Un problema che capita spesso. Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Caso frequente · Un problema che capita spesso
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Chi ha in locazione un immobile adibito ad attività commerciale, artigianale o professionale con contatto diretto col pubblico ha, in molti casi, il diritto di prelazione se il proprietario decide di venderlo. Se la prelazione viene ignorata, il conduttore può esercitare il riscatto nei confronti dell’acquirente.
In 30 secondi
Il commerciante in affitto ha spesso il diritto di essere preferito se il locale viene venduto. Se il proprietario lo ignora, può riscattare l’immobile dall’acquirente entro sei mesi dalla trascrizione, allo stesso prezzo.
Il caso frequente
Questo è un caso frequente. Un commerciante di San Giorgio del Sannio ha da vent’anni il suo negozio di ferramenta in un locale in affitto. Viene a sapere da un vicino che il proprietario ha già firmato la vendita del locale a un’altra persona, senza avergli mai comunicato nulla.
Quando spetta la prelazione?
La legge sulle locazioni di immobili urbani prevede che, se il locatore intende trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, debba darne comunicazione al conduttore con atto notificato, indicando prezzo e condizioni; il conduttore può esercitare la prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione (art. 38 L. 392/1978). Il diritto riguarda gli immobili adibiti alle attività che comportano contatti diretti con il pubblico.
Hai un caso simile? Puoi sottoporre i documenti allo Studio per una valutazione.
Richiedi una consulenzaCosa succede se il proprietario non lo avvisa?
Se il locatore non effettua la comunicazione o vende a un prezzo inferiore a quello comunicato, il conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente, pagando lo stesso prezzo (art. 39 L. 392/1978).
Ci sono esclusioni?
Sì: per esempio, la prelazione non spetta in caso di trasferimento al coniuge o a parenti entro il secondo grado. Conta anche la natura dell’attività svolta nel locale e la vendita del solo locale oppure di un intero edificio.
Cosa conviene fare subito?
Dalla pratica dello studio
In questi casi la prima cosa che chiediamo è la nota di trascrizione della vendita: da lì si ricavano la data da cui decorre il termine e il prezzo che andrebbe pagato per il riscatto.
Domande frequenti
DQuando spetta la prelazione?
RLa legge sulle locazioni di immobili urbani prevede che, se il locatore intende trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, debba darne comunicazione al conduttore con atto notificato, indicando prezzo e condizioni; il conduttore può esercitare la prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione (art. 38 L. 392/1978).
DCosa succede se il proprietario non lo avvisa?
RSe il locatore non effettua la comunicazione o vende a un prezzo inferiore a quello comunicato, il conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente, pagando lo stesso prezzo (art. 39 L. 392/1978).
DCi sono esclusioni?
RSì: per esempio, la prelazione non spetta in caso di trasferimento al coniuge o a parenti entro il secondo grado. Conta anche la natura dell'attività svolta nel locale e la vendita del solo locale oppure di un intero edificio.
DCosa conviene fare subito?
RChiedere una visura ipotecaria per conoscere data di trascrizione e prezzo dichiarato; Verificare il contratto di locazione e l'uso effettivo del locale; Valutare la disponibilità del prezzo, da versare nei tempi previsti.
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In sintesi
Il commerciante in affitto ha spesso il diritto di essere preferito se il locale viene venduto. Se il proprietario lo ignora, può riscattare l’immobile dall’acquirente entro sei mesi dalla trascrizione, allo stesso prezzo.
Hai una questione simile?
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche senza venire in studio: la consulenza si svolge a distanza, con i documenti inviati online, per telefono, su WhatsApp o in videochiamata dal computer. Sedi a Napoli, Roma e Bari.
Contenuto informativo aggiornato il 9 febbraio 2027. Non costituisce parere legale.
Testo preparato con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale, sotto la responsabilità dell’avv. Renato Giuseppe Fiorentino.
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La strada che di solito conviene
Le strade possibili
- Esercitare il riscatto dell’immobile nei confronti dell’acquirente, pagando lo stesso prezzo.
- Verificare prima se la prelazione spetta davvero, in base all’attività svolta e alle esclusioni.
- Rinunciare al riscatto e restare conduttore del nuovo proprietario.
Quale conviene di solito e perché
Dipende dal caso. Conviene anzitutto verificare se la prelazione spetta: contano l’attività svolta nel locale, le esclusioni (per esempio il trasferimento al coniuge o a parenti entro il secondo grado) e se è stato venduto il solo locale o un intero edificio. Poi conta la disponibilità del prezzo, da versare nei tempi previsti, e il rispetto del termine di sei mesi dalla trascrizione.
Cosa fare subito
- Chiedi una visura ipotecaria per conoscere data di trascrizione e prezzo dichiarato.
- Verifica il contratto di locazione e l’uso effettivo del locale.
- Valuta se puoi disporre del prezzo nei tempi previsti.
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto: questa indicazione non è una promessa di esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Segna subito la data di trascrizione della vendita: da lì decorre il termine di sei mesi.
- Conserva contratto di locazione, ricevute dei canoni e ogni comunicazione del proprietario.
- Per le norme (artt. 38 e 39 L. 392/1978), consulta i testi ufficiali su Normattiva.
Lo studio offre consulenza anche a distanza, con documenti inviati online, preventivo scritto prima dell’incarico e primo incontro in italiano; sedi di Napoli, Roma e Bari su appuntamento.