L’amministratore di condominio inadempiente: come revocarlo e ottenere il risarcimento

L’amministratore di condominio è il mandatario dei condòmini: gestisce il patrimonio comune, riscuote le quote, esegue le delibere assembleari, cura la manutenzione dell’edificio. Quando non rispetta questi obblighi, i condòmini hanno strumenti precisi per fermarlo, sostituirlo e ottenere il risarcimento dei danni.

Chi è l’amministratore e quali sono i suoi obblighi

L’art. 1130 c.c., nella formulazione introdotta dalla L. 220/2012 (riforma del condominio), elenca analiticamente le attribuzioni dell’amministratore. Tra i principali obblighi:

• eseguire le delibere assembleari e curare l’osservanza del regolamento condominiale;
• disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune;
• riscuotere i contributi e pagare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
• tenere il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali, il registro di nomina e revoca, il registro di contabilità;
• redigere il rendiconto condominiale annuale e convocare l’assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

L’art. 1129 c.c. prescrive inoltre che l’amministratore, all’atto dell’accettazione dell’incarico, specifichi analiticamente il proprio compenso e comunichi il proprio domicilio ai condòmini.

Le cause più frequenti di inadempimento

Nella pratica, le inadempienze più ricorrenti riguardano:

• mancata convocazione dell’assemblea ordinaria annuale per l’approvazione del rendiconto;
• rendiconto opaco o incompleto, senza giustificativi di spesa;
• mancata riscossione delle quote morosi (con conseguente danno alle casse condominiali);
• omessa manutenzione di parti comuni con danni conseguenti;
• esecuzione di lavori non autorizzati dall’assemblea o affidamento di appalti a condizioni non vantaggiose;
• mancata apertura del conto corrente bancario o postale intestato al condominio (obbligo introdotto dalla L. 220/2012, art. 1129, comma 7, c.c.);
• mancato aggiornamento dell’anagrafe condominiale.

La revoca in assemblea

Il primo strumento è la revoca in sede assembleare. L’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento, anche senza giusta causa, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, comma 2, c.c. in combinato con art. 1129, comma 11, c.c.).

Presenza della giusta causa consente peraltro la revoca senza obbligo di liquidare il compenso per il periodo residuo del mandato. Costituiscono giusta causa documentata, secondo la giurisprudenza, la grave irregolarità nella gestione del conto corrente condominiale, la mancata presentazione del rendiconto, l’omessa riscossione sistematica delle quote.

Convocazione dell’assemblea straordinaria

Almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono chiedere all’amministratore la convocazione dell’assemblea straordinaria (art. 66, comma 1, disp. att. c.c.). Se l’amministratore non convoca entro dieci giorni, i condòmini richiedenti possono procedere direttamente alla convocazione.

La revoca giudiziale

Quando l’assemblea non riesce a raggiungere la maggioranza necessaria o l’amministratore blocca la convocazione, ogni condòmino può rivolgersi al Tribunale per ottenere la revoca giudiziale (art. 1129, comma 11, c.c.).

Il ricorso va presentato al Tribunale del luogo dove si trova il condominio. Il giudice revoca l’amministratore quando ricorre almeno una delle gravi irregolarità elencate dall’art. 1129, comma 12, c.c., tra cui:

• omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto;
• gestione non separata del patrimonio del condominio dal proprio patrimonio personale;
• mancata apertura e uso del conto corrente condominiale;
• gestione del conto condominiale in modo da impedire l’accertamento dei movimenti;
• aver ricevuto somme a titolo di contributo in misura superiore al triplo della spesa annuale prevista, senza preventiva autorizzazione dell’assemblea.

La revoca giudiziale può essere chiesta anche in via d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c. quando vi sia pericolo di danno grave e irreparabile per il condominio (ad esempio, l’amministratore sta svuotando il conto corrente condominiale).

La responsabilità civile dell’amministratore

L’amministratore risponde civilmente nei confronti del condominio per i danni derivanti dall’inadempimento dei propri obblighi. Il rapporto tra l’amministratore e il condominio è di mandato (art. 1703 c.c.), con la conseguente applicazione delle norme sulla responsabilità del mandatario.

Il condominio può agire contro l’ex amministratore per il risarcimento dei danni causati dalla sua gestione irregolare, anche dopo la revoca. L’azione si prescrive in cinque anni dalla cessazione dell’incarico (art. 2946 c.c., prescrizione ordinaria): il termine va verificato sul caso concreto.

Quali danni si possono risarcire

I danni risarcibili comprendono:

• le somme prelevate dal conto corrente condominiale senza autorizzazione;
• i danni causati dall’omessa manutenzione (ad esempio infiltrazioni in un appartamento privato per mancata riparazione del lastrico solare);
• gli interessi moratori maturati su debiti condominiali non pagati per negligenza dell’amministratore;
• le spese legali sostenute per resistere a cause che potevano essere evitate con una corretta gestione.

L’accesso ai documenti contabili

Prima di agire in giudizio, è indispensabile acquisire la documentazione contabile. Ogni condòmino ha diritto di accedere ai documenti condominiali (art. 1129, comma 2, c.c.) e di ottenerne copia a proprie spese. Se l’amministratore si rifiuta di consegnare la documentazione, il condòmino può rivolgersi al giudice per ottenere un provvedimento cautelare d’urgenza ex art. 700 c.p.c.

I riflessi penali e la tutela integrata

Se l’amministratore trattiene fondi del condominio o li confonde con i propri, oltre alla revoca e alla restituzione delle somme (artt. 1129 e 1713 c.c.) può esserci un reato di appropriazione indebita (art. 646 c.p.). Per i reati perseguibili a querela i termini sono brevi: la revisione contabile del condominio ti dice quando l’ammanco è certo, e da quel momento vanno contati i tempi. La querela e il decreto ingiuntivo civile possono procedere insieme. Le norme richiamate vanno lette sul testo vigente. Vedi anche tutela legale integrata civile e penale.

Come tutelarsi prima della revoca

In attesa della revoca, i condòmini possono:

• inviare una diffida scritta all’amministratore, con raccomandata o PEC, per mettere in mora e interrompere la prescrizione;
• chiedere all’assemblea di nominare un revisore dei conti straordinario;
• presentare esposto all’Autorità giudiziaria se emergono indizi di reato (appropriazione indebita, truffa).

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Aggiornato l’11 novembre 2026.