Chi ha comprato un immobile insieme ad altri può sempre chiedere di sciogliere la comunione (art. 1111 c.c.). Se c’è accordo, si firma una divisione o una vendita dal notaio. Se l’accordo manca, si passa per la mediazione obbligatoria e poi per la divisione giudiziale. Il giudice attribuisce l’immobile a chi lo chiede, con un conguaglio, o lo vende all’asta.
In 30 secondi
Nessuno è obbligato a restare in comunione oltre i limiti di legge: la divisione si può chiedere sempre. Con l’accordo si vende, si acquista la quota o si divide dal notaio. Senza accordo servono mediazione e causa, che si chiude con l’attribuzione a chi la chiede o con l’asta. Ogni situazione va valutata sui documenti.
Da ricordare
5 anni
10 anni
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Posso essere costretto a restare comproprietario?
No. Ogni comproprietario può chiedere la divisione in qualunque momento (art. 1111, primo comma, c.c.). Ci sono solo due limiti:
- il giudice può concedere una dilazione fino a 5 anni, se lo scioglimento immediato pregiudica gli interessi degli altri;
- il patto di rimanere in comunione vale al massimo 10 anni e vincola anche gli aventi causa. Se è più lungo, si riduce a dieci anni.
Il pregiudizio si valuta in modo oggettivo, guardando alla comunione nel suo insieme e non alla convenienza del singolo (Cass. n. 36401/2022).
Le regole cambiano tra conviventi, fratelli o amici?
In linea generale no: si applicano le norme sulla comunione ordinaria (artt. 1100 e seguenti c.c.) e, per la divisione, quelle sulla divisione ereditaria (art. 1116 c.c.). Ci sono però alcune differenze:
- tra conviventi può esistere un contratto di convivenza che prevede la comunione dei beni (legge 76/2016): va letto prima di agire;
- tra comproprietari non eredi non c’è retratto: chi vende la propria quota non deve offrirla prima agli altri;
- l’esenzione fiscale prevista per separazioni e divorzi (art. 19 legge 74/1987) non si applica ai conviventi di fatto, secondo l’Agenzia delle Entrate (risposta a interpello n. 244/2022).
Hai un caso simile? Puoi sottoporre i documenti allo Studio per una valutazione.
Richiedi una consulenzaQuali sono le strade con l'accordo?
Cosa succede se uno non vuole dividere?
Si procede con la divisione giudiziale:
E il mutuo cointestato?
La divisione dell’immobile non cambia il contratto con la banca. Chi resta obbligato verso la banca lo decide la banca, con un accollo liberatorio o con l’estinzione del mutuo alla vendita. Conviene negoziarlo insieme all’accordo di divisione.
Domande frequenti
DPosso essere costretto a restare comproprietario?
RNo. Ogni comproprietario può chiedere la divisione in qualunque momento (art. 1111, primo comma, c.c.). Ci sono solo due limiti: il giudice può concedere una dilazione fino a 5 anni, se lo scioglimento immediato pregiudica gli interessi degli altri; il patto di rimanere in comunione vale al massimo 10 anni e vincola anche gli aventi causa. Se è più lungo, si riduce a dieci anni.
DLe regole cambiano tra conviventi, fratelli o amici?
RIn linea generale no: si applicano le norme sulla comunione ordinaria (artt. 1100 e seguenti c.c.) e, per la divisione, quelle sulla divisione ereditaria (art. 1116 c.c.). Ci sono però alcune differenze: tra conviventi può esistere un contratto di convivenza che prevede la comunione dei beni (legge 76/2016): va letto prima di agire; tra comproprietari non eredi non c'è retratto: chi vende la propria quota non deve offrirla prima agli altri; l'esenzione fiscale prevista per separazioni e divorzi (art. 19 legge 74/1987) non si applica ai conviventi di fatto, secondo l'Agenzia delle Entrate (risposta a interpello n. 244/2022).
DQuali sono le strade con l'accordo?
RVendita a un terzo e divisione del prezzo. Acquisto delle quote da parte di uno dei comproprietari. Divisione in natura dal notaio, se l'immobile si può frazionare in unità autonome.
DCosa succede se uno non vuole dividere?
RSi procede con la divisione giudiziale: Mediazione presso un organismo accreditato: per la divisione è condizione di procedibilità (art. 5 d.lgs. 28/2010). Citazione di tutti i comproprietari davanti al tribunale del luogo dell'immobile. Consulenza tecnica per stimare il bene e verificare se è comodamente divisibile. Contano gli aspetti strutturali e funzionali, non le preferenze soggettive (Cass. ord. n. 27984/2023).
Guide collegate
Tutte le guide: Diritto immobiliare e condominio →
In sintesi
Nessuno è obbligato a restare in comunione oltre i limiti di legge: la divisione si può chiedere sempre. Con l’accordo si vende, si acquista la quota o si divide dal notaio. Senza accordo servono mediazione e causa, che si chiude con l’attribuzione a chi la chiede o con l’asta. Ogni situazione va valutata sui documenti.
Hai una questione simile?
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche senza venire in studio: la consulenza si svolge a distanza, con i documenti inviati online, per telefono, su WhatsApp o in videochiamata dal computer. Sedi a Napoli, Roma e Bari.
Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 28 gennaio 2027. Non costituisce parere legale.
Pagina principale della materia: Casa, immobili e condominio: tutte le guide e come contattare lo studio →
La strada che di solito conviene
Le strade possibili
- Vendere l’immobile a un terzo e dividere il prezzo.
- Far acquistare le quote a uno dei comproprietari.
- Dividere in natura dal notaio, se l’immobile si può frazionare in unità autonome.
- Se l’accordo manca: mediazione e poi divisione giudiziale.
Quale conviene di solito e perché
Di solito conviene cercare prima l’accordo: vendita, acquisto delle quote o divisione dal notaio. Se l’accordo c’è anche sulle quote, la divisione a domanda congiunta evita una lite. Se uno non vuole dividere, la mediazione è comunque un passaggio obbligato prima della causa, che si chiude con l’attribuzione a chi la chiede o con l’asta.
Cosa fare subito
- Leggi l’atto di acquisto e un eventuale contratto di convivenza o patto di comunione.
- Verifica come è intestato il mutuo e cosa prevede la banca.
- Proponi per iscritto agli altri comproprietari una delle strade con accordo.
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto: questa indicazione non è una promessa di esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Tieni insieme atto di acquisto, visure e documenti sul mutuo.
- Scrivi le proposte agli altri comproprietari e conserva le risposte.
- Per le norme (art. 1111 c.c. e seguenti), consulta i testi ufficiali su Normattiva.
Lo studio offre consulenza anche a distanza, con documenti inviati online, preventivo scritto prima dell’incarico e primo incontro in italiano; sedi di Napoli, Roma e Bari su appuntamento.