Aucun héritier ne peut être contraint de rester en indivision : chacun peut demander le partage à tout moment (art. 713 Code civil italien). Sans accord, on passe d’abord par la médiation, puis par le juge. Si le bien n’est pas commodément partageable, le juge l’attribue à l’héritier qui le demande, moyennant une soulte aux autres, ou en ordonne la vente.
La pratique du cabinet
Le partage de biens immobiliers hérités représente une grande partie du travail du cabinet, et beaucoup de cohéritiers vivent dans d’autres régions ou à l’étranger. L’accord est souvent trouvé en médiation, à laquelle on peut aussi participer à distance ; sinon, la première étape est de vérifier la situation urbanistique et cadastrale du bâtiment, dont dépend la possibilité même du partage.
En 30 secondes
Jusqu’au partage, les héritiers sont copropriétaires : chacun peut utiliser le bien sans exclure les autres, et l’administration ordinaire se décide à la majorité des parts. Celui qui veut vendre sa part successorale à un tiers doit d’abord l’offrir aux cohéritiers. Sans accord, le juge partage en nature ou, si le bien n’est pas partageable, l’attribue avec soulte ou le vend.
Références juridiques
Qui décide de la maison jusqu’au partage ?
Jusqu’au partage, le bien hérité est en indivision. Chaque héritier peut l’utiliser, à condition de ne pas en changer la destination et de ne pas empêcher les autres d’en faire autant (art. 1102 Code civil italien). Les décisions d’administration ordinaire sont prises à la majorité calculée sur la valeur des parts (art. 1105).
L’héritier qui habite seul la maison ne doit pas automatiquement un loyer aux autres. Selon la Cour de cassation italienne (IIe chambre civile, arrêt n° 12662 du 13 mai 2025), une indemnité est due lorsque les autres coindivisaires ont demandé à utiliser le bien et en ont été empêchés. Au moment du partage, chacun doit de toute façon rendre compte des revenus perçus et des dépenses (art. 723).
Puis-je vendre seulement ma part ?
Oui, mais si vous vendez votre part successorale à une personne qui n’est pas cohéritière, vous devez d’abord notifier le projet de vente et le prix aux cohéritiers, qui disposent d’un droit de préemption pendant deux mois (art. 732 Code civil italien).
Si les cohéritiers n’ont pas été avertis
Ils peuvent racheter la part à l’acquéreur, au même prix, tant que dure l’indivision successorale (retratto successorio). L’acheteur d’une part successorale doit donc vérifier que la préemption a été respectée.
Vous êtes dans une situation semblable ? Vous pouvez envoyer vos documents au cabinet pour un examen, y compris depuis l’étranger.
Demander une consultationComment procéder en l’absence d’accord ?
Et si le bien n’est pas partageable ?
Un bien n’est « commodément partageable » que si l’on peut en tirer des lots autonomes et fonctionnels sans coûts disproportionnés ni perte de valeur. Sinon, l’article 720 du Code civil italien s’applique :
La Cour de cassation a confirmé que le juge ne peut pas attribuer le bien à un héritier qui ne l’a pas expressément demandé (ordonnance n° 36736 du 15 décembre 2022), et que le partage en nature est exclu s’il exigerait des soultes importantes (IIe chambre civile, ordonnance n° 3703 du 18 février 2026).
Irrégularités urbanistiques
Selon les Chambres réunies de la Cour de cassation (arrêt n° 25021 du 7 octobre 2019), les règles d’urbanisme s’appliquent aussi au partage successoral : un bâtiment comportant des travaux non régularisés ne peut pas être partagé. Une vérification précoce fait gagner du temps et de l’argent.
Et si un héritier vit à l’étranger ?
L’héritier à l’étranger qui est d’accord peut signer une procuration auprès d’un consulat italien ou devant un notaire local avec apostille ; son mandataire signe ensuite l’acte en Italie. S’il ne coopère pas, les actes de procédure lui sont signifiés à l’étranger, dans l’Union européenne selon le règlement (UE) 2020/1784. La procédure continue même s’il ne comparait pas.
Questions fréquentes
QMon cohéritier peut-il bloquer la vente indéfiniment ?
RNon. Chaque héritier peut demander le partage à tout moment. Si le bien n’est pas partageable, il est attribué avec soulte à un héritier qui le demande, ou vendu.
QMon frère habite la maison héritée. Doit-il nous payer un loyer ?
RPas automatiquement. Une indemnité est en général due si les autres héritiers ont demandé à utiliser le bien et en ont été exclus. Revenus et dépenses sont réglés lors du partage.
QDois-je venir en Italie pour la médiation ?
RPas nécessairement. La médiation peut se tenir en visioconférence, et l’on peut se faire représenter par un mandataire.
QPuis-je vendre ma part à un tiers ?
ROui, mais il faut d’abord l’offrir aux cohéritiers au même prix ; ils ont deux mois pour exercer leur droit de préemption.
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En bref
En Italie, nul n’est tenu de rester en indivision. En cas de désaccord, médiation d’abord, puis le juge. Un bien non partageable est attribué avec soulte à l’héritier qui le demande, ou vendu. Vendre sa part à un tiers suppose de l’offrir d’abord aux cohéritiers. Les héritiers à l’étranger peuvent participer par procuration ou en visioconférence.
Une question sur un bien ou une succession en Italie ?
Chaque situation doit être examinée sur les documents du cas concret. Inutile de venir en Italie : la consultation peut se faire à distance, avec les documents envoyés en ligne, par téléphone, WhatsApp ou visioconférence. Le premier entretien se tient en italien. Des documents rédigés dans une autre langue peuvent nécessiter une traduction certifiée. Rendez-vous sur place à Naples, Rome et Bari.
Sources officielles
- Code civil italien, art. 713 (Normattiva)
- Code civil italien, art. 720 (Normattiva)
- Code civil italien, art. 723 (Normattiva)
- Code civil italien, art. 732 (Normattiva)
- Code civil italien, art. 1102 et 1105 (Normattiva)
- Décret législatif 28/2010, art. 5 – médiation (Normattiva)
- Code de procédure civile italien, art. 791-bis (Normattiva)
- Règlement (UE) 2020/1784 relatif à la signification (EUR-Lex)
Informations à jour au 5 octobre 2026. Information générale, qui ne constitue pas un avis juridique.
Texte préparé avec l’aide d’outils d’intelligence artificielle et relu sous la responsabilité de Avv. Renato Giuseppe Fiorentino le 5 octobre 2026.