Partage successoral : comment ça marche, y compris pour la maison de famille

Lorsqu’on hérite avec d’autres membres de la famille, naît une situation que le droit appelle indivision successorale. Pour la comprendre, pensez à un gâteau. Chaque héritier a une part idéale (la part, par exemple un tiers chacun), mais personne ne peut dire « cette pièce est à moi seul ». Le partage successoral est l’opération par laquelle l’indivision prend fin et des biens concrets sont attribués à chacun. Si vous voulez d’abord comprendre comment fonctionne l’indivision, lisez le guide sur comment prend fin l’indivision successorale (en italien).

C’est aussi le moment où naissent les querelles, surtout quand le bien principal est la maison de famille. Dans ce guide, vous trouverez les règles générales, le parcours à suivre quand les héritiers ne sont pas d’accord et les problèmes typiques de celui qui hérite d’un immeuble.

Comment se partage la succession : les deux voies

• Partage contractuel (amiable) : les héritiers s’accordent à l’unanimité sur la répartition. Si l’accord porte sur des immeubles, il doit être fait par écrit. Pour la transcription, il faut des signatures authentifiées ou un acte notarié.
• Partage judiciaire : si l’accord n’est pas trouvé, un ou plusieurs héritiers peuvent demander le partage au juge. La procédure exige la participation de tous les héritiers. Dans les litiges en matière de partage, il faut d’abord passer par la médiation, qui est une condition pour pouvoir agir en justice.

Aucun héritier n’est obligé de rester dans l’indivision : le partage peut être demandé à tout moment (art. 713 c.c.). Si tous sont d’accord, on peut aussi faire un partage partiel, qui ne concerne que certains biens ou que certains héritiers.

Les voies comparées

Voie	Quand on l’utilise	Ce qu’il faut
Partage contractuel	Tous les héritiers sont d’accord	Accord unanime ; pour les immeubles, acte écrit, avec signatures authentifiées ou acte notarié pour la transcription
Partage partiel	On ne partage qu’une partie des biens ou que certains héritiers	L’accord de tous les intéressés
Partage sur demande conjointe	Les héritiers s’accordent sur le partage mais pas sur la manière de le faire	Délégation à un notaire ou à un avocat (art. 791-bis du code de procédure civile)
Partage judiciaire	L’accord fait défaut	D’abord la médiation obligatoire, puis le procès avec tous les héritiers ; en règle générale un expert estime les biens

Si les héritiers ne sont pas d’accord : médiation et partage judiciaire

Les litiges en matière de partage et de successions sont soumis à la médiation obligatoire (art. 5 du décret législatif 28/2010). Avant le procès, il faut tenter un accord devant un organisme de médiation, avec l’assistance d’un avocat. C’est le cadre où l’on trouve souvent une solution, par exemple par le rachat des parts par un cohéritier. Si l’accord est conclu, pour les immeubles il faut un acte avec signatures authentifiées pour la transcription.

Si la médiation échoue, le procès s’ouvre devant le tribunal. Le juge, en règle générale avec l’aide d’un expert technique, estime les biens, vérifie s’ils sont commodément divisibles et forme les lots. Dans le partage, on règle aussi les rapports économiques entre cohéritiers : dépenses engagées, fruits perçus, donations à imputer (rapport).

Les héritiers peuvent être d’accord sur le partage mais pas sur la manière de le faire. Dans ce cas existe aussi le partage sur demande conjointe, délégué à un notaire ou à un avocat (art. 791-bis du code de procédure civile).

Ce que l’on partage et ce qui compte dans le calcul

Les biens et les créances

On partage tous les biens de l’indivision. Les créances du défunt en font aussi partie et ne se répartissent pas automatiquement entre les héritiers : elles doivent être prises en compte dans le partage.

Les règles du testateur

Le testateur peut dicter des règles pour la formation des parts, que les héritiers doivent respecter, sauf si la valeur des biens attribués s’écarte de façon significative de la part revenant. Il peut aussi partager directement les biens entre les héritiers. Dans ce cas, l’indivision ne se forme pas et chacun devient immédiatement propriétaire de ce qui lui a été attribué.

Le rapport des donations

Le conjoint et les descendants (enfants, petits-enfants) qui concourent à la succession doivent rapporter à la masse successorale ce qu’ils ont reçu du défunt de son vivant par donation, sauf dispense. Les donations sont, en pratique, considérées comme une avance sur l’héritage. Le rapport sert à garantir l’égalité de traitement.

Les dettes successorales

Les cohéritiers répondent des dettes du défunt proportionnellement à leurs parts respectives, tant entre eux qu’à l’égard des créanciers.

La maison de famille : les problèmes typiques

Un seul héritier habite la maison : peut-on demander une indemnité ?

C’est le cas le plus fréquent : un héritier vit déjà dans l’immeuble et y reste après le décès, sans rien payer aux autres. La réponse dépend de l’identité de l’occupant.

• Conjoint survivant : il a le droit d’habitation sur le logement familial. Tant qu’il en jouit, les autres héritiers ne peuvent ni le renvoyer ni exiger un loyer.
• Enfant ou autre parent sans ce droit : s’il utilise la maison de manière exclusive, empêchant les autres de s’en servir, les autres héritiers peuvent demander une indemnité d’occupation. C’est une sorte de loyer proportionnel à leur part, que les juges calculent en règle générale sur les loyers de marché de la zone. Il faut en général d’abord faire savoir clairement à l’occupant, par une lettre formelle ou par une action en justice, que l’on n’accepte plus l’occupation sans contrepartie.

Dépenses, impôts et travaux : qui paie quoi

• Impôts sur la maison (IMU, impôt municipal sur les biens immobiliers) : ils doivent être payés par celui qui en est titulaire ou en a le droit d’habitation. Les payer régulièrement pendant des années peut être lu comme un comportement d’héritier (ce qu’on appelle l’acceptation tacite de la succession). Dans une affaire jugée par le tribunal de Naples en 2022, le paiement continu des impôts sur l’immeuble pendant près de vingt ans a été jugé preuve suffisante de la qualité d’héritier.
• Entretien courant (petites réparations, peinture) : il reste en règle générale à la charge de celui qui utilise la maison et n’est pas remboursé.
• Travaux urgents et nécessaires : celui qui avance de sa poche des interventions indispensables à la conservation de l’immeuble (le toit, des parties dangereuses, des balcons de copropriété) peut demander aux autres héritiers leur part, proportionnellement aux parts. Ne sont en revanche pas remboursés le simple nettoyage ni les dépenses somptuaires faites sans prévenir personne.
• Preuves : sans factures ni virements, en règle générale vous n’obtenez rien.

Si la maison ne peut pas être divisée

Un immeuble est « commodément divisible » seulement si l’on peut en tirer des portions autonomes et fonctionnelles, sans coûts disproportionnés et sans perte de valeur. C’est rare pour les logements en ville. Dans le procès, le juge nomme en général un expert technique (CTU) qui estime la valeur de l’immeuble et vérifie la divisibilité. Si la maison n’est pas commodément divisible, l’art. 720 c.c. s’applique :

• l’immeuble est attribué en entier, de préférence, au cohéritier ayant la plus grande part ou à plusieurs cohéritiers qui le demandent conjointement, avec imputation de l’excédent en argent (la soulte aux autres). Lorsque les parts sont égales, comme entre deux frères ou sœurs, cela s’apprécie au cas par cas ;
• si personne n’en demande l’attribution, on procède à la vente aux enchères et le produit se partage proportionnellement aux parts.

La vente aux enchères n’est donc pas une voie obligatoire. Celui qui veut garder la maison doit toutefois en demander expressément l’attribution et avoir la possibilité de payer la soulte. Selon la Cour de cassation (ordonnance du 15 décembre 2022, n. 36736), l’attribution suppose une demande expresse du cohéritier intéressé : le juge ne peut pas attribuer d’office l’immeuble à celui qui ne l’a pas demandé.

Par l’ordonnance du 18 février 2026, n. 3703, la Cour de cassation a réaffirmé que, lorsque la masse comprend plusieurs biens, la divisibilité commode s’apprécie sur l’ensemble. Si le partage en nature exigerait des soultes importantes, elle doit être exclue.

Pour voir à quoi ressemble un cas similaire, lisez le cas fréquent de la maison en copropriété entre frères et sœurs (en italien) et celui du cohéritier qui veut vendre sa part à un étranger à la famille (en italien).

Attention aux immeubles irréguliers

Les Sections unies (arrêt du 7 octobre 2019, n. 25021) ont établi que le partage successoral lui aussi est soumis aux règles d’urbanisme : un immeuble comportant des infractions non régularisées ne peut pas être divisé. Avant de partager, il convient donc de contrôler la régularité urbanistique et cadastrale.

Pourquoi il faut un avocat (et un notaire)

Une erreur dans le calcul des parts, dans les échéances ou dans la rédaction de l’accord peut coûter très cher et abîmer les rapports familiaux. L’avocat vous assiste dans les négociations et, si besoin, en justice, et calcule remboursements et indemnités. Le notaire soigne l’acte qui transfère correctement la propriété et la régularité des registres immobiliers.

La voie qui convient le plus souvent

Les voies possibles

• Partage contractuel avec accord unanime, même seulement partiel.
• Accord pour l’attribution de la maison à un héritier, avec soulte aux autres, ou pour le rachat des parts par un cohéritier.
• Partage judiciaire, précédé de la médiation, si l’accord n’est pas trouvé.

Laquelle convient le plus souvent, et pourquoi

Cela dépend du cas, mais en général on part de l’accord. Si tous sont d’accord, on évite le procès, qui peut durer longtemps. Si l’accord porte sur des immeubles, il doit être écrit. La voie judiciaire reste ouverte quand aucune entente n’est trouvée. Pour la maison non divisible, l’attribution exige une demande expresse du cohéritier intéressé.

Que faire tout de suite

1. Vérifiez si le testateur a laissé des règles ou a déjà partagé les biens.
2. Dressez la liste des biens, créances et dettes du défunt et des donations reçues par le conjoint et les descendants.
3. S’il y a une maison, contrôlez la régularité urbanistique et cadastrale, clarifiez qui l’occupe et conservez factures et virements des dépenses.
4. Engagez la médiation avec l’assistance d’un avocat.

Chaque situation doit être appréciée sur les documents du cas concret : cette indication ne constitue pas une promesse de résultat.

Comment Me Fiorentino peut vous accompagner

• Analyse du testament, des biens, des donations et des dettes pour calculer les parts.
• Négociation d’un partage amiable, avec le notaire pour les aspects notariaux.
• Assistance en médiation et, si besoin, dans le procès en partage.

Le Cabinet offre des consultations à distance, avec les documents envoyés en ligne, et vous remet un devis écrit avant la prise en charge du dossier. Je reçois sur rendez-vous à Naples, Rome et Bari.

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Questions fréquentes

Qu’est-ce que le partage successoral ?

C’est l’ensemble des opérations par lesquelles on met fin à l’indivision sur les biens hérités et on attribue à chaque héritier une portion de valeur correspondant à sa part.

Que faire si les héritiers ne sont pas d’accord ?

On tente d’abord la médiation obligatoire, avec l’assistance d’un avocat. Si elle échoue, chaque héritier peut demander le partage au tribunal, avec la participation de tous.

Peut-on ne partager la succession qu’en partie ?

Oui, si tous les intéressés sont d’accord : le partage partiel peut ne concerner que certains biens ou que certains héritiers.

Celui qui habite seul dans la maison héritée doit-il payer les autres héritiers ?

Cela dépend. Le conjoint survivant a le droit d’habitation. Un enfant ou un autre parent qui utilise la maison à titre exclusif peut être tenu à une indemnité, en général après que les autres héritiers ont manifesté qu’ils n’acceptent pas l’occupation gratuite.

Si la maison ne peut pas être divisée, que se passe-t-il ?

Le juge peut l’attribuer à un héritier qui le demande expressément, avec soulte en argent aux autres, ou ordonner la vente aux enchères (art. 720 c.c.). La vente n’est donc pas la seule voie.

Les donations reçues de son vivant comptent-elles ?

Oui : le conjoint et les descendants doivent les rapporter à la masse successorale, sauf dispense.

Peut-on partager un immeuble comportant des infractions d’urbanisme ?

Selon les Sections unies (arr. n. 25021/2019), le partage successoral est soumis aux règles d’urbanisme : un immeuble comportant des infractions non régularisées ne peut pas être divisé. Il convient de contrôler d’abord la régularité urbanistique et cadastrale.

Sources : Normattiva, code civil (art. 713 et suivants, en particulier 720) et code de procédure civile (art. 791-bis) ; décret législatif 28/2010, art. 5 ; Cass. SS.UU. n. 25021/2019, Cass. ord. n. 36736/2022 et n. 3703/2026 ; tribunal de Naples, jugement de 2022. Auteur : Me Renato Giuseppe Fiorentino, barreau de Naples. Texte informatif, qui ne remplace pas un avis sur votre cas.

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Traduit de l’original italien ; mis à jour le 18 octobre 2026.

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