Sucesiones y donaciones · Guía práctica
Casa recibida en donación: venta e hipoteca tras la reforma de 2025
RF · Abog. Renato Giuseppe Fiorentino · Publicado el 26 de septiembre de 2026 · Actualizado el 18 de octubre de 2026 · Lectura: 5 min
Hoy una casa recibida en donación puede venderse y darse en garantía al banco como cualquier otra casa. La ley n.º 182 de 2025 ha cambiado las reglas: quien compra al donatario ya no corre el riesgo de tener que restituir el inmueble a los herederos del donante. El heredero que se considera lesionado en su cuota solo puede reclamar una suma de dinero a quien recibió la donación.
En 30 segundos
- La ley está en vigor desde el 18 de diciembre de 2025.
- Quien compra una casa donada está protegido: los herederos del donante ya no pueden reclamarle que la devuelva.
- La hipoteca del banco sigue siendo válida: la hipoteca ya no es un problema.
- El heredero lesionado tiene derecho a una compensación en dinero, que paga quien recibió la donación.
- Para las sucesiones abiertas antes del 18 de diciembre de 2025, el plazo para defenderse con las antiguas reglas venció el 18 de junio de 2026.
Referencias normativas
ley de 2 de diciembre de 2025, n.º 182, art. 44 · arts. 561, 562 y 563 c.c. · art. 2652 c.c.
El problema de antes
Cuando muere quien ha hecho una donación, el cónyuge y los hijos tienen derecho a una parte mínima de su patrimonio: es la cuota de legítima. Si la donación les había quitado esa cuota, podían pedir al juez que la redujera.
Con las antiguas reglas, si el donatario no tenía otros bienes, el heredero lesionado podía reclamar el inmueble incluso a quien lo había comprado. El riesgo duraba veinte años desde la transcripción de la donación, y el heredero podía prolongarlo con un acto de oposición. Por eso muchos compradores renunciaban a la compra y muchos bancos negaban la hipoteca.
Las reglas de hoy
El art. 44 de la ley n.º 182 de 2025 ha reescrito los artículos 561, 562 y 563 del Código Civil. En resumen:
- la reducción de la donación no perjudica a los terceros a quienes el donatario ha vendido el inmueble;
- las hipotecas y las demás cargas constituidas por el donatario siguen siendo válidas;
- el donatario debe pagar en dinero a los herederos lesionados lo necesario para completar su cuota;
- si el donatario no puede pagar, paga quien recibió el bien de él sin dar nada a cambio, dentro del límite de la ventaja obtenida.
Queda una sola excepción. Si la demanda de reducción ya está transcrita en los registros inmobiliarios cuando el adquirente compra, el adquirente no está protegido (art. 563 c.c., que remite al art. 2652, n.º 1). Por eso el notario controla siempre los registros antes de la escritura.
El plazo de veinte años y el acto de oposición ya no figuran en el nuevo artículo 563.
¿Debe vender o comprar una casa donada? Puede enviarnos los documentos para un control.
Solicitar una consultaQuien compra y el banco: qué comprobar
Quien compra hoy una casa donada está en la misma posición que quien compra cualquier otra casa. Bastan los controles normales del notario, con una atención adicional:
- verificar que en los registros inmobiliarios no conste transcrita una demanda de reducción contra el donatario;
- si el donante murió antes del 18 de diciembre de 2025, verificar que antes del 18 de junio de 2026 no se hayan transcrito una demanda de reducción o un acto de oposición;
- comprobar que la donación se haya hecho en escritura pública ante notario y dos testigos (art. 782 c.c.).
Si estos controles son limpios, el banco puede inscribir la hipoteca sin temor a que un futuro pleito entre herederos la cancele.
Quien ha recibido la donación
El donatario puede vender o hipotecar. Sin embargo, la reforma no cancela los derechos de los demás herederos: los transforma en un crédito en dinero.
A la muerte del donante, si la donación ha lesionado la cuota de un hermano o del cónyuge, el donatario deberá pagar la diferencia. Conviene, por tanto, saber de antemano cuánto vale la propia exposición, sobre todo si se vende y se gasta lo obtenido.
El heredero lesionado: qué le queda
La cuota de legítima sigue existiendo y la acción de reducción también. Cambia el resultado: el heredero lesionado no recupera la casa de quien la ha comprado, sino que obtiene un pago del donatario.
Si el donatario no tiene dinero ni bienes, el heredero puede dirigirse a quien recibió el bien gratis del donatario, dentro del límite de la ventaja obtenida. Quien ha comprado pagando el precio sigue protegido.
Las sucesiones abiertas antes del 18 de diciembre de 2025
Cuenta la fecha de la muerte del donante, no la fecha de la donación.
- Donante fallecido después del 18 de diciembre de 2025, o todavía vivo: valen las nuevas reglas.
- Donante fallecido antes del 18 de diciembre de 2025: las antiguas reglas solo valían si la demanda de reducción o un acto de oposición habían sido notificados y transcritos antes del 18 de junio de 2026. En caso contrario, desde esa fecha, se aplican también aquí las nuevas reglas.
En la práctica, hoy las antiguas reglas solo afectan a los casos con una transcripción hecha a tiempo. Un control en los registros inmobiliarios aclara de inmediato la situación.
Caso frecuente · Un problema que ocurre a menudo
Un padre donó a su hijo un piso en 2015. El padre sigue con vida. El hijo quiere venderlo para comprar una casa más grande, pero el primer comprador se echó atrás porque su banco no concedía la hipoteca.
Con las nuevas reglas el panorama cambia. El padre está vivo, por lo que a su muerte se aplicará la ley nueva. Quien compra está protegido y el banco puede inscribir la hipoteca. El hijo debe saber que, si la donación quita a sus hermanos su cuota, tendrá que pagarles la diferencia en dinero.
Caso frecuente descrito de forma general: los nombres, lugares y detalles no se refieren a personas o expedientes reales.
La mejor solución para usted
Los caminos posibles
- Si debe vender una casa donada: puede hacerlo. Antes calcule cuánto podría tener que pagar a los demás herederos.
- Si compra o financia: pida al notario el control de los registros sobre la demanda de reducción y, para los donantes fallecidos antes del 18 de diciembre de 2025, sobre la oposición.
- Si es un heredero lesionado: puede reclamar la compensación en dinero al donatario. Si no tiene bienes, valore a quien recibió el bien gratis de él.
- Si todavía debe donar: valore con un abogado los equilibrios entre los hijos, para evitar futuros conflictos.
Cuál suele convenir y por qué
Por lo general conviene aclarar las cuentas entre hermanos antes de la venta, incluso con un acuerdo escrito. Así quien vende sabe cuánto debe reservar y quien compra no tiene dudas.
Qué hacer de inmediato
- Recupere la escritura de donación.
- Verifique si el donante está vivo o la fecha de su muerte.
- Haga controlar las transcripciones en los registros inmobiliarios.
Ningún camino garantiza un resultado: cada situación debe valorarse a partir de los documentos.
Cómo puede acompañarle el abog. Fiorentino
- Antes de la venta estimamos cuánto podría tener que pagar el donatario a los demás herederos.
- Controlamos con el notario elegido por el cliente las transcripciones útiles.
- Preparamos el acuerdo entre hermanos, cuando hace falta, para cerrar las cuentas por anticipado.
El Despacho atiende a los clientes también a distancia, con los documentos enviados en línea, y entrega un presupuesto escrito antes del encargo. Se atiende con cita previa en Nápoles, Roma y Bari.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar sin riesgos una casa que el vendedor ha recibido en donación?
Sí, con las nuevas reglas quien compra no debe devolver la casa a los herederos del donante. El notario solo debe verificar que no conste transcrita una demanda de reducción y, si el donante murió antes del 18 de diciembre de 2025, un acto de oposición transcrito a tiempo.
¿Puede el banco negar la hipoteca porque la casa procede de una donación?
La ley dice hoy que la hipoteca constituida sobre la casa donada sigue siendo válida aunque los herederos pidan la reducción. El motivo por el que muchos bancos negaban la hipoteca ha desaparecido, por tanto. De todos modos, cada banco valora al cliente y la casa con sus propias reglas.
¿Hace falta todavía esperar veinte años desde la donación?
No. El nuevo artículo 563 del Código Civil ya no prevé el plazo de veinte años. Solo cuenta si hay transcripciones en los registros inmobiliarios.
Mi hermano recibió la casa y la vendió: ¿qué puedo hacer?
Si la donación ha lesionado su cuota de legítima, puede reclamar a su hermano una compensación en dinero. No puede reclamar la casa a quien la compró pagando el precio.
¿Sirve todavía el acto de oposición a la donación?
Para las sucesiones abiertas después del 18 de diciembre de 2025, no: el nuevo artículo 563 no lo prevé. Contaba solo para los donantes fallecidos antes de esa fecha, si se notificaba y transcribía antes del 18 de junio de 2026.
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Fuentes oficiales
Contenido informativo actualizado el 18 de octubre de 2026. No constituye dictamen jurídico. Para preparar este texto el Despacho utiliza también herramientas de inteligencia artificial; las normas y las fechas se comprueban en las fuentes oficiales indicadas.
Traducido del original italiano; actualizado el 18 de octubre de 2026.
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