Sucessões e doações · Guia prático · Advogado Renato Giuseppe Fiorentino · Publicado em 26 de setembro de 2026 · Atualizado em 18 de outubro de 2026 · Leitura: 5 min
Hoje uma casa recebida em doação pode vender-se e dar-se em garantia ao banco como qualquer outra casa. A lei n.º 182 de 2025 mudou as regras: quem compra ao donatário já não corre o risco de ter de restituir o imóvel aos herdeiros do doador. O herdeiro que se sinta lesado na sua quota pode pedir apenas uma quantia em dinheiro a quem recebeu a doação.
Em 30 segundos
- A lei está em vigor desde 18 de dezembro de 2025.
- Quem compra uma casa doada está protegido: os herdeiros do doador já não a podem pedir de volta.
- A hipoteca do banco permanece válida: o crédito à habitação já não é um problema.
- O herdeiro lesado tem direito a uma compensação em dinheiro, paga por quem recebeu a doação.
- Para as sucessões abertas antes de 18 de dezembro de 2025 o prazo para se defender com as regras antigas terminou em 18 de junho de 2026.
Neste artigo: O problema de antes · As regras de hoje · Quem compra e o banco · Quem recebeu a doação · O herdeiro lesado · Sucessões abertas antes · Perguntas frequentes
Referências normativas: lei de 2 de dezembro de 2025, n.º 182, art. 44 · arts. 561, 562 e 563 do Código Civil italiano · art. 2652 do Código Civil italiano
O problema de antes
Quando morre quem fez uma doação, o cônjuge e os filhos têm direito a uma parte mínima do seu património: é a quota de legítima. Se a doação lhes tinha retirado essa quota, podiam pedir ao juiz que a reduzisse.
Com as regras antigas, se o donatário não tinha outros bens, o herdeiro lesado podia pedir o imóvel também a quem o tinha comprado. O risco durava vinte anos a contar do registo da doação, e o herdeiro podia prolongá-lo com um ato de oposição. Por isso muitos adquirentes renunciavam à compra e muitos bancos negavam o crédito à habitação.
As regras de hoje
O art. 44 da lei n.º 182 de 2025 reescreveu os artigos 561, 562 e 563 do Código Civil italiano. Em síntese:
- a redução da doação não prejudica os terceiros a quem o donatário vendeu o imóvel;
- as hipotecas e os outros ónus constituídos pelo donatário permanecem válidos;
- o donatário deve pagar em dinheiro aos herdeiros lesados o necessário para completar a sua quota;
- se o donatário não puder pagar, paga quem recebeu o bem dele sem dar nada em troca, nos limites da vantagem obtida.
Resta uma única exceção. Se o pedido de redução já estiver registado nas conservatórias do registo predial quando o adquirente compra, o adquirente não está protegido (art. 563 do Código Civil italiano, que remete para o art. 2652, n.º 1). Por isso o notário verifica sempre os registos antes da escritura.
O prazo de vinte anos e o ato de oposição já não constam do novo artigo 563.
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Quem compra e o banco: o que verificar
Quem compra hoje uma casa doada está na mesma posição de quem compra qualquer outra casa. Bastam as verificações normais do notário, com uma atenção a mais:
- verificar que nas conservatórias do registo predial não está registado um pedido de redução contra o donatário;
- se o doador morreu antes de 18 de dezembro de 2025, verificar que até 18 de junho de 2026 não foram registados um pedido de redução ou um ato de oposição;
- verificar que a doação foi feita por escritura pública perante o notário e duas testemunhas (art. 782 do Código Civil italiano).
Se estas verificações estiverem limpas, o banco pode registar a hipoteca sem o receio de que uma futura ação entre herdeiros a cancele.
Quem recebeu a doação
O donatário pode vender ou hipotecar. A reforma, contudo, não elimina os direitos dos outros herdeiros: transforma-os num crédito em dinheiro.
À morte do doador, se a doação tiver lesado a quota de um irmão ou do cônjuge, o donatário terá de pagar a diferença. Compensa, por isso, saber de antemão quanto vale a sua exposição, sobretudo se vender e gastar o produto da venda.
O herdeiro lesado: o que lhe resta
A quota de legítima ainda existe e a ação de redução também. Muda o resultado: o herdeiro lesado não recupera a casa de quem a comprou, mas obtém um pagamento do donatário.
Se o donatário não tiver dinheiro nem bens, o herdeiro pode dirigir-se a quem recebeu o bem gratuitamente do donatário, nos limites da vantagem obtida. Quem comprou pagando o preço permanece protegido.
As sucessões abertas antes de 18 de dezembro de 2025
Conta a data da morte do doador, não a data da doação.
- Doador morto depois de 18 de dezembro de 2025, ou ainda vivo: valem as novas regras.
- Doador morto antes de 18 de dezembro de 2025: as regras antigas valiam apenas se o pedido de redução ou um ato de oposição tivessem sido notificados e registados até 18 de junho de 2026. Caso contrário, a partir dessa data, aplicam-se também aqui as novas regras.
Na prática, hoje as regras antigas dizem respeito apenas aos casos com um registo feito a tempo. Uma verificação nas conservatórias do registo predial esclarece de imediato a situação.
Caso frequente · Um problema que acontece muitas vezes
Um pai doou ao filho um apartamento em 2015. O pai ainda está vivo. O filho quer vendê-lo para comprar uma casa maior, mas o primeiro adquirente desistiu porque o seu banco não concedia o crédito à habitação.
Com as novas regras o quadro muda. O pai está vivo, pelo que à sua morte se aplicará a lei nova. Quem compra está protegido e o banco pode registar a hipoteca. O filho deve saber que, se a doação retirar aos irmãos a sua quota, terá de lhes pagar a diferença em dinheiro.
Caso frequente descrito de forma geral: nomes, locais e pormenores não se referem a pessoas ou processos reais.
A melhor solução para si
Os caminhos possíveis
- Se tem de vender uma casa doada: pode fazê-lo. Antes calcule quanto poderá ter de pagar aos outros herdeiros.
- Se compra ou financia: peça ao notário a verificação dos registos quanto ao pedido de redução e, para os doadores mortos antes de 18 de dezembro de 2025, quanto à oposição.
- Se é um herdeiro lesado: pode pedir a compensação em dinheiro ao donatário. Se este não tiver bens, avalie quem recebeu o bem gratuitamente dele.
- Se ainda tem de doar: avalie com um advogado os equilíbrios entre os filhos, para evitar conflitos futuros.
Qual compensa normalmente e porquê
Normalmente compensa esclarecer as contas entre irmãos antes da venda, mesmo com um acordo escrito. Assim quem vende sabe quanto deve reservar e quem compra não tem dúvidas.
O que fazer de imediato
- Recupere a escritura de doação.
- Verifique se o doador está vivo ou a data da morte.
- Faça verificar os registos nas conservatórias do registo predial.
Nenhum caminho garante um resultado: cada situação deve ser avaliada com base nos documentos.
Como o pode acompanhar o advogado Fiorentino
- Antes da venda estimamos quanto o donatário poderia ter de pagar aos outros herdeiros.
- Verificamos com o notário escolhido pelo cliente os registos úteis.
- Preparamos o acordo entre irmãos, quando necessário, para encerrar as contas com antecedência.
O escritório acompanha os clientes também à distância, com os documentos enviados online, e entrega um orçamento escrito antes do mandato. Atende-se por marcação em Nápoles, Roma e Bari.
Perguntas frequentes
Posso comprar sem riscos uma casa que o vendedor recebeu em doação?
Sim, com as novas regras quem compra não tem de restituir a casa aos herdeiros do doador. O notário deve apenas verificar que não está registado um pedido de redução e, se o doador morreu antes de 18 de dezembro de 2025, um ato de oposição registado a tempo.
O banco pode negar o crédito à habitação porque a casa vem de uma doação?
A lei diz hoje que a hipoteca constituída sobre a casa doada permanece válida mesmo que os herdeiros peçam a redução. O motivo por que muitos bancos negavam o crédito deixou, portanto, de existir. Cada banco avalia, em todo o caso, o cliente e a casa com as suas regras.
É ainda preciso esperar vinte anos a contar da doação?
Não. O novo artigo 563 do Código Civil italiano já não prevê o prazo de vinte anos. Conta apenas se existem registos nas conservatórias do registo predial.
O meu irmão recebeu a casa e vendeu-a: o que posso fazer?
Se a doação lesou a sua quota de legítima, pode pedir ao seu irmão uma compensação em dinheiro. Não pode pedir a casa a quem a comprou pagando o preço.
O ato de oposição à doação ainda serve?
Para as sucessões abertas depois de 18 de dezembro de 2025 não: o novo artigo 563 não o prevê. Contava apenas para os doadores mortos antes dessa data, se notificado e registado até 18 de junho de 2026.
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Fontes oficiais
Conteúdo informativo atualizado em 18 de outubro de 2026. Não constitui parecer jurídico. Para preparar este texto o escritório usa também ferramentas de inteligência artificial; normas e datas são verificadas nas fontes oficiais indicadas.
Traduzido do original italiano; atualizado em 18 de outubro de 2026
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