Avv. Renato Giuseppe Fiorentino · Aggiornato il 13 ottobre 2026 · Lettura 5 min
Vuoi vendere una casa e sai che c’è una modifica mai autorizzata? Forse un balcone chiuso, un soppalco, una veranda. Può sembrare una piccola cosa. Davanti al notaio può diventare un blocco. Qui vedi cosa rischi e come muoverti.
In 30 secondi
Per gli edifici costruiti dopo il 17 marzo 1985 l’atto di vendita deve indicare gli estremi del titolo edilizio (art. 46 d.P.R. 380/2001). Se mancano, l’atto è nullo. Un abuso non sanato può anche esporti a un ordine del Comune e a una richiesta dell’acquirente. Prima di vendere, controlla i documenti e valuta la sanatoria.
Perché l’abuso è un problema nella vendita
Un abuso edilizio è un’opera fatta senza il titolo richiesto o in modo diverso da quello ottenuto. Può essere grande o piccolo. Per la legge conta se l’opera è in regola, non quanto è grande.
Quando vendi, l’acquirente si aspetta un immobile utilizzabile e senza sorprese. Se non lo è, puoi avere problemi su tre fronti: l’atto, il rapporto con chi compra e il Comune.
La nullità dell’atto
La regola principale è nel testo unico dell’edilizia. Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, gli atti di vendita devono contenere gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, dichiarati dal venditore (art. 46 d.P.R. 380/2001). Se mancano, l’atto è nullo.
Per gli edifici costruiti prima, serve una dichiarazione del venditore sull’epoca di costruzione (art. 40 legge 47/1985). Verifica la norma vigente per le date e le formule esatte.
La legge prevede anche modi per rimediare, per esempio un atto di conferma. Come si applichino al tuo caso lo vedi solo sui documenti. Verifica la norma vigente e la giurisprudenza aggiornata.
Cosa rischia chi vende
- La vendita non si fa. Il notaio non stipula se mancano i titoli o se vede un abuso evidente.
- L’acquirente chiede conto. Se hai taciuto un abuso, puoi dover rispondere dei danni e restituire quanto incassato. Dipende dal caso.
- Il Comune può intervenire. L’ordine di demolizione di regola colpisce chi è proprietario al momento dell’ordine. Verifica la norma vigente.
- Possono esserci conseguenze penali. Costruire senza titolo può essere un reato (art. 44 d.P.R. 380/2001). Qui serve una valutazione sul caso concreto.
Sul rischio di perdere l’immobile leggi anche Abuso edilizio e ordine di demolizione.
Si può sanare prima di vendere?
A volte sì. Il testo unico prevede l’accertamento di conformità (art. 36 d.P.R. 380/2001), che di solito richiede che l’opera sia in regola con le norme urbanistiche. Alcune differenze minime possono rientrare nelle tolleranze costruttive. Non tutte le opere sono sanabili.
Per capirlo servono un tecnico e un confronto tra titolo, stato di fatto e planimetria catastale. Poi si decide: sanare, ridurre l’opera o dichiarare la situazione all’acquirente. Verifica la norma vigente e le regole del Comune.
I controlli da fare prima del rogito
- Recupera il titolo edilizio originale e le eventuali pratiche successive.
- Confronta il titolo con lo stato attuale dell’immobile.
- Controlla la planimetria catastale. Deve corrispondere allo stato di fatto.
- Chiedi a un tecnico una relazione di conformità.
- Parla con il notaio prima di fissare la data.
Caso frequente · Un problema che capita spesso
Carla vuole vendere un appartamento di famiglia in provincia di Napoli. Anni fa il padre ha chiuso un balcone con una veranda. Nessuno ha mai presentato una pratica.
Un acquirente interessato fa vedere la casa al suo tecnico. Il tecnico nota la veranda e la differenza con la planimetria. Il notaio, a quel punto, chiede chiarimenti sui titoli.
Carla non nasconde nulla. Fa fare una relazione e verifica con il tecnico se la veranda può essere sanata. Poi decide con l’acquirente se risolvere prima o dichiarare tutto nel contratto.
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Domande frequenti
Posso vendere se dichiaro l’abuso all’acquirente?
Dipende dall’abuso e dall’atto. La dichiarazione aiuta nel rapporto con l’acquirente, ma non sempre risolve il problema di validità dell’atto. Verifica la norma vigente con il notaio.
Cosa cambia se l’abuso l’ha fatto chi c’era prima di me?
Il problema può riguardare anche te, perché sei il proprietario attuale. Per questo i controlli vanno fatti anche se non hai costruito tu. Verifica la norma vigente.
Un piccolo abuso si può ignorare?
Non conviene. Anche una differenza piccola può emergere nel controllo del notaio o della banca. Meglio far valutare un tecnico prima di fissare il rogito.
Fonti ufficiali: Normattiva · Gazzetta Ufficiale. Contenuto informativo: non costituisce parere legale.
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La strada che di solito conviene
Le strade possibili
- Sanare l’abuso prima della vendita, se la legge lo consente.
- Ridurre l’opera allo stato regolare.
- Dichiarare la situazione nell’atto, d’accordo con l’acquirente e con il notaio.
Quale conviene di solito e perché
Di solito conviene sanare o regolarizzare prima di vendere. Una casa in regola si vende con meno rischi e con meno trattative. Se la sanatoria non è possibile, dipende dal caso: conta il tipo di abuso, l’epoca e l’accordo con l’acquirente.
Cosa fare subito
- Recupera titolo edilizio e planimetria catastale.
- Fai confrontare i documenti con lo stato attuale da un tecnico.
- Parlane con il notaio prima di firmare un preliminare.
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto: questa indicazione non è una promessa di esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
Due consigli pratici sulla vendita:
- Non nascondere l’abuso. Il silenzio può farti rispondere dei danni.
- Prima del preliminare, chiedi una relazione di conformità a un tecnico.
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