- Lo sfratto si fa con un procedimento davanti al Tribunale, mai con la forza.
- Il caso dell’inquilino che non paga e quello del contratto scaduto sono diversi.
- Chi vive all’estero può agire con una procura al difensore.
- I tempi non sono certi: nessuno può promettere quando riavrai la casa.
Due casi diversi
Lo sfratto per morosità nasce quando l’inquilino non paga canone o spese. Lo sfratto per finita locazione nasce quando il contratto è scaduto e l’inquilino non lascia la casa. Per entrambi esiste un procedimento speciale davanti al Tribunale. Prima di agire controlla che il contratto sia registrato e che la disdetta, dove serve, sia stata inviata in tempo e nella forma giusta. Per questo controllo rivolgiti a un avvocato.
La diffida e l’intimazione
Prima della causa è utile una diffida scritta, con raccomandata o PEC, che indichi gli importi dovuti. Poi si notifica all’inquilino l’atto con cui si chiede lo sfratto e lo si invita a comparire davanti al giudice. Per sapere come e dove si deposita l’atto a Roma, consulta il sito del Ministero della Giustizia (giustizia.it) e la pagina del Tribunale di Roma.
La convalida
Se l’inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa una data per il rilascio. Se si oppone, il procedimento prosegue in forma ordinaria e i tempi si allungano. Nessuno può prometterti in quanto tempo riavrai la casa: dipende dal carico del Tribunale e dalle difese dell’inquilino.
Se vivi all’estero
Non devi tornare a Roma per ogni udienza. Puoi dare una procura al difensore. Se la firmi fuori dall’Italia, la forma richiesta dipende dal paese: chiedi al Consolato italiano o consulta il sito del Ministero degli Affari Esteri (esteri.it) prima di firmare. Indica sempre un recapito in Italia e una PEC, perché le notifiche arrivano lì. Tieni a portata la copia del contratto, la prova dei pagamenti e il codice fiscale.
L’esecuzione
Dopo la convalida, se l’inquilino non esce, serve l’esecuzione per il rilascio, con l’ufficiale giudiziario. Gli accessi possono essere più d’uno. In alcune situazioni di fragilità possono esserci sospensioni o rinvii. Per sede e funzionamento dell’ufficio di Roma consulta giustizia.it.
Cosa non fare
Non cambiare la serratura, non togliere le utenze e non buttare fuori le cose dell’inquilino. Farsi giustizia da soli può essere un reato. Per avvisi e atti usa sempre la forma scritta.
Caso tipico
Un problema che capita spesso. Persone, nomi e luoghi sono inventati: non è un caso reale dello studio.
Un proprietario residente fuori dall’Italia affitta un bilocale a Monteverde. Dopo quattro mesi l’inquilino smette di pagare e risponde solo con messaggi vaghi. Il primo passo è mandare una diffida con gli importi e raccogliere contratto, ricevuta di registrazione ed estratti conto.
Domande frequenti
Devo venire a Roma per l’udienza?
Di regola no, se hai dato procura al difensore.
Posso entrare in casa se l’inquilino è assente?
No. Senza ordine del giudice e ufficiale giudiziario rischi una denuncia.
Lo studio riceve a Napoli (P.zza Giovanni Bovio 22 e Via Monte di Dio 14), a Roma e a Bari, su appuntamento, e a distanza in tutta Italia.
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Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Per i dettagli aggiornati consulta i siti ufficiali indicati nel testo. Testo redatto con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale e rivisto dall’avvocato.