Disdetta del contratto di affitto: termini, preavviso e come farla

Hai un contratto di affitto in scadenza e non sai se mandare la disdetta, quando e come? Oppure vuoi lasciare l’immobile prima della scadenza? Sbagliare i tempi o la forma della comunicazione può far rinnovare il contratto per altri anni, con canoni da pagare anche se non vuoi più l’immobile. Questa guida riguarda soprattutto i contratti di locazione abitativa; per i locali commerciali le regole sono diverse e le trovi nella guida collegata.

Disdetta e recesso: due cose diverse

La disdetta è la comunicazione con cui una parte dice all’altra che il contratto non proseguirà alla sua scadenza naturale. Il recesso è invece la facoltà di sciogliere il contratto prima della scadenza. Spesso nella pratica si usa la stessa parola per entrambi, ma i presupposti sono diversi, e per questo conviene leggere con attenzione il contratto e la legge applicabile.

Contratto 4+4: cosa succede alla scadenza

Per i contratti abitativi a canone libero la durata è di quattro anni, rinnovabile per altri quattro (art. 2, l. 431/1998). Alla prima scadenza il rinnovo è automatico, salvo i casi in cui il locatore può negarlo per i motivi tassativi previsti dall’art. 3 della stessa legge (ad esempio la necessità di destinare l’immobile a sé o a stretti familiari, oppure la vendita nei casi indicati dalla norma). In quel caso la disdetta deve essere motivata e comunicata con preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza, con lettera raccomandata.

Alla seconda scadenza, cioè dopo i due periodi di quattro anni, ciascuna parte può comunicare la disdetta, sempre con preavviso di sei mesi. Se nessuno dei due manda la disdetta, il contratto si rinnova alle stesse condizioni. Per questo è importante segnare sul calendario la data entro cui spedire la comunicazione: se il termine di sei mesi non viene rispettato, di regola la disdetta non è efficace per quella scadenza.

E il canone concordato 3+2?

Per i contratti a canone concordato (tre anni più due) valgono regole in parte analoghe sulla disdetta alla scadenza, ma con particolarità sul rinnovo e sulle agevolazioni collegate. Se il tuo contratto è di questo tipo, conviene verificare con attenzione le clausole e gli accordi territoriali prima di scrivere la comunicazione.

Se l’inquilino vuole andare via prima

L’inquilino, quando ci sono gravi motivi sopravvenuti e imprevedibili, può recedere dal contratto in qualsiasi momento, con preavviso di sei mesi da comunicare con raccomandata (art. 3, l. 431/1998). Il contratto può anche riconoscere al conduttore la facoltà di recedere liberamente, sempre con preavviso. Cosa sia un grave motivo si valuta caso per caso: perdere il lavoro, un trasferimento o problemi di salute non danno automaticamente il diritto di recedere, e conviene documentare bene la situazione.

Come si comunica: forma e prova

• Raccomandata con avviso di ricevimento: è la forma richiamata dalla legge per la disdetta e il recesso nei contratti abitativi. Conserva la ricevuta e l’avviso.
• Altri mezzi (ad esempio PEC): possono essere usati, ma se il contratto o la legge richiedono la raccomandata è prudente scegliere la forma indicata. Da verificare sul caso.
• Contenuto: indica il contratto (data, parti, immobile), la scadenza, la volontà di non rinnovare o di recedere e, se previsto, il motivo.
• Data: conta il momento in cui la comunicazione arriva a destinazione, quindi non aspettare l’ultimo giorno utile.

Dopo la disdetta: la riconsegna e gli adempimenti

Alla scadenza l’immobile va riconsegnato libero e nelle condizioni previste, e conviene redigere un verbale di riconsegna con lo stato dei locali, le letture dei consumi e la restituzione del deposito cauzionale. Vanno poi verificati gli adempimenti fiscali e di registrazione collegati alla cessazione del contratto (ad esempio la comunicazione all’Agenzia delle Entrate e, se scelta, la cedolare secca): chiedi conferma al tuo professionista sul tuo caso.

Se l’inquilino non lascia l’immobile

Se alla scadenza l’inquilino resta nell’immobile senza titolo, il proprietario non può farsi giustizia da solo (ad esempio cambiando la serratura): serve la strada giudiziale, con intimazione di licenza o sfratto per finita locazione. Sul rilascio per morosità puoi leggere la guida sullo sfratto per morosità.

La strada che di solito conviene

Come può seguirti l’avv. Fiorentino

Domande frequenti

Con quanto preavviso si dà la disdetta di un affitto abitativo?

Nei contratti abitativi ordinari il preavviso è di sei mesi, da comunicare con raccomandata (l. 431/1998). Verifica sempre il tipo di contratto e le clausole.

Il proprietario può dare disdetta senza motivo?

Alla prima scadenza solo per i motivi previsti dalla legge; alla seconda scadenza ciascuna parte può dare disdetta con preavviso di sei mesi.

Che differenza c’è tra disdetta e recesso?

La disdetta impedisce il rinnovo alla scadenza; il recesso scioglie il contratto prima della scadenza, se previsto dal contratto o per gravi motivi.

Cosa succede se non mando la disdetta?

Di regola il contratto si rinnova alle stesse condizioni per un nuovo periodo e restano dovuti i canoni.

Posso mandare la disdetta via PEC o email?

La legge richiama la raccomandata per i contratti abitativi: se vuoi usare un altro mezzo, è prudente farlo verificare sul tuo caso.

Fonti: l. 9 dicembre 1998, n. 431 (artt. 2, 3 e 4); codice civile, disciplina della locazione. Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso.