Contratti di locazione · A cura dell’avv. Renato Giuseppe Fiorentino · Aggiornato a settembre 2026 · Lettura: 3 minuti
Nei contratti di affitto di un’abitazione la durata non è lasciata del tutto alla libertà delle parti. La legge n. 431/1998 fissa una durata minima a tutela dell’inquilino e regola in modo preciso quando si può uscire dal contratto.
Quanto dura il contratto
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Canone libero: 4 + 4 anni
Durata minima di quattro anni, con rinnovo automatico per altri quattro salvo disdetta motivata del proprietario.
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Canone concordato: 3 + 2 anni
Canone fissato secondo gli accordi territoriali, con agevolazioni fiscali per entrambe le parti.
Esistono poi i contratti transitori (da 1 a 18 mesi) e quelli per studenti universitari, ammessi solo in presenza dei presupposti previsti.
La disdetta del proprietario
Alla prima scadenza il proprietario può evitare il rinnovo solo per uno dei motivi elencati dall’art. 3 della legge n. 431/1998, per esempio se intende destinare l’immobile ad abitazione propria o di un familiare stretto, se vuole venderlo e non possiede altre abitazioni oltre alla propria, o se deve eseguire lavori che richiedono lo sgombero. La disdetta va comunicata con almeno sei mesi di preavviso, indicando il motivo. Se poi l’immobile non viene utilizzato per lo scopo dichiarato, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento.
Alla seconda scadenza, invece, ciascuna parte può dare disdetta senza motivo, sempre con sei mesi di anticipo.
Il recesso dell’inquilino
L’inquilino può lasciare la casa prima della scadenza in due casi:
- Se il contratto lo prevede: molti contratti consentono il recesso libero con un preavviso, di solito di sei mesi.
- Per gravi motivi: anche senza clausola, con almeno sei mesi di preavviso (art. 3, comma 6, legge n. 431/1998). I motivi devono essere sopravvenuti, imprevedibili e indipendenti dalla volontà dell’inquilino, come un trasferimento di lavoro.
Chi lascia la casa senza rispettare il preavviso resta tenuto a pagare i canoni fino alla sua scadenza.
Riferimenti
legge n. 431/1998, artt. 2, 3 e 5
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Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Lo Studio riceve a Napoli (P.zza G. Bovio 22) e a Forio d’Ischia (Via Vecchia 17).
Avv. Renato Giuseppe Fiorentino
Avvocato civilista, titolare dello Studio Legale Fiorentino (Napoli e Forio d’Ischia). Si occupa di contenzioso bancario, successioni e donazioni, diritto di famiglia, contratti e diritto immobiliare.
Contenuto informativo aggiornato a settembre 2026. Non costituisce parere legale.