Erbschaften und Schenkungen · Praxisleitfaden · RA Renato Giuseppe Fiorentino · Veröffentlicht am 26. September 2026 · Aktualisiert am 18. Oktober 2026 · Lesezeit 5 Min.
Heute kann ein als Schenkung erhaltenes Haus wie jedes andere Haus verkauft und der Bank als Sicherheit gegeben werden. Das Gesetz Nr. 182 von 2025 hat die Regeln geändert: Wer vom Beschenkten kauft, riskiert nicht mehr, die Immobilie an die Erben des Schenkers zurückgeben zu müssen. Der Erbe, der sich in seiner Quote verletzt sieht, kann von dem, der die Schenkung erhalten hat, nur noch eine Geldsumme verlangen.
In 30 Sekunden
- Das Gesetz ist seit dem 18. Dezember 2025 in Kraft.
- Wer ein geschenktes Haus kauft, ist geschützt: Die Erben des Schenkers können es nicht mehr zurückverlangen.
- Die Hypothek der Bank bleibt wirksam: Das Darlehen ist kein Problem mehr.
- Der verletzte Erbe hat Anspruch auf eine Geldentschädigung, die zahlt, wer die Schenkung erhalten hat.
- Für die vor dem 18. Dezember 2025 eröffneten Erbfälle ist die Frist, sich mit den alten Regeln zu verteidigen, am 18. Juni 2026 abgelaufen.
In diesem Artikel: Das frühere Problem · Die heutigen Regeln · Wer kauft und die Bank · Wer die Schenkung erhalten hat · Der verletzte Erbe · Vorher eröffnete Erbfälle · Häufige Fragen
Rechtliche Bezugspunkte: Gesetz vom 2. Dezember 2025, Nr. 182, Art. 44 · Art. 561, 562 und 563 c.c. · Art. 2652 c.c. (c.c. = Zivilgesetzbuch)
Das frühere Problem
Wenn jemand stirbt, der eine Schenkung gemacht hat, haben der Ehegatte und die Kinder Anspruch auf einen Mindestteil seines Vermögens: die Pflichtteilsquote. Wenn die Schenkung ihnen diese Quote genommen hatte, konnten sie beim Gericht deren Herabsetzung verlangen.
Nach den alten Regeln konnte der verletzte Erbe, wenn der Beschenkte keine anderen Güter hatte, die Immobilie auch von dem verlangen, der sie gekauft hatte. Das Risiko dauerte zwanzig Jahre ab der Eintragung der Schenkung, und der Erbe konnte es mit einer Widerspruchserklärung verlängern. Deshalb verzichteten viele Käufer auf den Kauf und viele Banken verweigerten das Darlehen.
Die heutigen Regeln
Art. 44 des Gesetzes Nr. 182 von 2025 hat die Art. 561, 562 und 563 des Zivilgesetzbuchs neu gefasst. Kurz gesagt:
- die Herabsetzung der Schenkung beeinträchtigt nicht die Dritten, an die der Beschenkte die Immobilie verkauft hat;
- die vom Beschenkten bestellten Hypotheken und anderen Belastungen bleiben wirksam;
- der Beschenkte muss den verletzten Erben in Geld zahlen, was zur Vervollständigung ihrer Quote nötig ist;
- wenn der Beschenkte nicht zahlen kann, zahlt, wer das Gut von ihm unentgeltlich erhalten hat, in den Grenzen des erlangten Vorteils.
Es bleibt eine einzige Ausnahme. Ist der Herabsetzungsantrag in den Immobilienregistern bereits eingetragen, wenn der Käufer kauft, ist der Käufer nicht geschützt (Art. 563 c.c., der auf Art. 2652 Nr. 1 verweist). Deshalb prüft der Notar vor dem Kaufvertrag immer die Register.
Die Frist von zwanzig Jahren und die Widerspruchserklärung gibt es im neuen Art. 563 nicht mehr.
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Wer kauft und die Bank: was zu prüfen ist
Wer heute ein geschenktes Haus kauft, ist in derselben Lage wie jeder andere Hauskaufer. Die üblichen Prüfungen des Notars genügen, mit einer zusätzlichen Aufmerksamkeit:
- prüfen, dass in den Immobilienregistern kein Herabsetzungsantrag gegen den Beschenkten eingetragen ist;
- wenn der Schenker vor dem 18. Dezember 2025 gestorben ist, prüfen, dass bis zum 18. Juni 2026 kein Herabsetzungsantrag und keine Widerspruchserklärung eingetragen wurde;
- prüfen, dass die Schenkung durch öffentliche Urkunde vor dem Notar und zwei Zeugen erfolgt ist (Art. 782 c.c.).
Sind diese Prüfungen sauber, kann die Bank die Hypothek eintragen, ohne zu fürchten, dass ein künftiger Prozess unter Erben sie löscht.
Wer die Schenkung erhalten hat
Der Beschenkte kann verkaufen oder mit einer Hypothek belasten. Die Reform löscht jedoch die Rechte der anderen Erben nicht: Sie wandelt sie in eine Geldforderung um.
Wenn beim Tod des Schenkers die Schenkung die Quote eines Bruders oder des Ehegatten verletzt hat, muss der Beschenkte die Differenz zahlen. Es empfiehlt sich daher, vorher zu wissen, wie hoch das eigene Risiko ist, vor allem wenn man verkauft und den Erlös ausgibt.
Der verletzte Erbe: was ihm bleibt
Die Pflichtteilsquote gibt es weiterhin, ebenso die Herabsetzungsklage. Das Ergebnis ändert sich: Der verletzte Erbe nimmt das Haus nicht von dem zurück, der es gekauft hat, sondern erhält eine Zahlung vom Beschenkten.
Hat der Beschenkte weder Geld noch Güter, kann sich der Erbe an den wenden, der das Gut vom Beschenkten unentgeltlich erhalten hat, in den Grenzen des erlangten Vorteils. Wer gekauft und den Preis bezahlt hat, bleibt geschützt.
Die vor dem 18. Dezember 2025 eröffneten Erbfälle
Maßgeblich ist das Datum des Todes des Schenkers, nicht das Datum der Schenkung.
- Schenker nach dem 18. Dezember 2025 gestorben oder noch am Leben: Es gelten die neuen Regeln.
- Schenker vor dem 18. Dezember 2025 gestorben: Die alten Regeln galten nur, wenn der Herabsetzungsantrag oder eine Widerspruchserklärung bis zum 18. Juni 2026 zugestellt und eingetragen wurden. Andernfalls gelten ab diesem Datum auch hier die neuen Regeln.
In der Praxis betreffen die alten Regeln heute nur noch die Fälle mit einer rechtzeitig vorgenommenen Eintragung. Eine Prüfung in den Immobilienregistern klärt die Lage sofort.
Häufiger Fall · Ein Problem, das oft vorkommt
Ein Vater hat dem Sohn 2015 eine Wohnung geschenkt. Der Vater ist noch am Leben. Der Sohn möchte sie verkaufen, um ein größeres Haus zu kaufen, aber der erste Käufer war zurückgetreten, weil seine Bank das Darlehen nicht gewährte.
Mit den neuen Regeln ändert sich das Bild. Der Vater lebt, daher gilt bei seinem Tod das neue Gesetz. Wer kauft, ist geschützt, und die Bank kann die Hypothek eintragen. Der Sohn muss wissen, dass er, wenn die Schenkung den Geschwistern ihre Quote nimmt, ihnen die Differenz in Geld zahlen muss.
Häufiger Fall, allgemein beschrieben: Namen, Orte und Einzelheiten beziehen sich nicht auf reale Personen oder Akten.
Die beste Lösung für Sie
Die möglichen Wege
- Wenn Sie ein geschenktes Haus verkaufen müssen: Sie können es tun. Berechnen Sie zuvor, wie viel Sie den anderen Erben unter Umständen zahlen müssen.
- Wenn Sie kaufen oder finanzieren: Bitten Sie den Notar um die Prüfung der Register auf den Herabsetzungsantrag und, bei vor dem 18. Dezember 2025 gestorbenen Schenkern, auf den Widerspruch.
- Wenn Sie ein verletzter Erbe sind: Sie können die Geldentschädigung vom Beschenkten verlangen. Hat er keine Güter, prüfen Sie, wer das Gut unentgeltlich von ihm erhalten hat.
- Wenn Sie noch schenken müssen: Prüfen Sie mit einem Juristen das Gleichgewicht unter den Kindern, um künftigen Streit zu vermeiden.
Welcher Weg sich in der Regel empfiehlt und warum
In der Regel empfiehlt es sich, die Abrechnung unter den Geschwistern vor dem Verkauf zu klären, auch mit einer schriftlichen Vereinbarung. So weiß der Verkäufer, wie viel er zurücklegen muss, und der Käufer hat keine Zweifel.
Was Sie sofort tun sollten
- Besorgen Sie die Schenkungsurkunde.
- Prüfen Sie, ob der Schenker lebt, oder das Datum des Todes.
- Lassen Sie die Eintragungen in den Immobilienregistern prüfen.
Kein Weg garantiert ein Ergebnis: Jede Situation ist anhand der Unterlagen zu beurteilen.
Wie Rechtsanwalt Fiorentino Sie begleiten kann
- Vor dem Verkauf schätzen wir, wie viel der Beschenkte den anderen Erben unter Umständen zahlen muss.
- Wir prüfen mit dem vom Mandanten gewählten Notar die nützlichen Eintragungen.
- Wir bereiten, wenn nötig, die Vereinbarung unter Geschwistern vor, um die Abrechnung im Voraus abzuschließen.
Die Kanzlei betreut die Mandanten auch aus der Ferne, mit online übermittelten Unterlagen, und übergibt vor der Mandatserteilung einen schriftlichen Kostenvoranschlag. Es wird nach Terminvereinbarung in Neapel, Rom und Bari empfangen.
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Häufige Fragen
Kann ich ohne Risiko ein Haus kaufen, das der Verkäufer als Schenkung erhalten hat?
Ja, mit den neuen Regeln muss, wer kauft, das Haus nicht an die Erben des Schenkers zurückgeben. Der Notar muss nur prüfen, dass kein Herabsetzungsantrag und, wenn der Schenker vor dem 18. Dezember 2025 gestorben ist, keine rechtzeitig eingetragene Widerspruchserklärung eingetragen ist.
Kann die Bank das Darlehen verweigern, weil das Haus aus einer Schenkung stammt?
Das Gesetz sagt heute, dass die auf dem geschenkten Haus bestellte Hypothek auch dann wirksam bleibt, wenn die Erben die Herabsetzung verlangen. Der Grund, aus dem viele Banken das Darlehen verweigerten, ist daher entfallen. Jede Bank beurteilt den Kunden und das Haus dennoch nach ihren eigenen Regeln.
Muss man noch zwanzig Jahre nach der Schenkung warten?
Nein. Der neue Art. 563 des Zivilgesetzbuchs sieht die Frist von zwanzig Jahren nicht mehr vor. Es zählt nur, ob Eintragungen in den Immobilienregistern vorhanden sind.
Mein Bruder hat das Haus erhalten und verkauft: was kann ich tun?
Hat die Schenkung deine Pflichtteilsquote verletzt, kannst du von deinem Bruder eine Geldentschädigung verlangen. Du kannst das Haus nicht von dem verlangen, der es gegen Zahlung des Preises gekauft hat.
Ist die Widerspruchserklärung gegen die Schenkung noch erforderlich?
Für die nach dem 18. Dezember 2025 eröffneten Erbfälle nein: Der neue Art. 563 sieht sie nicht vor. Sie zählte nur für vor diesem Datum gestorbene Schenker, wenn sie bis zum 18. Juni 2026 zugestellt und eingetragen wurde.
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Offizielle Quellen
- Normattiva – Gesetz vom 2. Dezember 2025, Nr. 182, Art. 44
- Normattiva – Zivilgesetzbuch, Art. 563
- Normattiva – Zivilgesetzbuch, Art. 561
- Gesetzblatt (Gazzetta Ufficiale) Nr. 281 vom 3. Dezember 2025
Informationsinhalt, aktualisiert am 18. Oktober 2026. Er stellt keine Rechtsberatung dar. Zur Vorbereitung dieses Textes nutzt die Kanzlei auch Werkzeuge der künstlichen Intelligenz; Vorschriften und Daten werden anhand der angegebenen offiziellen Quellen geprüft.
(Lesen Sie auch): Rechtsratgeber der Kanzlei Studio Legale Fiorentino · Ein geschenktes Haus kaufen: was sich mit dem Gesetz 182/2025 ändert und die durchzuführenden Prüfungen · Schenkung an die Kinder mit Nießbrauch in Piano di Sorrento: was danach geschieht
Aus dem italienischen Original übersetzt; aktualisiert am 18. Oktober 2026.