Il regolamento condominiale: validità, contenuto, modifica e impugnazione

Il regolamento condominiale è la carta costituzionale del condominio: disciplina l’uso delle parti comuni, i diritti e i doveri dei condòmini, le modalità di ripartizione delle spese e le norme di convivenza. Non tutti i regolamenti, però, hanno lo stesso valore giuridico e la stessa forza vincolante.

Regolamento assembleare e regolamento contrattuale

Il codice civile distingue due tipi di regolamento condominiale.

Regolamento assembleare

Nei condomìni con più di dieci condòmini, l’assemblea deve formare un regolamento che disciplini l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese (art. 1138 c.c.). Il regolamento assembleare è approvato con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio e può essere modificato con la stessa maggioranza.

Il regolamento assembleare può disciplinare l’uso delle parti comuni e stabilire norme di comportamento, ma non può ledere i diritti dei singoli condòmini né derogare alle norme del codice civile sul condominio che non siano espressamente derogabili.

Regolamento contrattuale

Il regolamento contrattuale è quello predisposto dal costruttore-venditore e accettato da ciascun acquirente all’atto di acquisto. Ha natura contrattuale e, per questo, può contenere clausole che limitano i diritti dei condòmini sulle parti comuni o esclusive — clausole che un regolamento assembleare non potrebbe imporre. Per essere opponibile a tutti i condòmini deve essere trascritto nei registri immobiliari o richiamato negli atti di acquisto (Cass. SS.UU. 30 dicembre 1999, n. 943).

Il regolamento contrattuale può essere modificato solo con il consenso unanime di tutti i condòmini, proprio perché ha natura di contratto plurilaterale.

Contenuto obbligatorio del regolamento

L’art. 1138 c.c. stabilisce che il regolamento condominiale deve contenere:

• le norme sull’uso delle cose comuni;
• la ripartizione delle spese;
• le norme per la tutela del decoro dell’edificio;
• le norme per l’amministrazione.

Clausole vietate

L’art. 1138, ultimo comma, c.c. elenca le materie su cui il regolamento — anche contrattuale — non può incidere:

• il diritto di ciascun condòmino di partecipare all’assemblea e di votarvi (non è sopprimibile);
• i diritti dei condòmini sulle parti dell’edificio di proprietà esclusiva (es. il diritto di aprire finestre, di modificare l’appartamento, salvo i limiti generali);
• la nomina dell’amministratore con le sue prerogative di legge;
• i quorum deliberativi minimi stabiliti dal codice civile (il regolamento può innalzarli, non abbassarli).

Clausole limitatrici delle destinazioni d’uso

Una categoria importante di clausole del regolamento contrattuale riguarda la destinazione d’uso degli appartamenti. Il regolamento può vietare l’uso degli appartamenti come uffici, studi professionali, case di cura, bed & breakfast. Queste clausole sono valide e vincolanti, ma solo se risultano chiaramente dal titolo di acquisto o dal regolamento trascritto (Cass. 20 febbraio 2019, n. 4909).

Come si modifica il regolamento

Modifica del regolamento assembleare

Può essere modificato dall’assemblea con la stessa maggioranza richiesta per la sua approvazione: intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Modifica del regolamento contrattuale

Richiede l’unanimità di tutti i condòmini. Se anche un solo condòmino si oppone, la modifica non può avvenire in sede assembleare. L’unico rimedio è l’azione giudiziale, se la clausola è illegittima.

L’impugnazione delle clausole del regolamento

Le clausole di un regolamento assembleare contrarie alla legge o ai diritti dei condòmini possono essere impugnate con le stesse regole delle delibere assembleari (art. 1137 c.c.): entro trenta giorni se il vizio è di annullabilità, senza limiti di tempo se il vizio è di nullità.

Le clausole di un regolamento contrattuale possono essere impugnate quando violano norme imperative di legge. L’azione di nullità è imprescrittibile. La clausola che limita i diritti dei condòmini va interpretata restrittivamente: il dubbio si risolve a favore della libertà d’uso del condòmino (Cass. 24 febbraio 2004, n. 3651).

Il diritto di ogni condòmino di ottenere il regolamento

Ogni condòmino ha diritto di ottenere dall’amministratore copia del regolamento condominiale. L’amministratore ha l’obbligo di tenerlo in forma aggiornata e di consegnarne copia a chiunque ne faccia richiesta (art. 1130, comma 1, n. 7, c.c.).

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