Casa ereditata che non si vuole: si può rinunciare alla proprietà?

Che cosa hanno deciso le Sezioni Unite?

Con la sentenza n. 23093 pubblicata l’11 agosto 2025, le Sezioni Unite civili della Cassazione hanno affermato che il proprietario può rinunciare alla proprietà di un immobile con un atto unilaterale, e che l’immobile passa allo Stato.

La sentenza è stata pronunciata su rinvio pregiudiziale ai sensi dell’art. 363-bis c.p.c. Questo è il primo principio di diritto, nel testo pubblicato dalla Corte di cassazione:

«la rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, in quanto modalità di esercizio e di attuazione della facoltà di disporre della cosa accordata dall’art. 832 c.c., realizzatrice dell’interesse patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione, producendosi ex lege l’effetto riflesso dell’acquisto dello Stato a titolo originario, in forza dell’art. 827 c.c., quale conseguenza della situazione di fatto della vacanza del bene. Ne discende che la rinuncia alla proprietà immobiliare espressa dal titolare ‹‹trova causa››, e quindi anche riscontro della meritevolezza dell’interesse perseguito, in sé stessa, e non nell’adesione di un ‹‹altro contraente››»

In parole semplici: la rinuncia serve soltanto a lasciare il diritto. Non è un contratto con lo Stato e non serve che lo Stato accetti. Lo Stato diventa proprietario per effetto della legge, perché l’immobile resta senza proprietario.

Chi diventa proprietario della casa rinunciata?

Lo Stato. La sentenza richiama l’art. 827 c.c., secondo cui «i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato».

Le Sezioni Unite parlano di acquisto dello Stato «a titolo originario», come «effetto riflesso» della rinuncia e conseguenza della «vacanza del bene». Il rinunciante non sceglie a chi va la casa: se vuole che vada a una persona determinata, la strada non è la rinuncia ma un altro atto, come la vendita o la donazione [DA VERIFICARE con il caso concreto].

È diverso dal rinunciare all’eredità?

Sì. La rinuncia all’eredità riguarda la posizione di chi è chiamato all’eredità e ha regole proprie; la rinuncia alla proprietà riguarda un singolo immobile di cui si è già proprietari.

La sentenza descrive la rinuncia abdicativa come dichiarazione «del titolare del diritto», cioè di chi è già proprietario. Chi ha ereditato la casa ed è già diventato erede non può più tornare indietro con la rinuncia all’eredità [DA VERIFICARE – artt. 459 e 519 c.c.], ma può valutare la rinuncia alla proprietà di quel singolo immobile. Chi invece non ha ancora accettato deve prima chiedersi se gli convenga rinunciare all’intera eredità: come si fa e cosa evitare è spiegato nella guida Rinuncia all’eredità: come si fa e cosa bisogna evitare.

Le differenze in breve

In che forma si fa la rinuncia?

Per iscritto e con trascrizione. Secondo la sentenza la dichiarazione va manifestata «mediante atto pubblico o scrittura privata e va trascritta perché sia opponibile a determinati terzi».

La sentenza richiama l’art. 1350, n. 5, c.c., che impone la forma scritta a pena di nullità per gli atti di rinuncia a diritti reali, e la trascrizione prevista dall’art. 2643, n. 5, c.c. «contro il suo autore», cioè a carico di chi rinuncia. Non serve rivolgere l’atto a una persona determinata. Le modalità concrete (atto notarile o scrittura privata autenticata, documenti catastali e ipotecari, eventuali comunicazioni agli uffici pubblici) vanno verificate caso per caso [DA VERIFICARE].

Se rinuncio, mi libero anche dei danni già causati?

No. La sentenza dice che le responsabilità per danni sorte prima della rinuncia restano a carico di chi rinuncia; lo Stato risponde solo degli obblighi di gestione sorti dopo.

Questo il passaggio della motivazione: «La responsabilità per i danni che siano causalmente collegati alla proprietà di un immobile, e il cui fatto illecito generatore si rinvenga nella negligente costruzione/manutenzione o custodia dello stesso, persiste anche in caso di rinuncia abdicativa (e non liberatoria) al bene. In forza dell’acquisto al patrimonio dello Stato, stabilito dall’art. 827 cod. civ., quest’ultimo diviene vincolato propter rem per i soli obblighi gestori sorti dopo la rinuncia, mentre le responsabilità risarcitorie sorte anteriormente restano a carico del rinunciante».

Per altri debiti già maturati sull’immobile (per esempio tributi o spese condominiali) occorre una verifica specifica [DA VERIFICARE].

Si può rinunciare solo per non avere più spese?

La sentenza esclude che il giudice possa dichiarare nulla la rinuncia solo perché animata da un «fine egoistico», ed esclude l’abuso del diritto.

Secondo il secondo principio di diritto, le limitazioni della proprietà «devono essere stabilite dal legislatore» e non può ricavarsi dalla Costituzione «un dovere di essere e di restare proprietario per «motivi di interesse generale»». Resta il fatto che la rinuncia non cancella le responsabilità già sorte, come visto sopra.

Cosa fare, passo per passo

Prima di decidere conviene ricostruire la posizione ereditaria, lo stato dell’immobile e gli eventuali obblighi già sorti.

1. 1
   Verificare se l’eredità è già accettata
2. 2
   Controllare titolo, visure e trascrizioni
3. 3
   Valutare danni o obblighi già sorti
4. 4
   Confrontare rinuncia, vendita, donazione
5. 5
   Atto scritto e trascrizione

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Testo preparato con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale, sotto la responsabilità dell’avv. Renato Giuseppe Fiorentino.

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