Donner la maison à ses enfants ne la met pas à l’abri des dettes déjà existantes. Une donation faite alors qu’il y a des créanciers peut être frappée par la saisie directe dans l’année suivant la transcription et par l’action paulienne dans les cinq ans. Reste ensuite la question de la part réservée des autres héritiers, sur laquelle la loi 182/2025 a changé les règles à compter du 18 décembre 2025.
En 30 secondes
Donner la maison à ses enfants alors que des dettes sont en cours expose le bien à la saisie dans l’année et à l’action paulienne. La loi 182/2025 rend plus stable la circulation des biens immobiliers donnés, mais ne protège pas le donateur de ses créanciers. Chaque choix doit être évalué sur les documents.
À retenir
18 décembre 2025
Saisie dans l’année (art. 2929-bis du Code civil italien)
Action paulienne ordinaire (art. 2901 c.c.)
18 juin 2026
Références normatives et jurisprudentielles
Le risque des créanciers
Saisie dans l’année (art. 2929-bis c.c.)
Action paulienne ordinaire (art. 2901 c.c.)
Qu’est-ce qui a changé avec la loi 182/2025 ?
L’art. 44 de la loi du 2 décembre 2025, n° 182 a modifié les art. 561 et 563 c.c. :
- en règle générale, l’héritier réservataire lésé ne peut plus demander la restitution du bien immobilier aux tiers acquéreurs du bien donné, sauf ce que prévoit l’art. 2652, premier alinéa, n° 1, c.c. ;
- le donataire reste tenu de compenser en argent l’héritier réservataire, dans les limites nécessaires pour reconstituer la part de réserve ;
- les hypothèques et les charges inscrites par le donataire demeurent efficaces.
Pour les successions ouvertes avant le 18 décembre 2025, un régime transitoire était prévu : les héritiers réservataires pouvaient conserver les anciennes protections en notifiant et en transcrivant la demande de réduction ou l’acte d’opposition avant le 18 juin 2026. Ce délai est écoulé.
Vous avez un cas similaire ? Vous pouvez soumettre vos documents au Cabinet pour une évaluation.
Demander une consultationLa réforme rend-elle la donation plus sûre ?
Pour la circulation du bien immobilier, en règle générale, oui : celui qui achète ou finance une maison provenant d’une donation court moins de risques. Pour le donateur endetté, en revanche, rien ne change : la réforme concerne les rapports entre héritiers, non la protection des créanciers. Et les autres enfants conservent le droit d’agir en réduction contre le frère donataire, en obtenant une somme d’argent.
Alternatives à évaluer
- S’il n’y a pas de dettes : donation avec réserve d’usufruit, en évaluant l’équilibre entre les enfants et la fiscalité.
- S’il y a des dettes : les affronter directement par des échelonnements, des accords ou des procédures de surendettement, au lieu de déplacer les biens.
- Si l’on veut protéger un enfant fragile : évaluer des instruments à but spécifique, comme la clause d’affectation ou le trust, constitués en l’absence de dettes.
Les aspects fiscaux
La donation supporte l’impôt sur les donations et les droits hypothécaires et cadastraux. À compter du 1er janvier 2027, la réglementation sera intégrée dans le texte unique des impôts indirects (décret législatif 123/2025), dont l’entrée en application a été reportée à cette date.
Questions fréquentes
Q. Qu’est-ce qui a changé avec la loi 182/2025 ?
R. L’art. 44 de la loi du 2 décembre 2025, n° 182 a modifié les art. 561 et 563 c.c. : en règle générale, l’héritier réservataire lésé ne peut plus demander la restitution du bien immobilier aux tiers acquéreurs du bien donné, sauf ce que prévoit l’art. 2652, premier alinéa, n° 1, c.c. ; le donataire reste tenu de compenser en argent l’héritier réservataire, dans les limites nécessaires pour reconstituer la part de réserve ; les hypothèques et les charges inscrites par le donataire demeurent efficaces.
Q. La réforme rend-elle la donation plus sûre ?
R. Pour la circulation du bien immobilier, en règle générale, oui : celui qui achète ou finance une maison provenant d’une donation court moins de risques. Pour le donateur endetté, en revanche, rien ne change : la réforme concerne les rapports entre héritiers, non la protection des créanciers.
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En résumé
Donner la maison à ses enfants alors que des dettes sont en cours expose le bien à la saisie dans l’année et à l’action paulienne. La loi 182/2025 rend plus stable la circulation des biens immobiliers donnés, mais ne protège pas le donateur de ses créanciers. Chaque choix doit être évalué sur les documents.
Vous avez une question similaire ?
Chaque situation doit être évaluée sur les documents du cas concret. Vous pouvez vous adresser au Cabinet depuis toute l’Italie, même sans venir au cabinet : la consultation se déroule à distance, avec les documents envoyés en ligne, par téléphone, sur WhatsApp ou en visioconférence depuis l’ordinateur. Bureaux à Naples, Rome et Bari.
Sources officielles
- Loi du 2.12.2025 n° 182, en vigueur depuis le 18.12.2025 – Journal officiel (Gazzetta Ufficiale)
- Agenzia delle Entrate – Déclaration de succession
- Agenzia delle Entrate – Successions : législation et pratique
- Ministère de la Justice – Médiation civile
- Normattiva – le portail de la législation en vigueur
- Cour suprême de cassation
- Journal officiel (Gazzetta Ufficiale)
Contenu informatif mis à jour le 4 octobre 2026. Ne constitue pas un avis juridique.
Précision sur l’art. 44 de la loi 182/2025
Le texte de l’art. 44 prévoit que la réduction de la donation ne porte pas préjudice aux tiers acquéreurs des biens immobiliers donnés « sous réserve de ce que dispose le numéro 1) du premier alinéa de l’article 2652 » du code civil : dans les cas concrets, il convient donc de vérifier les transcriptions présentes dans les registres immobiliers.
Les nouvelles règles (art. 561, 562, 563, 2652 et 2690 c.c.) s’appliquent aux successions ouvertes après le 18 décembre 2025, date d’entrée en vigueur de la loi. Pour les successions ouvertes auparavant, le texte antérieur continue de s’appliquer, et une action en restitution des biens immobiliers peut être exercée même contre les ayants cause des donataires si la demande de réduction a déjà été notifiée et transcrite, ou l’a été dans les six mois de l’entrée en vigueur de la loi, ou encore si les héritiers réservataires ont notifié et transcrit dans le même délai un acte extrajudiciaire d’opposition à la donation. À défaut, les nouvelles règles s’appliquent aussi aux successions antérieures, une fois les six mois écoulés.
Source : Normattiva, loi du 2 décembre 2025, n° 182, art. 44 (https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:2025;182~art44). Mise à jour du 4 octobre 2026.
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La voie qui convient généralement
Les voies possibles
- Donation avec réserve d’usufruit, s’il n’y a pas de dettes.
- Affronter les dettes par des échelonnements, des accords ou des procédures de surendettement, s’il y en a.
- Clause d’affectation ou trust, pour protéger un enfant fragile, constitués en l’absence de dettes.
Laquelle convient généralement et pourquoi
Cela dépend du cas. Si vous avez des dettes, donner la maison ne la met pas à l’abri : la saisie dans l’année ou l’action paulienne peuvent arriver. Dans ce cas, affrontez d’abord les dettes. Si vous n’en avez pas, la donation avec réserve d’usufruit peut être envisagée, en regardant l’équilibre entre les enfants et la fiscalité.
Que faire tout de suite
- Dressez la liste des dettes et des créanciers existants avant de déplacer le moindre bien.
- Vérifiez si vous avez d’autres enfants, car ils conservent le droit d’agir en réduction.
- Faites évaluer les documents avant de signer l’acte.
Chaque situation doit être évaluée sur les documents du cas concret : cette indication n’est pas une promesse de résultat.
Comment Me Fiorentino peut vous accompagner
- Ne comptez pas sur l’usufruit réservé pour échapper aux créanciers : même la nue-propriété donnée peut être révoquée.
- Si vous achetez ou financez une maison provenant d’une donation, contrôlez les transcriptions dans les registres immobiliers.
- Si la succession s’est ouverte avant le 18 décembre 2025, vérifiez quelle réglementation s’applique à votre cas.
Le cabinet offre aussi des consultations à distance, avec les documents envoyés en ligne, et vous remet un devis écrit avant la mission. Je reçois sur rendez-vous à Naples, Rome et Bari.
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Traduit de l’original italien ; mis à jour le 18 octobre 2026.
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