 (competencia del juez extranjero, derecho de defensa, firmeza, ausencia de contradicción con sentencias italianas y con el orden público); los arts. 65 y 66 se refieren a las resoluciones sobre personas, familia y jurisdicción voluntaria. Si se impugna, hace falta un juicio.

La solución que suele resultar más conveniente: intentar primero la vía extrajudicial y la mediación, donde esté prevista, teniendo preparadas las pruebas.

8. Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero comprar una vivienda en Italia? Por regla general sí: el extranjero goza de los derechos civiles con la condición de reciprocidad y salvo las leyes especiales (art. 16 de las disposiciones sobre la ley en general).

¿Hace falta vivir en Italia para comprar? No, pero se necesitan el código fiscal y una forma de firmar (presencia o poder).

¿Vale en Italia el testamento otorgado en el extranjero? A menudo sí en cuanto a la forma (Convenio de La Haya de 1961), pero puede no sostenerse respecto de la cuota de los familiares.

¿Puedo elegir yo la ley de la herencia? Dentro de los límites del Reglamento (UE) 650/2012, sí, mediante una declaración en el testamento.

¿El despacho presta asesoramiento fiscal? No: la parte fiscal corresponde al asesor fiscal (commercialista); el despacho se ocupa de los aspectos civiles.

Cómo puede acompañarle el abogado Fiorentino

• Comprobación documental de la vivienda o de la sociedad antes de entregar cantidades.
• Redacción y revisión de contratos preliminares, poderes y testamentos, prestando atención a la ley aplicable.
• Asistencia en caso de litigio y para la recuperación de créditos, en Italia y con elementos extranjeros.

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Para profundizar

• Guías para quienes viven en el extranjero o tienen una vivienda en Italia (en italiano)
• Sucesiones internacionales (en italiano)
• Emigrados de primera y segunda generación: herencia, inmuebles y ciudadanía

Nota sobre el uso de la IA: los textos se preparan con herramientas de inteligencia artificial y son revisados por el abogado; no sustituyen el asesoramiento sobre el caso concreto.