Spese di manutenzione già deliberate prima dell’acquisto: devono stare nel prezzo (art. 1, comma 10-bis, L. 560/1993)

Parte della guida: ACER Campania e IACP: le clausole dei contratti di vendita degli alloggi popolari.

In 30 secondi

• Il comma 10-bis dice che, per certi lavori sugli edifici in vendita, il prezzo è aumentato dei costi sostenuti.
• Secondo la Corte d’Appello di Napoli, i costi di lavori già deliberati prima della vendita si recuperano includendoli nel prezzo.
• Una clausola che li addossa all’acquirente in più rispetto al prezzo è, in quella parte, nulla.
• La norma è stata inserita dall’art. 4 della L. 136/1999.

La norma

Art. 1, comma 10-bis, L. 560/1993: «In caso di necessità, documentata dall’ente gestore, di effettuare interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione, di cui alle lettere b), c) e d) del primo comma dell’articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, di edifici inseriti nei piani di vendita, il prezzo, determinato ai sensi del comma 10, è aumentato dei costi sostenuti per i suddetti interventi.»

Il comma 10-bis è stato inserito nella L. 560/1993 dall’art. 4, comma 4, della L. 136/1999. Il comma 10 stabilisce come si calcola il prezzo degli alloggi (vedi l’articolo sul prezzo di vendita).

Come l’ha letta la Corte

Corte d’Appello di Napoli, terza sezione civile, RG 906/2022, sentenza deliberata il 15.4.2026 (non è stato proposto ricorso in Cassazione), ha ritenuto che l’ente potesse e dovesse recuperare le spese dei lavori includendole nel prezzo, perché erano già stati deliberati ed eseguiti prima del contratto. Nel caso la delibera era del luglio 2005 e la vendita del novembre 2005, quattro mesi dopo.

Secondo la Corte, l’ente era tenuto a recuperare le somme, ma doveva farlo con lo strumento previsto dalla legge: l’aumento del prezzo. Non con una clausola che, dopo la vendita, addossa all’acquirente un debito in più.

Cosa non dice la sentenza

• Non dice che i lavori non possano mai essere pagati dagli acquirenti.
• Riguarda lavori già deliberati prima della vendita. Per lavori deliberati dopo il contratto, la sentenza non decide.

Cosa controllare

1. La data della delibera dei lavori e la data dell’atto di vendita.
2. Se il prezzo indicato nel contratto comprende già i costi dei lavori.
3. Se l’ente ha documentato la necessità dei lavori.

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Domande frequenti

Il comma 10-bis vale per ogni lavoro? Parla di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione, richiamando l’art. 31 della L. 457/1978. Il testo di quell’articolo non è riportato qui: va controllato caso per caso.

Chi deve documentare la necessità dei lavori? Secondo il testo del comma 10-bis, l’ente gestore.

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Fonti: art. 1, comma 10 e 10-bis, L. 560/1993 (Normattiva); art. 4 L. 136/1999 (Normattiva); App. Napoli RG 906/2022. Articolo informativo, non sostituisce un parere. Aggiornato il 7 novembre 2026.