Se il promissario acquirente non adempie agli obblighi del contratto preliminare, la società venditrice può chiedere la risoluzione e il rilascio dell’immobile già consegnato. E le questioni decise in una causa precedente tra le stesse parti, passate in giudicato, non possono essere rimesse in discussione (art. 2909 c.c.). Lo ha confermato la Corte di cassazione in una sentenza del 2023.
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Anche nei rapporti più vecchi, un preliminare non eseguito si può sciogliere se una parte non adempie. Per le imprese di costruzione conta conservare contratti, termini e corrispondenza, e far valere le decisioni già ottenute: ciò che è stato deciso in via definitiva non si ridiscute.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Un caso frequente
Una società di costruzioni ha firmato molti anni fa un contratto preliminare per la vendita di un alloggio di edilizia economica e popolare. L’acquirente si era obbligato a esibire, entro la data del rogito, il certificato dell’ufficio pubblico competente sui requisiti per l’acquisto. Non lo ha mai prodotto. Una prima causa avviata dall’acquirente per ottenere il trasferimento della proprietà (art. 2932 c.c.) è stata respinta in via definitiva. La società chiede poi la risoluzione del preliminare, il rilascio dell’alloggio e un’indennità per l’occupazione.
Come si arriva alla Cassazione?
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Richiedi una consulenzaChe cosa ha deciso la Cassazione?
Con sentenza della Seconda Sezione civile pubblicata il 23 agosto 2023 la Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso dell’acquirente, condannandolo alle spese e al versamento dell’ulteriore contributo unificato (art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002). Le decisioni dei giudici di merito favorevoli alla società sono così diventate definitive.
Che cosa significa giudicato esterno?
È l’effetto vincolante di una sentenza definitiva in un’altra causa tra le stesse parti (art. 2909 c.c.). La Corte ha confermato che la valutazione già fatta nella prima causa sul documento prodotto dall’acquirente era coperta dal giudicato: secondo la Corte d’appello, citata dalla Cassazione, è «preclusa la riproposizione nel presente giudizio, vertente tra le stesse parti, di questioni già decise».
Perché il secondo motivo è stato respinto?
Quando Tribunale e Corte d’appello decidono allo stesso modo sui fatti (la cosiddetta «doppia conforme»), in Cassazione non si può più lamentare l’omesso esame di un fatto decisivo. Nella causa si applicava l’art. 348-ter c.p.c. nel testo allora vigente: quell’articolo è stato poi abrogato dal d.lgs. 149/2022, con effetto per i procedimenti instaurati dopo il 30 giugno 2023, e oggi la regola è nell’art. 360, quarto comma, c.p.c., secondo cui, in caso di doppia conforme, il ricorso per cassazione può essere proposto solo per i motivi di cui al primo comma, numeri 1), 2), 3) e 4). Il ricorrente, inoltre, non aveva indicato con precisione dove si trovassero nei fascicoli i documenti richiamati (art. 366 c.p.c.).
Domande frequenti
DIl venditore può chiedere la risoluzione se l'acquirente non adempie al preliminare?
RSì, se l'inadempimento è grave può chiedere la risoluzione del preliminare e il rilascio dell'immobile già consegnato, oltre a un'indennità per l'occupazione.
DChe cosa ha deciso la Cassazione?
RCon sentenza della Seconda Sezione civile pubblicata il 23 agosto 2023 la Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'acquirente, condannandolo alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato (art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002).
DChe cosa significa giudicato esterno?
RÈ l'effetto vincolante di una sentenza definitiva in un'altra causa tra le stesse parti (art. 2909 c.c.).
DPerché il secondo motivo è stato respinto?
RQuando Tribunale e Corte d'appello decidono allo stesso modo sui fatti (la cosiddetta «doppia conforme»), in Cassazione non si può più lamentare l'omesso esame di un fatto decisivo. Nella causa si applicava l'art. 348-ter c.p.c. nel testo allora vigente, oggi abrogato dal d.lgs. 149/2022 per i procedimenti instaurati dopo il 30 giugno 2023: la regola è ora nell'art. 360, quarto comma, c.p.c.
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In sintesi
Anche nei rapporti più vecchi, un preliminare non eseguito si può sciogliere se una parte non adempie. Per le imprese di costruzione conta conservare contratti, termini e corrispondenza, e far valere le decisioni già ottenute: ciò che è stato deciso in via definitiva non si ridiscute.
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Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche senza venire in studio: la consulenza si svolge a distanza, con i documenti inviati online, per telefono, su WhatsApp o in videochiamata dal computer. Sedi a Napoli, Roma e Bari.
Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 10 ottobre 2026. Non costituisce parere legale.
Caso frequente descritto in forma generale: un problema che capita spesso. Nessun nome, importo o dato che consenta di riconoscere persone. L’esito di un caso non anticipa quello di altri.
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La strada che di solito conviene
Le strade possibili
- Ricorso civile di risoluzione del preliminare, con rilascio dell’immobile e indennità di occupazione.
- Far valere una decisione già definitiva tra le stesse parti (giudicato esterno, art. 2909 c.c.).
Quale conviene di solito e perché
Dipende dal caso. L’articolo mostra che, se in una causa precedente tra le stesse parti è già stata decisa in via definitiva una questione, questa non può essere ridiscussa: conviene quindi verificare prima cosa è stato già deciso. Poi si valuta la risoluzione del preliminare e il rilascio, in base all’inadempimento dell’altra parte.
Cosa fare subito
- Raccogli contratto preliminare, termini e corrispondenza.
- Recupera le sentenze delle cause precedenti tra le stesse parti.
- Controlla se l’altra parte ha adempiuto agli obblighi previsti prima del rogito.
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto: questa indicazione non è una promessa di esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
Due consigli pratici sul contratto preliminare:
- Scrivi nel preliminare chi deve fare cosa e entro quale data, ad esempio i documenti da esibire prima del rogito.
- Conserva ogni decisione definitiva ottenuta: potrebbe servire in una causa successiva tra le stesse parti.
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