Settembre 27, 2026

Surroga del mutuo: come cambiare banca senza costi

Con la surroga il mutuo passa a un’altra banca a condizioni migliori, senza penali né spese per il cliente. Come funziona e quali tempi deve rispettare la banca.

Banche e prodotti finanziari · A cura dell’avv. Renato Giuseppe Fiorentino · Aggiornato a settembre 2026 · Lettura: 3 minuti

Chi ha un mutuo con un tasso ormai poco conveniente non è obbligato a tenerlo fino alla fine. Con la surroga, detta anche portabilità, il debito residuo passa a un’altra banca che offre condizioni migliori, senza estinguere il mutuo e senza accenderne uno nuovo.

Cosa prevede la legge

La surroga è disciplinata dall’art. 120-quater del Testo Unico Bancario e si applica ai finanziamenti concessi a persone fisiche e microimprese. Le regole principali sono tre:

il cliente non paga penali né altri oneri alla banca originaria;
la nuova banca non può addebitare spese di istruttoria, perizia o notaio;
l’ipoteca non va cancellata e riscritta: si trasferisce automaticamente alla nuova banca con una semplice annotazione.

Sono nulli i patti che impediscono o rendono più onerosa la surroga per il cliente.

Come si procede

Confrontare le offerte: chiedere a più banche un preventivo scritto sul debito residuo e sulla durata desiderata.
Presentare la domanda alla nuova banca: è lei a occuparsi dei rapporti con la banca originaria.
Firmare l’atto di surrogazione: la nuova banca paga il debito residuo e subentra nel mutuo alle nuove condizioni.

Se la banca ritarda

La surroga deve perfezionarsi entro dieci giorni lavorativi dalla richiesta della nuova banca a quella originaria. Se il termine non è rispettato per cause imputabili alla banca originaria, questa deve pagare al cliente un indennizzo pari all’1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo, salva la prova del danno maggiore.

Quando conviene

La surroga conviene soprattutto quando mancano ancora molti anni alla fine del mutuo, perché gli interessi pesano di più nelle prime rate. È anche l’occasione per passare dal tasso variabile al fisso, o viceversa. Attenzione però alle polizze e ai prodotti collegati che la nuova banca potrebbe proporre: non devono diventare un costo nascosto.

Riferimenti

art. 120-quater TUB (d.lgs. n. 385/1993) · art. 1202 c.c.

La banca ostacola la surroga del tuo mutuo?

Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Lo Studio riceve a Napoli (P.zza G. Bovio 22) e a Forio d’Ischia (Via Vecchia 17).

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Avv. Renato Giuseppe Fiorentino

Avvocato civilista, titolare dello Studio Legale Fiorentino (Napoli e Forio d’Ischia). Si occupa di contenzioso bancario, successioni e donazioni, diritto di famiglia, contratti e diritto immobiliare.

Contenuto informativo aggiornato a settembre 2026. Non costituisce parere legale.

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