Guida · Edilizia e immobili
Abuso edilizio e ordine di demolizione: sanatoria, difese e rischio di perdere l’immobile
Avv. Renato Giuseppe Fiorentino · Ordine degli Avvocati di Napoli · Pubblicato il 10 ottobre 2026 · Lettura 4 min
In 30 secondi
L’ordine di demolizione ha termini precisi. Se non si fa nulla, l’opera può passare al Comune. Prima di tutto va capito se l’opera è sanabile. Poi si decide se chiedere la sanatoria, fare ricorso o entrambe le cose. Un tecnico e un avvocato lavorano insieme.
Una veranda chiusa, un piano in più, un cambio d’uso mai autorizzato. Il Comune manda un’ordinanza. Cosa si può fare, e in quanto tempo?
Cosa fare appena arriva l’ordinanza
- annota la data di notifica: da qui partono i termini;
- fai verificare dal tecnico lo stato dei luoghi e la conformità;
- cerca titoli edilizi, condoni e pratiche precedenti;
- valuta con l’avvocato se chiedere sanatoria, ricorrere o fare entrambe le cose;
- non demolire o modificare nulla senza prima aver sentito il tecnico.
Le possibilità
La sanatoria è possibile solo se l’opera è conforme o rientra nei casi previsti. Il ricorso al giudice amministrativo ha un termine breve. Chi non agisce può vedere l’opera, e a volte anche l’area, acquisita dal Comune. Per questo i tempi sono decisivi.
Caso frequente
Un problema che capita spesso. Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Una famiglia di Torre del Greco, in provincia di Napoli, ha chiuso un terrazzo con una veranda molti anni fa. Il Comune ordina di demolire. La famiglia porta all’avvocato l’ordinanza, le foto d’epoca e i documenti della casa, e chiede a un tecnico se la veranda si può regolarizzare.
Come ti assiste lo studio
Lo studio verifica i termini, spiega le strade possibili con rischi e costi per iscritto e ti assiste col ricorso, insieme al tuo tecnico. Riceve su appuntamento a Napoli (Piazza Giovanni Bovio 22 e Via Monte di Dio 14), a Roma (Via Giorgio Ribotta 21) e a Bari (Corso Giuseppe Mazzini 61). Con la consulenza a distanza assiste persone di tutta Italia.
Domande frequenti
Si può vendere una casa con un abuso?
È molto difficile: serve regolarizzare prima. Ne parla anche la guida sugli immobili abusivi.
Il tempo passato salva l’opera?
In generale no: il passare degli anni non cancella l’abuso. Serve un esame del caso.
Guide collegate: Tutte le guide legali
Hai ricevuto un’ordinanza dal Comune?
Contenuto informativo, non è un parere legale. Testo preparato con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale, sotto la responsabilità dell’avv. Renato Giuseppe Fiorentino.
Pagina principale della materia: Casa, immobili e condominio: tutte le guide e come contattare lo studio →
La strada che di solito conviene
Le strade possibili
- Chiedere la sanatoria, se l’opera è conforme o rientra nei casi previsti.
- Fare ricorso al giudice amministrativo entro il termine breve.
- Fare entrambe le cose, dopo averlo valutato con l’avvocato.
Quale conviene di solito e perché
Dipende dal caso. Prima di tutto va capito se l’opera è sanabile, con un tecnico e un avvocato che lavorano insieme. Poi si decide se chiedere la sanatoria, fare ricorso o entrambe le cose. I tempi sono decisivi: chi non agisce può vedere l’opera, e a volte anche l’area, acquisita dal Comune.
Cosa fare subito
- Annota la data di notifica: da qui partono i termini.
- Fai verificare dal tecnico lo stato dei luoghi e la conformità, e cerca titoli edilizi, condoni e pratiche precedenti.
- Non demolire o modificare nulla senza prima aver sentito il tecnico.
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto: questa indicazione non è una promessa di esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Porta subito l’ordinanza, le foto d’epoca e i documenti della casa a chi ti assiste.
- Chiedi al tecnico se l’opera si può regolarizzare prima di decidere.
- Cerca condoni e pratiche precedenti: possono contare nella valutazione.
Lo studio ti segue anche a distanza, con documenti online, e ti dà un preventivo scritto prima dell’incarico. Il primo incontro è in italiano; riceviamo a Napoli, Roma e Bari su appuntamento.