Seconda casa a Ischia, Capri e in Costiera: vincoli e rischi

Un territorio tutelato quasi ovunque

Nelle isole del golfo e sulle coste di Sorrento e Amalfi i vincoli paesaggistici coprono gran parte delle aree. Anche un lavoro esterno piccolo può richiedere un’autorizzazione. Una terrazza chiusa con vetrate o una cisterna trasformata in stanza sono irregolarità molto comuni. Per i vincoli della zona consulta il sito della Regione Campania e del Ministero della cultura.

Ischia: il condono dopo il terremoto

Dopo il terremoto che ha colpito l’isola sono state introdotte regole speciali per le pratiche di condono e per la ricostruzione. Se la casa ha una pratica ancora aperta, non basta sapere che la domanda c’è. Si controlla in che stato è, chi ha pagato e se la casa è in una zona a rischio. Il controllo si fa sugli atti del Comune, non sulle parole del venditore. Per le regole aggiornate consulta il sito ufficiale del Comune interessato.

Frane e rischio idrogeologico

Molte case sorgono su pendii ripidi. Prima di comprare, consulta le mappe di rischio pubblicate dalle autorità competenti. Una casa in area a rischio può avere limiti d’uso e di ristrutturazione. Chiedi anche chi si occupa dei muri di sostegno e delle scale comuni.

Strade, accessi e passaggi

A Capri, a Positano o nei borghi di Ischia la casa può essere raggiungibile solo a piedi o attraversando proprietà altrui. Un passaggio usato da sempre può non essere un diritto scritto. Meglio chiarirlo prima di comprare che dopo una lite con un vicino. Chiedi al notaio o all’avvocato prima di firmare.

Affitti turistici

Chi vuole affittare ai turisti deve rispettare regole nazionali, regionali e comunali. L’imposta di soggiorno cambia da comune a comune. Anche il regolamento di condominio può limitare gli affitti brevi. Per le regole aggiornate consulta il sito della Regione Campania e del Comune interessato. Per le imposte sull’affitto consulta il sito dell’Agenzia delle Entrate. Lo studio non si occupa di diritto o fisco di altri paesi.

Cosa chiedere al venditore e al Comune

Chiedi il titolo di acquisto, l’ultima planimetria catastale e ogni autorizzazione paesaggistica, edilizia o di condono. Chiedi di vedere i pagamenti fatti. Se la casa è in condominio, chiedi regolamento e verbali: terrazze e giardini sono spesso comuni. Il controllo sugli atti del Comune si fa con una richiesta formale scritta, non con una telefonata.

Caso tipico

Un problema che capita spesso. Persone, nomi e luoghi sono inventati: non è un caso reale dello studio.

Una famiglia straniera vuole comprare a Capri una casa con vista mare e una veranda chiusa. L’agente dice che il condono è in corso. Dalle carte risulta che la domanda non è stata completata e che la zona è vincolata. Il preliminare viene rinviato finché la situazione non è chiara.

Domande frequenti

Un abuso vecchio è sempre sanabile?

No. Dipende dall’epoca, dal tipo di opera e dai vincoli.

Posso seguire la pratica a distanza?

Spesso sì, con una procura e videochiamate. Il notaio indica le formalità.

Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Fonti: Regione Campania (regione.campania.it), Ministero della cultura (cultura.gov.it), Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it), indicati come riferimento. Testo redatto con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale e rivisto dall’avvocato.