La mediazione obbligatoria in materia condominiale: come gestirla al meglio

Prima di portare una controversia condominiale davanti al Tribunale, la legge impone un tentativo obbligatorio di mediazione. Molti condòmini vedono questo passaggio come un ostacolo burocratico. In realtà, la mediazione può risolvere la lite in tempi molto più brevi e con costi molto inferiori rispetto al giudizio, se gestita con la giusta strategia.

Quando la mediazione è obbligatoria in materia condominiale

Il D.Lgs. 28/2010, nella formulazione introdotta dalla L. 98/2013, include esplicitamente le controversie in materia condominiale tra quelle soggette a mediazione obbligatoria (art. 5, comma 1). Il tentativo di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale: chi agisce in giudizio senza aver prima tentato la mediazione vede la propria domanda dichiarata improcedibile dal giudice.

L’obbligatorietà si applica a tutte le controversie condominiali, indipendentemente dal valore: impugnazione di delibere assembleari, controversie sulle tabelle millesimali, danni da infiltrazioni, rumori, rapporti con l’amministratore, ripartizione delle spese.

Chi presenta l’istanza di mediazione

L’istanza di mediazione può essere presentata da qualsiasi parte in causa: il singolo condòmino che vuole impugnare una delibera, il condominio che agisce contro un condòmino moroso, il terzo danneggiato. Chi presenta l’istanza sceglie l’organismo di mediazione accreditato presso il Ministero della Giustizia.

L’istanza va depositata presso un organismo di mediazione del luogo dove si trova il condominio (criterio di competenza territoriale). Il deposito dell’istanza sospende il decorso dei termini di prescrizione e dei termini di decadenza, incluso il termine di trenta giorni per l’impugnazione della delibera.

Il procedimento di mediazione: come funziona

1. Deposito dell’istanza: la parte presenta l’istanza all’organismo di mediazione con la descrizione della controversia e le proprie richieste. Si paga una quota di avvio (generalmente tra 40 e 80 euro).
2. Comunicazione all’altra parte: l’organismo convoca entro venti giorni le parti a un primo incontro, comunicando alla controparte l’istanza.
3. Primo incontro: il mediatore illustra il procedimento e verifica se le parti intendono proseguire. Il primo incontro è tendenzialmente gratuito se la mediazione non procede (si paga solo la quota di avvio).
4. Sessioni di mediazione: se le parti accettano di proseguire, il mediatore gestisce le sessioni. Può incontrarsi con le parti separatamente (caucus) o congiuntamente. Il mediatore non decide: aiuta le parti a trovare un accordo.
5. Accordo o mancato accordo: se si raggiunge l’accordo, viene redatto un verbale sottoscritto da tutte le parti e dal mediatore. Se la mediazione fallisce, il mediatore redige verbale di mancato accordo e le parti sono libere di agire in giudizio.

Il ruolo dell’avvocato nella mediazione

Dal 20 settembre 2013, l’assistenza di un avvocato è obbligatoria nelle mediazioni in materia condominiale. Le parti devono presentarsi all’incontro di mediazione assistite dal proprio legale. La mancanza dell’avvocato rende invalida la partecipazione della parte.

L’avvocato nella mediazione svolge un ruolo diverso da quello del giudizio: non argumenta la causa davanti a un terzo decisore, ma aiuta il cliente a valutare le proprie posizioni, i rischi del giudizio alternativo e l’opportunità di raggiungere un accordo.

Cosa succede se la controparte non si presenta

Se la controparte convocata non si presenta alla mediazione senza giustificato motivo, il giudice, in sede di giudizio, può valutare questo comportamento ai fini delle spese di causa. Il D.Lgs. 28/2010 prevede che il mancato accordo possa essere valutato negativamente dal giudice ai fini della liquidazione delle spese se la parte che rifiutò la mediazione ottiene una sentenza corrispondente all’offerta formulata nell’altra sede.

L’accordo di mediazione: valore esecutivo

L’accordo raggiunto in mediazione, se sottoscritto dagli avvocati di entrambe le parti, costituisce titolo esecutivo e titolo per l’iscrizione di ipoteca giudiziale, senza necessità di omologazione da parte del giudice (art. 12, D.Lgs. 28/2010). È come avere già la sentenza in mano: si può procedere direttamente all’esecuzione forzata se la controparte non rispetta l’accordo.

La mediazione come strumento strategico

La mediazione in materia condominiale ha un vantaggio spesso sottovalutato: consente di esplorare soluzioni creative che il giudice non potrebbe imporre. Un accordo in mediazione può prevedere, ad esempio, la compensazione tra crediti e debiti, la rinuncia reciproca alle spese legali, accordi sulle modalità future di uso delle parti comuni — soluzioni che il Tribunale non ha il potere di ordinare.

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