Kein Erbe kann gezwungen werden, Miteigentümer zu bleiben: Jeder kann jederzeit die Teilung verlangen (Art. 713 ital. ZGB). Ohne Einigung kommt zuerst die Mediation, dann das Gericht. Ist die Immobilie nicht sinnvoll teilbar, weist das Gericht sie dem Erben zu, der sie verlangt, gegen Ausgleichszahlung an die anderen, oder ordnet den Verkauf an.
Aus der Praxis der Kanzlei
Erbauseinandersetzungen über Immobilien sind ein großer Teil der Arbeit der Kanzlei, und viele Miterben leben in anderen Regionen oder im Ausland. Oft gelingt eine Einigung in der Mediation, an der die Beteiligten auch per Video teilnehmen können. Gelingt sie nicht, wird zuerst die bau- und katasterrechtliche Lage des Gebäudes geprüft, weil sie darüber entscheidet, ob eine Teilung überhaupt möglich ist.
In 30 Sekunden
Bis zur Teilung gehört die Immobilie den Erben gemeinsam: Jeder darf sie nutzen, ohne die anderen auszuschließen, über die gewöhnliche Verwaltung entscheidet die Mehrheit nach Anteilen. Wer seinen Erbteil an einen Dritten verkaufen will, muss ihn zuerst den Miterben anbieten. Ohne Einigung teilt das Gericht in Natur oder weist die Immobilie gegen Ausgleich zu bzw. lässt sie versteigern.
Rechtsgrundlagen
Wer entscheidet bis zur Teilung über das Haus?
Bis zur Teilung steht die geerbte Immobilie im Miteigentum der Erben. Jeder darf sie nutzen, sofern er ihre Zweckbestimmung nicht ändert und die anderen nicht an der gleichen Nutzung hindert (Art. 1102 ital. ZGB). Über die gewöhnliche Verwaltung entscheidet die Mehrheit, berechnet nach dem Wert der Anteile (Art. 1105).
Ein Erbe, der allein im Haus wohnt, schuldet den anderen nicht automatisch eine Miete. Nach dem Kassationshof (II. Zivilsenat, Urteil Nr. 12662 vom 13. Mai 2025) ist eine Entschädigung geschuldet, wenn die anderen Miteigentümer die Nutzung verlangt haben und daran gehindert wurden. Bei der Teilung muss jeder Erbe ohnehin über Einnahmen und Ausgaben abrechnen (Art. 723).
Kann ich nur meinen Anteil verkaufen?
Ja. Wer jedoch seinen Erbteil an jemanden verkaufen will, der nicht Miterbe ist, muss den Miterben den beabsichtigten Verkauf und den Preis zuerst mitteilen; diese haben zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht (Art. 732 ital. ZGB).
Wenn die Miterben nicht informiert wurden
Sie können den Anteil vom Käufer zum gleichen Preis zurückkaufen, solange die Erbengemeinschaft besteht (retratto successorio). Wer einen Erbteil kauft, sollte daher prüfen, ob das Vorkaufsverfahren eingehalten wurde.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Lage? Sie können der Kanzlei Ihre Unterlagen zur Prüfung senden, auch aus dem Ausland.
Beratung anfragenWie läuft es ohne Einigung ab?
Und wenn die Immobilie nicht teilbar ist?
„Bequem teilbar“ ist eine Immobilie nur, wenn selbständige und nutzbare Teile ohne unverhältnismäßige Kosten oder Wertverlust entstehen. Andernfalls gilt Art. 720 ital. ZGB:
Der Kassationshof hat bestätigt, dass das Gericht die Immobilie keinem Erben zuweisen darf, der dies nicht ausdrücklich beantragt hat (Beschluss Nr. 36736 vom 15. Dezember 2022), und dass eine Realteilung ausscheidet, wenn sie erhebliche Ausgleichszahlungen erfordern würde (II. Zivilsenat, Beschluss Nr. 3703 vom 18. Februar 2026).
Baurechtliche Mängel
Nach den Vereinigten Zivilsenaten des Kassationshofs (Urteil Nr. 25021 vom 7. Oktober 2019) gelten die baurechtlichen Vorschriften auch für die Erbteilung: Ein Gebäude mit nicht legalisierten Baumaßnahmen kann nicht geteilt werden. Eine frühe Prüfung spart Zeit und Kosten.
Und wenn ein Erbe im Ausland lebt?
Ein im Ausland lebender Erbe, der einverstanden ist, kann eine Vollmacht bei einem italienischen Konsulat oder vor einem Notar seines Landes mit Apostille unterzeichnen; ein Vertreter unterschreibt dann die Urkunde in Italien. Wirkt er nicht mit, werden die Klageschriften im Ausland zugestellt, innerhalb der EU nach der Verordnung (EU) 2020/1784. Das Verfahren läuft auch weiter, wenn er sich nicht beteiligt.
Häufige Fragen
FKann mein Miterbe den Verkauf für immer blockieren?
ANein. Jeder Erbe kann jederzeit die Teilung verlangen. Ist die Immobilie nicht teilbar, wird sie einem Erben gegen Ausgleich zugewiesen oder verkauft.
FMein Bruder wohnt im geerbten Haus. Muss er uns Miete zahlen?
ANicht automatisch. Eine Entschädigung ist in der Regel geschuldet, wenn die anderen Erben die Nutzung verlangt haben und ausgeschlossen wurden. Einnahmen und Ausgaben werden bei der Teilung abgerechnet.
FMuss ich für die Mediation nach Italien reisen?
ANicht unbedingt. Die Mediation kann per Video stattfinden, und man kann sich von einem Bevollmächtigten vertreten lassen.
FDarf ich meinen Anteil an einen Fremden verkaufen?
AJa, aber zuerst muss er den Miterben zum gleichen Preis angeboten werden; sie haben zwei Monate Zeit für ihr Vorkaufsrecht.
Weitere Ratgeber
Kurz gesagt
In Italien muss kein Erbe Miteigentümer bleiben. Bei Streit kommt zuerst die Mediation, dann das Gericht. Eine nicht teilbare Immobilie wird einem Erben, der sie verlangt, gegen Ausgleich zugewiesen oder verkauft. Wer seinen Erbteil an Dritte verkaufen will, muss ihn zuerst den Miterben anbieten. Erben im Ausland können per Vollmacht oder Video teilnehmen.
Fragen zu einer Immobilie oder einer Erbschaft in Italien?
Jeder Fall muss anhand der konkreten Unterlagen geprüft werden. Eine Reise nach Italien ist nicht nötig: Die Beratung erfolgt auch aus der Ferne, mit online übermittelten Unterlagen, per Telefon, WhatsApp oder Videogespräch. Das erste Gespräch findet auf Italienisch statt. Unterlagen in anderen Sprachen können eine beglaubigte Übersetzung erfordern. Persönliche Termine nach Vereinbarung in Neapel, Rom und Bari.
Amtliche Quellen
- Codice civile, Art. 713 (Normattiva)
- Codice civile, Art. 720 (Normattiva)
- Codice civile, Art. 723 (Normattiva)
- Codice civile, Art. 732 (Normattiva)
- Codice civile, Art. 1102 und 1105 (Normattiva)
- GvD 28/2010, Art. 5 – Mediation (Normattiva)
- Codice di procedura civile, Art. 791-bis (Normattiva)
- Verordnung (EU) 2020/1784 über die Zustellung (EUR-Lex)
Stand der Informationen: 5. Oktober 2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Text mit Hilfe von Werkzeugen der künstlichen Intelligenz erstellt und unter der Verantwortung von Avv. Renato Giuseppe Fiorentino am 5. Oktober 2026 geprüft.