Sopraelevazione, innovazioni e modifiche alle parti comuni: diritti e limiti nel condominio

Il condominio è un organismo vivo: nel tempo i condòmini vogliono ampliare i propri appartamenti, installare nuovi impianti, modificare l’aspetto dell’edificio. Ogni intervento incontra però limiti precisi, determinati dalla legge e dalla giurisprudenza, a tutela della struttura dell’edificio e dei diritti degli altri condòmini.

La sopraelevazione del lastrico solare

La sopraelevazione consiste nell’aggiungere nuovi piani all’edificio o nel trasformare il lastrico solare in un appartamento abitabile. Il diritto di sopraelevare appartiene al proprietario dell’ultimo piano (art. 1127 c.c.).

Questo diritto incontra tre limiti fondamentali:

• Limite statico: le condizioni statiche dell’edificio devono consentire la sopraelevazione. Se la struttura portante non regge il peso aggiuntivo, la sopraelevazione non è consentita (art. 1127, comma 2, c.c.).
• Limite estetico: la sopraelevazione non deve alterare il decoro architettonico dell’edificio. Il concetto di “decoro architettonico” è valutato in concreto dal giudice, tenendo conto dell’aspetto complessivo dell’edificio (Cass. 7 febbraio 2017, n. 3194).
• Limite normativo: la sopraelevazione deve rispettare le norme urbanistiche e regolamentari in materia di distanze, altezze e indici di edificabilità.

L’indennità di sopraelevazione

Chi sopraelevazione deve corrispondere agli altri condòmini un’indennità proporzionale al valore del suolo (art. 1127, comma 4, c.c.). L’indennità è dovuta perché la sopraelevazione consuma il diritto degli altri condòmini di sopraelevare a loro volta. Il calcolo dell’indennità va effettuato con riferimento al valore attuale del suolo al momento della sopraelevazione.

Le innovazioni sulle parti comuni

L’art. 1120 c.c. disciplina le innovazioni, cioè le modifiche che alterano la sostanza o la destinazione delle cose comuni. Le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni sono approvate dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Innovazioni vietate

Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di uno solo dei condòmini (art. 1120, comma 4, c.c.).

Innovazioni agevolate dalla riforma del 2012

La L. 220/2012 ha introdotto una disciplina agevolata per specifiche innovazioni di interesse collettivo, approvabili con la maggioranza semplice (un terzo del valore + metà dei partecipanti):

• installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili (fotovoltaico, solare termico);
• installazione di sistemi di videosorveglianza sulle parti comuni;
• realizzazione di parcheggi nella corte comune;
• eliminazione delle barriere architettoniche.

Le modifiche del singolo condòmino alle parti comuni

L’art. 1102 c.c. consente a ciascun condòmino di servirsi delle parti comuni purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimento uso. Il condòmino può apportare a proprie spese le modifiche necessarie per il miglior godimento della cosa.

I limiti dell’art. 1102 c.c.

La modifica individuale non deve:

• alterare la destinazione del bene comune;
• impedire agli altri condòmini di fare parimenti uso della cosa;
• ledere i diritti degli altri condòmini sulle parti comuni.

La Cassazione ha chiarito che il divieto di alterazione della destinazione va inteso in senso funzionale: ciò che rileva è che la parte comune rimanga idonea all’uso collettivo, non che rimanga fisicamente immutata (Cass. 25 settembre 2018, n. 22641).

Esempi di modifiche consentite e vietate

Sono generalmente consentite: l’apertura di un varco nel muro perimetrale per accedere al proprio garage, l’installazione di una zanzariera sulla finestra del vano scala, l’applicazione di una targa sulla porta di ingresso comune.

Sono generalmente vietate: l’occupazione stabile di parti del corridoio comune con arredi, la chiusura di un balcone comune a uso esclusivo, la modifica della facciata con colori diversi da quelli originali.

L’uso esclusivo di parti comuni

Il regolamento condominiale contrattuale può attribuire a singoli condòmini il diritto di uso esclusivo di parti comuni (giardino, terrazza, parcheggio). Questo diritto è opponibile a tutti i condòmini, compreso chi acquista successivamente, purché trascritto o risultante dal titolo di acquisto.

Il condòmino che ha l’uso esclusivo di una parte comune non può però trasformarla strutturalmente senza il consenso dell’assemblea.

L’impugnazione delle delibere su innovazioni e modifiche

Le delibere che approvano innovazioni in violazione dei limiti di legge sono annullabili entro trenta giorni. Le delibere che autorizzano modifiche che ledono i diritti individuali dei condòmini sulle parti esclusive sono invece nulle e impugnabili in qualsiasi momento.

---

Leggi anche:

• Le tabelle millesimali: come contestarle, modificarle o aggiornarle
• Impugnare una delibera condominiale: termini, vizi e strategia
• Il regolamento condominiale: validità, contenuto, modifica e impugnazione

Hai subito una sopraelevazione illegittima o una modifica non autorizzata delle parti comuni?

L’Avv. Renato Giuseppe Fiorentino, avvocato cassazionista a Napoli, assiste i condòmini nelle controversie su sopraelevazioni, innovazioni e modifiche alle parti comuni. Contattaci per una consulenza.