Spese condominiali: chi paga, chi resiste e come recuperare i crediti

Il condominio ha bisogno di liquidità per funzionare: luce delle scale, ascensore, pulizie, manutenzioni, assicurazione. Quando un condòmino non paga le proprie quote, l’intero edificio ne soffre. La legge offre strumenti efficaci per recuperare i crediti rapidamente. Questa guida illustra come si ripartiscono le spese, chi risponde dei debiti e come agire in caso di mora.

Aggiornato a novembre 2026. Con la sentenza n. 28151/2026 la Cassazione ha chiarito che, senza contatori individuali, le spese dell’acqua si dividono «in base ai valori millesimali di ciascuna proprietà individuale», salvo diversa convenzione. Leggi la notizia.

Come si ripartiscono le spese condominiali

Il criterio generale è quello proporzionale ai millesimi: ciascun condòmino contribuisce alle spese in misura proporzionale al valore della propria unità immobiliare (art. 1123, comma 1, c.c.).

Per le spese relative alle cose comuni che servono i condòmini in misura diversa, la ripartizione avviene in proporzione all’uso (art. 1123, comma 2, c.c.). Per i servizi destinati a servire i condòmini in misura diversa (ascensore, scale, riscaldamento), la ripartizione avviene secondo apposite tabelle millesimali.

Nessun condòmino può sottrarsi al contributo alle spese per le parti comuni invocando il mancato uso: il diritto di rinunziare all’uso delle cose comuni non esime dal contribuire alle spese (art. 1118, comma 2, c.c., come modificato dalla L. 220/2012, tranne che per il riscaldamento centralizzato, se è possibile il distacco senza pregiudizio per gli altri).

Il procedimento di recupero: il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo

L’art. 63 disp. att. c.c. attribuisce all’amministratore uno strumento rapido e privilegiato per il recupero delle quote non pagate. L’amministratore, previa delibera assembleare che approvi lo stato di ripartizione, può ottenere dal Tribunale un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro il condòmino moroso, anche in pendenza dell’opposizione.

La provvisoria esecutività immediata è uno strumento eccezionale rispetto alle regole ordinarie: consente al condominio di procedere all’esecuzione forzata sui beni del moroso (pignoramento) senza dover attendere il passaggio in giudicato del decreto.

Come si avvia la procedura

1. L’assemblea approva il piano di riparto delle spese (rendiconto preventivo o consuntivo).
2. L’amministratore diffida formalmente il condòmino moroso.
3. Se il moroso non paga, l’amministratore deposita al Tribunale il ricorso per decreto ingiuntivo con allegato lo stato di ripartizione approvato dall’assemblea.
4. Il Tribunale emette il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.
5. Il condominio notifica il decreto al moroso e può procedere immediatamente con l’esecuzione forzata.

Chi risponde dei debiti condominiali in caso di vendita dell’appartamento

La vendita dell’appartamento non estingue automaticamente i debiti condominiali. L’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. stabilisce che chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Questo significa:

• l’acquirente risponde solidalmente con il venditore per le spese dell’anno in cui avviene il trasferimento e dell’anno precedente;
• l’amministratore può chiedere il pagamento sia al venditore sia all’acquirente;
• l’acquirente che paga può poi rivalersi sul venditore;
• per le spese più remote (oltre i due anni), risponde solo il venditore.

Prima di acquistare un appartamento in condominio è prudente richiedere all’amministratore una dichiarazione liberatoria sullo stato dei pagamenti condominiali del venditore.

Il privilegio speciale del condominio

Il credito del condominio per le quote non pagate gode di un privilegio speciale immobiliare sull’appartamento del debitore (art. 2775-bis c.c., introdotto dalla L. 220/2012). Il privilegio consente al condominio di rivalersi in via preferenziale sull’immobile del moroso in caso di esecuzione forzata immobiliare, con precedenza rispetto ai creditori chirografari.

Il diritto di sospensione dei servizi

L’art. 63, comma 3, disp. att. c.c. prevede che, in caso di mora nel pagamento dei contributi, l’amministratore possa — previa autorizzazione dell’assemblea — sospendere al condòmino moroso la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. La norma è applicabile ai servizi che tecnicamente consentono il distacco selettivo (riscaldamento centralizzato con valvole individuali, acqua con contatore separato), non a quelli strutturalmente indivisibili (ascensore, scale).

Il condòmino moroso e le opposizioni difensive

Il condòmino che riceve il decreto ingiuntivo può fare opposizione entro quaranta giorni dalla notifica. Le difese più frequenti riguardano:

• vizi della delibera di approvazione del rendiconto (convocazione irregolare, quorum mancante);
• contestazione del metodo di ripartizione (millesimi errati);
• compensazione con crediti vantati dal condòmino verso il condominio;
• prescrizione del credito (cinque anni per le singole quote, ai sensi dell’art. 2948 c.c.).

L’inadempimento dell’amministratore nella riscossione

L’amministratore ha il dovere di agire tempestivamente contro i condòmini morosi (art. 1129, comma 9, c.c.). Se l’assemblea lo richiede, deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. L’omessa o ritardata azione di recupero può integrare una grave irregolarità che giustifica la revoca giudiziale dell’amministratore (art. 1129, comma 12, lett. d, c.c.).

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