- Dopo aver pagato il mutuo, l’ipoteca sulla casa non scompare da sola: va cancellata e conviene verificarlo.
- Per i mutui, di norma la cancellazione non ha costi per il cliente.
- La cancellazione avviene con comunicazione all’Agenzia delle Entrate (Territorio) e non serve più il notaio per i mutui.
- Se la banca ritarda, puoi diffidarla e chiedere i danni.
Pubblicato il 13 ottobre 2026.
Perché l’ipoteca va cancellata
Anche dopo l’ultima rata, l’ipoteca resta iscritta nei registri. Se vuoi vendere la casa, fare un nuovo mutuo o donarla, l’ipoteca residua può bloccare tutto.
Le ipoteche concesse a garanzia di un mutuo hanno una durata di vent’anni, ma conviene non aspettare e farla cancellare subito.
Come si ottiene
Per i mutui con ipoteca, dopo l’estinzione la banca deve inviare la comunicazione di estinzione all’ufficio competente, senza spese per te (art. 40-bis del Testo unico bancario). In genere la banca la richiede d’ufficio.
Chiedi alla banca la conferma scritta e poi controlla con una visura ipotecaria che l’iscrizione sia stata cancellata.
Se la banca non lo fa
Scrivi una diffida con PEC. Se il ritardo ti ha causato un danno, per esempio una vendita saltata, puoi chiedere il risarcimento.
Per ipoteche diverse (non da mutuo) o per altri creditori la procedura può essere diversa e richiedere il notaio o il giudice.
Cosa controllare prima di vendere
Chiedi la visura aggiornata e verifica che non restino iscrizioni o trascrizioni. Un’ipoteca non cancellata può diventare un problema all’atto di vendita.
Conserva la lettera di estinzione e il conteggio finale del mutuo.
Caso frequente
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Una coppia di Napoli ha finito di pagare il mutuo da due anni. Quando prova a vendere casa, l’acquirente scopre che l’ipoteca risulta ancora iscritta. La banca dice che «ci vorrà tempo».
La soluzione migliore per te
- Subito: chiedi alla banca la prova di estinzione e fai una visura.
- Se la banca ritarda: invia una diffida scritta con un termine breve.
- Se hai già una vendita: avvisa il notaio: alcune soluzioni permettono di chiudere comunque con garanzie.
Cosa fare subito: Fai una visura ipotecaria e chiedi alla banca per iscritto la cancellazione. Nessuna strada garantisce un esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Verifica estinzione, visura e tempi e prepara la diffida alla banca.
- Valuta il danno se la vendita è saltata o ritardata.
- Coordina con il notaio la vendita in presenza di ipoteca.
Domande frequenti
Quanto costa?
Per i mutui, di norma nulla per il cliente. Chiedi conferma alla banca.
Quanto tempo ci vuole?
Dipende dalla banca e dall’ufficio. La legge prevede tempi brevi.
Serve il notaio?
Per i mutui di norma no. Per altre ipoteche può servire.
Posso chiedere i danni?
Sì, se il ritardo ti ha causato un danno provato.
Lo studio riceve a Napoli (P.zza Giovanni Bovio 22 e Via Monte di Dio 14), a Roma e a Bari, su appuntamento, e a distanza. Il primo incontro è in italiano.
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Fonti: Normattiva (d.lgs. 385/1993 art. 40-bis; c.c. artt. 2878 e seguenti). Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Testo redatto con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale e rivisto dall’avvocato.
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