Alloggio comprato dall’ex IACP: cosa dice la Corte d’Appello di Napoli sull’art. 5 del contratto

Parte della guida: ACER Campania e IACP, le clausole dei contratti di vendita degli alloggi popolari.

In 30 secondi

• Una clausola dell’art. 5 poneva a carico dell’acquirente la quota di spesa per lavori deliberati prima della vendita.
• La Corte d’Appello di Napoli ha rigettato l’appello di ACER Campania e ha confermato la nullità parziale di quella clausola.
• La nullità riguarda solo la parte sui lavori già deliberati prima dell’atto.
• È la decisione di un caso concreto: il tuo contratto va letto.

Cosa dice la giurisprudenza

Il caso. I proprietari di un alloggio ERP a Napoli, comprato dall’ex IACP, ricevono richieste di pagamento per lavori di manutenzione straordinaria nel fabbricato (nel caso, impianti ascensore). L’art. 5 del contratto diceva che l’acquirente si accollava la quota di spesa, proporzionale alla sua proprietà, per interventi di ristrutturazione deliberati prima dell’atto. I lavori erano stati deliberati quattro mesi prima della vendita.

Il Tribunale. Il Tribunale di Napoli (sentenza n. 9403/2021) ha dichiarato la nullità parziale dell’art. 5 e l’inesistenza del credito dell’Istituto.

La Corte d’Appello. La Corte d’Appello di Napoli, terza sezione civile (RG 906/2022, sentenza deliberata il 15.4.2026), ha rigettato l’appello di ACER Campania. La sentenza è definitiva: non è stato proposto ricorso in Cassazione. In sintesi:

1. L’art. 1, comma 10-bis, della L. 560/1993 è una norma imperativa. Secondo la Corte tutela un interesse generale: contenere il prezzo degli alloggi popolari, così che più cittadini, in particolare i meno abbienti, possano acquistare la casa (art. 47 Cost.).
2. Per quella norma, il costo dei lavori necessari va aggiunto al prezzo di vendita. Secondo la Corte l’ente poteva e doveva recuperare quelle spese includendole nel prezzo, perché i lavori erano già stati deliberati ed eseguiti.
3. La clausola, nella parte che addossava ai compratori quei costi, è nulla in parte. Il resto del contratto resta.
4. Sono state respinte anche le eccezioni sull’inammissibilità dell’appello.

Cosa non dice la sentenza

• Non dice che ogni richiesta di ACER sia illegittima.
• Non riguarda lavori deliberati dopo la vendita: la sentenza esamina lavori deliberati prima.
• Il tuo caso dipende dal testo del contratto, dalla data della delibera dei lavori e dal prezzo che hai pagato.

Cosa controllare nel tuo contratto

1. Il testo dell’art. 5 (o della clausola simile).
2. La data dell’atto di vendita e la data della delibera dei lavori.
3. Come è stato calcolato il prezzo.
4. Le richieste di pagamento ricevute: da quando, per quale importo e con quali documenti.

Come può seguirti l’avv. Fiorentino

Lo studio segue il contenzioso con ACER Campania. L’avv. Fiorentino può leggere contratto e documenti e spiegarti quali strade esistono. Il preventivo è scritto (art. 13 L. 247/2012). Napoli, Roma, Bari, anche a distanza.

Domande frequenti

La sentenza vale per il mio palazzo? Riguarda un caso concreto. Per sapere se il tuo è simile bisogna leggere contratto e delibere.

Che cosa significa «nullità parziale»? Cade solo la parte della clausola che contrasta con la legge. Il resto del contratto resta.

ACER può chiedere comunque spese per lavori? Dipende dai lavori, dalle date e dal contratto: serve un controllo caso per caso.