- Per subaffittare una casa serve il consenso del proprietàrio, se è un’abitazione.
- Nelle locazioni commerciali la cessione del contratto è più facile, ma il proprietàrio può opporsi per gravi motivi.
- Senza consenso, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto.
- Scrivi tutto: contratto, consenso, canone.
Pubblicato il 13 ottobre 2026.
Differenze
La sublocazione è un nuovo contratto tra il conduttore e un terzo, per tutta o parte dell’immobile. La cessione del contratto trasferisce il contratto a un altro conduttore, che prende il posto del primo.
La legge ammette entrambe se non vietate dal contratto, ma con regole diverse per abitazioni e locali commerciali.
Abitazioni
Per gli immobili abitativi, di regola il conduttore non può sublocare né cedere il contratto senza il consenso scritto del locatore (art. 2 l. 431/1998 e artt. 1594 e seguenti c.c.). Se lo fa, il locatore può chiedere la risoluzione e lo sfratto.
Permesso scritto e registrazione tutelano tutti.
Locali commerciali
Per le locazioni non abitative l’art. 36 della l. 392/1978 consente al conduttore di sublocare e cedere il contratto insieme all’azienda, dando comunicazione al locatore, che può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni.
Il cedente resta spesso responsabile in solido con il cessionario se il locatore non lo libera.
Cosa fare
Se sei conduttore, chiedi il consenso scritto e definisci canone e durata del subaffitto. Se sei proprietàrio, valuta il nuovo conduttore: reddito, garanzie e attività.
Evita il subaffitto «in nero»: è rischioso per tutti, anche per il fisco.
Caso frequente
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Una studentessa fuori sede a Napoli prende in affitto un appartamento e ne subaffitta una stanza a una collega, senza avvisare il proprietàrio. Il proprietàrio lo scopre da un vicino.
La soluzione migliore per te
- Se vuoi subaffittare: chiedi il consenso scritto prima.
- Se sei proprietàrio: valuta se conviene accettare e regolarizzare con un patto scritto.
- Se è già successo: parla subito con il proprietàrio per evitare la risoluzione.
Cosa fare subito: Leggi il contratto di locazione e verifica se vieta sublocazione o cessione. Nessuna strada garantisce un esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Controlla clausole e consenso e il rischio di risoluzione.
- Prepara il consenso scritto o la contestazione.
- Ti assiste se è già partita una richiesta di sfratto.
Domande frequenti
Posso subaffittare una stanza?
Solo con il consenso scritto, per le abitazioni.
Il proprietàrio può sfrattare?
Può chiedere la risoluzione, se non c’è consenso.
E per un negozio?
Si può cedere con l’azienda, con comunicazione al locatore.
Il canone del sub può essere più alto?
Servono limiti e trasparenza.
Lo studio riceve a Napoli (P.zza Giovanni Bovio 22 e Via Monte di Dio 14), a Roma e a Bari, su appuntamento, e a distanza.
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Fonti: Normattiva (c.c. artt. 1594-1595; l. 392/1978 art. 36; l. 431/1998). Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Testo redatto con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale e rivisto dall’avvocato.
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