Lo sfratto per morosità è la procedura con cui il proprietario chiede al giudice di sciogliere il contratto e riavere la casa quando l’inquilino non paga. Non è immediata: passa da una notifica, da un’udienza di convalida e, se serve, da un’esecuzione con l’ufficiale giudiziario. Qui trovi i passaggi, sia dal lato del proprietario sia da quello dell’inquilino.
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Il proprietario notifica all’inquilino un’intimazione di sfratto con citazione per la convalida (art. 658 c.p.c.). All’udienza l’inquilino può pagare e sanare la morosità, opporsi o non comparire: in quest’ultimo caso il giudice convalida lo sfratto. Poi, se la casa non viene liberata, interviene l’ufficiale giudiziario. I tempi dipendono dal tribunale e dagli accessi: nessuno può prometterli.
Aggiornato il 14 ottobre 2026.
Quando c’è morosità
Nelle locazioni abitative, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza è motivo di risoluzione del contratto. Anche il mancato pagamento degli oneri accessori può contare, se supera l’importo di due mensilità (art. 5 L. 392/1978). Prima di avviare la procedura conviene controllare che il contratto sia registrato e conservare ricevute, estratti conto e comunicazioni.
I passaggi, in ordine
- Diffida (facoltativa ma utile): una lettera di messa in mora con richiesta di pagamento: vedi la diffida di pagamento.
- Intimazione di sfratto e citazione per la convalida: atto notificato all’inquilino, che fissa un’udienza.
- Udienza di convalida: se l’inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data di rilascio (art. 663 c.p.c.).
- Esecuzione: se la casa non viene liberata, si notificano titolo e precetto e poi il preavviso di rilascio (art. 608 c.p.c.); l’ufficiale giudiziario procede spesso con più accessi, anche con la forza pubblica. È la fase in cui i tempi variano di più.
Si può chiedere anche il pagamento dei canoni scaduti con un decreto ingiuntivo, contestualmente o separatamente, ma i due percorsi hanno regole diverse. Per capire cos’è il precetto notificato dopo lo sfratto, leggi atto di precetto: cosa fare se lo ricevi.
Per l’inquilino: sanatoria e termine di grazia
Per le abitazioni, l’inquilino può sanare la morosità pagando in udienza canoni, interessi e spese. In presenza di comprovate difficoltà il giudice può concedere un termine fino a 90 giorni, elevabile in casi particolari (art. 55 L. 392/1978). La sanatoria non è ripetibile all’infinito: la legge limita il numero di volte in cui può essere usata in un certo periodo, quindi va verificata la propria storia. Il termine di grazia non vale per le locazioni commerciali. Chi ha difficoltà non imputabili a sé può informarsi sul fondo per la morosità incolpevole.
Se l’inquilino si oppone
L’inquilino può opporsi, per esempio se contesta di aver pagato, se l’importo è sbagliato o se ci sono vizi dell’immobile. In quel caso il giudice può comunque emettere un’ordinanza provvisoria di rilascio quando l’opposizione non è fondata su prova scritta o non è sorretta da gravi motivi (art. 665 c.p.c.), e la causa prosegue con il rito locatizio. Per la cauzione vedi il deposito cauzionale.
Le riforme annunciate: cosa cambia davvero
Si parla da tempo di sfratti più rapidi (decreto di rilascio in tempi brevi, riduzione del termine di grazia, somma per ogni giorno di ritardo nel rilascio). Secondo le informazioni disponibili al momento dell’ultimo aggiornamento, si tratta di un disegno di legge ancora in discussione in Parlamento e non di norme in vigore; il cosiddetto piano casa recente riguarda l’offerta abitativa e non modifica la procedura di sfratto. Prima di agire conviene verificare su Normattiva o con un professionista se qualcosa sia cambiato: finché non c’è una legge pubblicata, si applica la procedura descritta sopra.
Caso frequente
Esempio descritto in termini generali: nomi, luoghi e importi non si riferiscono a persone o casi reali.
Un proprietario aspetta sei mesi prima di scrivere all’inquilino, accumulando canoni scaduti. Poi avvia lo sfratto senza avere il contratto registrato a portata di mano. La procedura si complica. Un controllo dei documenti all’inizio avrebbe evitato mesi persi.
Domande frequenti
Quanto dura uno sfratto per morosità?
Dipende dal tribunale, dall’opposizione dell’inquilino e dai tempi dell’ufficiale giudiziario. Può richiedere mesi o più di un anno. Non c’è una durata garantita.
Posso cambiare la serratura o buttare fuori l’inquilino?
No. Farsi giustizia da soli espone a responsabilità anche penale. Il rilascio si ottiene solo con la procedura e l’ufficiale giudiziario.
Se l’inquilino paga in ritardo ma paga, posso fare sfratto?
Dipende dalla gravità e dalla possibilità di sanatoria. Va valutato sul caso.
Che cos’è il termine di grazia?
Nelle locazioni abitative è il termine che il giudice può concedere all’inquilino in difficoltà per pagare canoni, interessi e spese ed evitare lo sfratto (art. 55 L. 392/1978). Non si applica alle locazioni commerciali.
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La strada che di solito conviene
Le strade possibili
Accordo con l’inquilino; diffida; sfratto con convalida; sfratto e decreto ingiuntivo per i canoni; per l’inquilino, sanatoria in udienza.
Quale conviene di solito e perché
Di solito conviene non aspettare: una diffida scritta e, se non si paga, avviare subito la procedura, perché i canoni arretrati crescono e il tempo non si recupera. Un accordo formale a rate può essere preferibile se l’inquilino è affidabile. Per l’inquilino, sanare in udienza può evitare lo sfratto nelle locazioni abitative. Dipende dal caso.
Cosa fare subito
Controllare registrazione del contratto, conti dei canoni e comunicazioni, tenere un prospetto di quanto è dovuto e pagato, e scrivere una diffida.
Non è una promessa di esito: ogni caso va valutato sui documenti.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
Lo studio offre consulenza anche a distanza, con documenti inviati online, e un preventivo scritto prima dell’incarico. Il primo incontro si svolge in italiano; ricevo su appuntamento a Napoli, Roma e Bari.
Fonti: Normattiva (L. 392/1978, artt. 5 e 55; c.p.c. artt. 658, 663, 665, 608), Corte di Cassazione. Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso.