En 30 segundos
- Con la ley n.º 182/2025 (en vigor desde el 18 de diciembre de 2025), quien compra una casa que el vendedor recibió en donación ya no corre el riesgo de tener que devolverla a los herederos del donante.
- La hipoteca del banco sigue siendo válida: la procedencia de una donación ya no es un obstáculo para la hipoteca.
- Para las sucesiones abiertas antes del 18 de diciembre de 2025, el plazo para hacer valer las antiguas reglas venció el 18 de junio de 2026: solo cuentan las transcripciones hechas a tiempo.
- Antes de firmar basta con que el notario controle los registros inmobiliarios.
Actualizado el 18 de octubre de 2026. La normativa debe verificarse siempre en el texto vigente.
¿Ha encontrado la casa adecuada, pero ha descubierto que el vendedor la había recibido en donación de un progenitor o de un pariente? Hasta hace poco esta circunstancia frenaba a muchos compradores y a menudo los bancos eran reacios a conceder la hipoteca. Hoy ya no es así. Esta guía explica qué ha cambiado con la ley n.º 182/2025 y qué controles hacer antes de la compra.
El viejo problema: la acción de reducción
Imagine que un padre dona una casa a uno solo de sus dos hijos. Si ese hijo se la vendía a usted, el otro hijo podía, con las antiguas reglas, ejercitar la acción de reducción y pedir la restitución del inmueble también a usted, que había comprado y pagado. Por eso la compra de una casa donada se ha considerado durante mucho tiempo arriesgada.
La reforma: qué cambia para quien compra
Con la reforma de los artículos 561, 562 y 563 del Código Civil, quien compra un inmueble donado ya no está expuesto a la restitución del bien. Si los herederos consideran haber recibido menos de lo debido, pueden reclamar una compensación en dinero a quien recibió la donación (el donatario), no la casa a quien la ha comprado. También las hipotecas constituidas por el donatario, como la del banco que financia la compra, siguen siendo válidas.
Queda una excepción: si en los registros inmobiliarios ya consta transcrita una demanda de reducción cuando usted compra, la compra no está protegida (art. 563 c.c., que remite al art. 2652, n.º 1). Por eso el notario controla siempre las transcripciones antes de la escritura.
Las viejas sucesiones: el plazo venció el 18 de junio de 2026
Cuenta la fecha de la muerte del donante, no la de la donación. Si el donante está vivo, o murió después del 18 de diciembre de 2025, valen las nuevas reglas.
Si el donante murió antes del 18 de diciembre de 2025, las antiguas reglas seguían siendo válidas solo si, dentro de los seis meses desde la entrada en vigor de la ley (es decir, antes del 18 de junio de 2026), los herederos habían notificado y transcrito una demanda de reducción o un acto de oposición a la donación. En su defecto, desde esa fecha se aplican también aquí las nuevas reglas. Hoy, por tanto, basta verificar si en los registros consta alguna de estas transcripciones.
¿Sirve todavía la póliza de seguro?
Antes de la reforma, muchos compradores contrataban una póliza contra el riesgo de tener que devolver la casa. Con las reglas de hoy, la póliza pierde gran parte de su utilidad. Puede tener sentido solo en los casos residuales en que en los registros constan una demanda de reducción o una oposición transcritas a tiempo. Si se la proponen, pida antes que se verifiquen las transcripciones.
Caso frecuente · Un problema que ocurre a menudo
Una pareja quiere comprar un piso. El vendedor lo recibió en donación de su madre, todavía con vida, y tiene una hermana. Antes de la reforma, el banco de la pareja pedía garantías adicionales.
Hoy la madre está viva, por lo que a su muerte valdrán las nuevas reglas. Si los registros no muestran demandas de reducción transcritas, la pareja puede comprar y el banco puede inscribir la hipoteca. Una eventual cuenta con la hermana afectará solo al vendedor.
Caso frecuente descrito de forma general: los nombres, lugares y detalles no se refieren a personas o expedientes reales.
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La mejor solución para usted
Los caminos posibles
- comprar la casa donada tras el control de las transcripciones;
- si en los registros consta una demanda de reducción o una oposición hecha a tiempo, detenerse y pedir un dictamen antes de firmar;
- si es usted quien vende una casa recibida en donación, calcular antes cuánto podría tener que pagar a los demás herederos.
Cuál suele convenir y por qué
Por lo general conviene comprar sin temores, tras el control del notario. Con la ley n.º 182/2025 el adquirente está protegido y el riesgo queda solo en los pocos casos con transcripciones ya presentes.
Qué hacer de inmediato
- pida al vendedor la escritura de donación;
- verifique si el donante está vivo o la fecha de su muerte;
- pida al notario que controle las transcripciones en los registros inmobiliarios.
Ningún camino garantiza un resultado: cada situación debe valorarse a partir de los documentos del caso concreto.
Cómo puede acompañarle el abog. Fiorentino
- Leemos la escritura de donación y las transcripciones antes de que usted firme el precontrato.
- Si vende una casa donada, estimamos lo que podría tener que pagar a los demás herederos.
- Trabajamos con el notario elegido por usted, que sigue siendo una notaría autónoma.
El Despacho ofrece consulta también a distancia con documentos en línea y le entrega un presupuesto escrito antes del encargo. Atiende con cita previa en Nápoles, Roma y Bari.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa que el vendedor ha recibido en donación?
Sí. Con la ley n.º 182/2025 quien compra no debe devolver la casa a los herederos del donante. El notario solo controla que en los registros no consten demandas de reducción o, para los donantes fallecidos antes del 18 de diciembre de 2025, oposiciones transcritas a tiempo.
¿Me dará el banco la hipoteca?
La procedencia de una donación ya no es un obstáculo: la hipoteca inscrita sobre la casa sigue siendo válida aunque los herederos pidan la reducción. De todos modos, el banco valora al cliente y el inmueble con sus propias reglas.
¿Qué es la acción de reducción?
Es la acción con la que el legitimario que se considera lesionado en su cuota pide que se reduzcan las donaciones excesivas. Hoy conduce a una compensación en dinero a cargo del donatario.
¿Qué eran los 6 meses previstos por la reforma?
Para las sucesiones abiertas antes del 18 de diciembre de 2025, las antiguas reglas seguían siendo válidas solo si la demanda de reducción o el acto de oposición se notificaban y transcribían antes del 18 de junio de 2026. Ese plazo ha vencido.
¿Sigue haciendo falta una póliza de seguro?
Por lo general ya no. Puede tener sentido solo si en los registros constan demandas de reducción u oposiciones transcritas a tiempo.
Fuentes: Normattiva, ley de 2 de diciembre de 2025, n.º 182, art. 44; arts. 561, 562, 563, 2652 y 2690 c.c. Autor: abog. Renato Giuseppe Fiorentino, Colegio de Abogados de Nápoles. Actualizado el 18 de octubre de 2026. Texto informativo, no sustituye un dictamen sobre su caso.
Traducido del original italiano; actualizado el 18 de octubre de 2026.
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