Settembre 26, 2026

Divisione ereditaria dal notaio: come funziona, quanto costa e quali imposte si pagano

Divisione ereditaria dal notaio: come si scioglie la comunione tra eredi, imposta dell’1%, conguagli, prima casa, documenti e novità fiscali 2025-2026.

Successioni e donazioni · Guida pratica

RFAvv. Renato Giuseppe Fiorentino·Pubblicato il 26 settembre 2026·Aggiornato il 26 settembre 2026·Lettura 3 min

La divisione ereditaria dal notaio (divisione contrattuale) è l’accordo con cui tutti i coeredi sciolgono la comunione e assegnano a ciascuno beni determinati. Richiede il consenso unanime e, se ci sono immobili, l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata. Sul valore della massa si paga di regola l’imposta di registro dell’1%, mentre gli eventuali conguagli oltre la quota di diritto sono tassati come una vendita.

In 30 secondi

La divisione dal notaio è la via più rapida quando tutti i coeredi sono d’accordo. Il costo fiscale di base è l’1% della massa, ma i conguagli e la collazione possono cambiare il calcolo. Ogni situazione va valutata sui documenti.

Da ricordare

imposta di registro dell'1%

oltre il 5%

testo unico dei tributi indiretti (d.lgs. 123/2025)

1° gennaio 2027

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

d.lgs. 139/2024d.lgs. 123/2025d.l. 200/2025legge 26/2026

Come funziona la divisione contrattuale

Dopo l’apertura della successione i beni appartengono in comunione a tutti gli eredi, secondo le rispettive quote. Con la divisione:

si stima il patrimonio (immobili, conti, titoli, beni mobili);
si formano i lotti in proporzione alle quote;
chi riceve beni di valore superiore alla propria quota versa agli altri un conguaglio in denaro.

Se manca l’accordo, resta la divisione giudiziale, preceduta dal tentativo obbligatorio di mediazione.

Quali imposte si pagano?

Per la divisione “pura”, cioè con assegnazioni corrispondenti alle quote, si applicano:

imposta di registro dell’1% sul valore della massa comune, calcolato alla data della divisione;
imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, oltre a tasse ipotecarie e bollo.

Se un coerede riceve beni per un valore che supera la propria quota di diritto di oltre il 5%, l’eccedenza è considerata una vendita e sconta le aliquote dei trasferimenti. Sul conguaglio relativo alla casa di abitazione possono applicarsi, se ricorrono i requisiti, le agevolazioni prima casa. Dal 2025 il termine per vendere la casa già posseduta, dopo aver acquistato con le agevolazioni, è stato portato a due anni.

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Cosa è cambiato con la riforma del 2024?

Il d.lgs. 139/2024, in vigore per gli atti dal 1° gennaio 2025, ha modificato l’art. 34 del testo unico dell’imposta di registro: i beni donati in vita e soggetti a collazione concorrono a determinare la massa e le quote di ciascun erede, ma non sono tassati come conguaglio in sede di divisione. È stata chiarita anche la disciplina delle cosiddette masse plurime: più comunioni tra gli stessi soggetti si considerano un’unica comunione quando l’ultimo acquisto deriva da successione.

Il nuovo testo unico dei tributi indiretti (d.lgs. 123/2025), che raccoglie queste regole, doveva applicarsi dal 1° gennaio 2026. Il decreto Milleproroghe (d.l. 200/2025, convertito dalla legge 26/2026) ha rinviato la sua operatività al 1° gennaio 2027: fino ad allora si applicano i testi previgenti, nella versione modificata dalla riforma.

Quali documenti servono?

Di norma il notaio chiede:

dichiarazione di successione e testamento pubblicato, se esistente;
eventuali atti di accettazione dell’eredità;
titoli di provenienza, visure e planimetrie catastali;
documentazione urbanistica degli immobili.

Sul piano urbanistico va ricordato che, secondo le Sezioni Unite (sent. n. 25021/2019), la divisione ereditaria che riguarda edifici abusivi è soggetta alla sanzione di nullità prevista per gli atti tra vivi. La regolarità degli immobili va quindi verificata prima dell’atto.

Costi

Il costo complessivo comprende imposte, onorario notarile ed eventuali spese tecniche (perizie, aggiornamenti catastali). Dipende dal valore della massa e dalla presenza di conguagli: è utile chiedere un preventivo scritto prima di fissare l’atto.

Domande frequenti

DQuali imposte si pagano?

RPer la divisione "pura", cioè con assegnazioni corrispondenti alle quote, si applicano: imposta di registro dell'1% sul valore della massa comune, calcolato alla data della divisione; imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, oltre a tasse ipotecarie e bollo.

DCosa è cambiato con la riforma del 2024?

RIl d.lgs. 139/2024, in vigore per gli atti dal 1° gennaio 2025, ha modificato l'art. 34 del testo unico dell'imposta di registro: i beni donati in vita e soggetti a collazione concorrono a determinare la massa e le quote di ciascun erede, ma non sono tassati come conguaglio in sede di divisione.

DQuali documenti servono?

RDi norma il notaio chiede: dichiarazione di successione e testamento pubblicato, se esistente; eventuali atti di accettazione dell'eredità; titoli di provenienza, visure e planimetrie catastali.

Guide collegate

Accettazione tacita dell'eredità: quali comportamenti la comportano e quali no →Rappresentazione: quando i nipoti ereditano al posto del genitore →Polizza vita a favore degli "eredi legittimi": a chi va e come si divide →

Divisione ereditaria: la guida completa →Tutte le guide: Successioni e donazioni →

In sintesi

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Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche senza venire in studio: la consulenza si svolge a distanza, con i documenti inviati online, per telefono, su WhatsApp o in videochiamata dal computer. Sedi a Napoli, Roma e Forio d’Ischia.

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Fonti ufficiali

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Il Tribunale in appello dimezza il risarcimento: quando la disattenzione del pedone riduce la responsabilità del Comune.

Caduta per strada: perché la sola testimonianza può non bastare

Una richiesta di risarcimento al Comune respinta in due gradi: il peso del verbale della polizia locale rispetto al testimone.

Consulenza tecnica preventiva: il giudice può limitare le domande “esplorative”

Un appalto per la copertura di un capannone e le infiltrazioni lamentate dal committente: cosa può e cosa non può chiedere il consulente del giudice.

Cartella esattoriale non impugnata entro 60 giorni: cosa succede

Un ricorso contro una cartella dichiarato inammissibile perché la notifica era avvenuta un anno prima: l’importanza del termine di impugnazione.

Come Funziona la Divisione Ereditaria di una Casa: Guida Semplice per Eredi in Difficoltà

Come Diventare Proprietario di una Casa Senza Comprarla: Cos’è e Come Funziona l’Usucapione

Cartella di Pagamento: Guida Semplice per Capire Cosa Fare e Non Perdere Tempo

Incidente stradale per un tombino bagnato o rotto: chi paga i danni? Guida facile

Come Difendersi dal Fermo Amministrativo e dalle Cartelle di Pagamento: Guida Semplice per Privati e Aziende

Cos’è l’Ipoteca sui Beni Ereditati e Quando si Può Annullare? Una Guida Semplice per Difendersi

Aiuto! Ho ricevuto una maxi cartella esattoriale o un’intimazione di pagamento: cosa devo fare?

Come difendersi da una cartella esattoriale ingiusta o prescritta: la guida semplice per capire i tuoi diritti

Cartelle e intimazioni di pagamento: quando sono valide?

Cartelle pazze e multe scadute: come difendersi in tribunale?

Aiuto, ho ricevuto un preavviso di ipoteca: cosa significa e come difendersi?

Come Difendersi da una Cartella Esattoriale o da un’Intimazione di Pagamento Ingiusta? La Guida Facile

Come difendersi da una cartella pazza o da un debito ingiusto: la verità sull’estratto di ruolo e sui tuoi diritti

Cartelle e Avvisi di Pagamento: Quando e Come Puoi Cancellare i Debiti Ingiusti

Cartelle Esattoriali e Avvisi di Addebito: La Guida Semplice per Difendersi e Non Sbagliare Mossa

Come comprare casa e firmare contratti senza rischi: la guida facile per tutti

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Azione Revocatoria Ordinaria: Come Tutelare il Tuo Credito se il Debitore “Svuota” il Suo Patrimonio

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Conto corrente e costi eccessivi: il Tribunale di Napoli condanna la banca a restituire soldi

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Mediazione obbligatoria: per la delega all’avvocato serve davvero il notaio?

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Decreto Ingiuntivo: quando l’opposizione non ferma il pagamento? Il caso del Tribunale di Pisa

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Blocco totale di un libretto postale dopo un pignoramento: il ricorso d’urgenza e la soccombenza virtuale in un caso anonimo seguito dallo studio.

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Conto postale bloccato oltre i limiti del pignoramento: un caso seguito dallo studio a Napoli

Poste aveva bloccato l’intero conto di una pensionata dopo un pignoramento, anche la parte impignorabile. Come funziona il ricorso d’urgenza (art. 700 c.p.c.) e come si è concluso il caso.

Tutto quello che devi sapere sulla Centrale Rischi: Cos’è, come funziona e come difendersi dalle segnalazioni illegittime

Rendita Perpetua: Cos’è e Come Funziona il Contratto per Guadagnare “Per Sempre”

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Contratto di Riporto: Cos’è e Come Funziona

Sconto Bancario: Come Trasformare i Crediti in Denaro Subito

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Cos’è la vendita con riserva di gradimento? Scopri come funziona il contratto che si conclude solo se al compratore “piace” il bene e cosa succede se non rispondi.

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