Un problema che capita spesso. Persone, nomi e luoghi di questo caso sono inventati.
Caso tipico · Un problema che capita spesso
Persone, nomi e luoghi di questo caso sono inventati.
Finché l’eredità non è divisa, la casa appartiene a tutti gli eredi in comunione. Per affittarla ai turisti il consenso di tutti non è sempre necessario: la risposta dipende dal caso e dal tipo di locazione, e per gli atti di amministrazione ordinaria decide la maggioranza, calcolata sul valore delle quote. Gli incassi, però, spettano a tutti in proporzione.
In 30 secondi
Se l'affitto turistico di una casa ancora indivisa sia amministrazione ordinaria va valutato caso per caso; per l'amministrazione ordinaria decide la maggioranza calcolata sul valore delle quote. Per le locazioni oltre nove anni serve il consenso di tutti. Chi gestisce deve dividere gli incassi e rendere il conto agli altri eredi.
Riferimenti normativi
Il caso tipico
Questo è un caso tipico. Tre fratelli ereditano dal padre un appartamento nel centro di Sorrento. Uno dei tre, che vive in zona, vuole affittarlo ai turisti da aprile a ottobre e si offre di occuparsi di tutto. Il secondo fratello è d'accordo, la sorella, che vive al Nord, no: preferirebbe vendere.
Chi decide sulla casa non ancora divisa?
Alla casa ereditata e non ancora divisa si applicano le regole sulla comunione (artt. 1100 e seguenti c.c.). Per gli atti di amministrazione ordinaria decide la maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle quote (art. 1105 c.c.). Se la maggioranza non si forma, o le decisioni non vengono eseguite, ciascuno può rivolgersi al giudice.
Per gli atti che vanno oltre l’amministrazione ordinaria serve una maggioranza più ampia, e per le locazioni di durata superiore a nove anni serve il consenso di tutti (art. 1108 c.c.).
Hai un caso simile? Puoi sottoporre i documenti allo Studio per una valutazione, anche a distanza.
Un affitto ai turisti è amministrazione ordinaria?
Va valutato caso per caso. La locazione ordinaria di un bene comune è considerata gestione ordinaria; per l'affitto turistico, che può cambiare il modo di usare la casa, serve guardare la durata, la frequenza e le condizioni concrete. Se si tratta di amministrazione ordinaria, nel nostro caso tipico i due fratelli che insieme hanno due terzi delle quote potrebbero deciderla anche senza la sorella. La sorella però ha diritto alla sua parte degli incassi, al netto delle spese, e a un rendiconto periodico.
Le tre strade possibili
E se un fratello affitta da solo, senza decisione?
Ogni erede può usare la casa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso (art. 1102 c.c.). Trasformarla in una piccola attività a proprio esclusivo vantaggio va oltre questo limite. Gli altri eredi possono opporsi e, in ogni caso, chiedere la loro quota dei canoni e il rendiconto.
Cosa serve per affittare ai turisti in regola?
Oltre all’accordo tra eredi, chi gestisce deve curare gli adempimenti delle locazioni turistiche: il codice identificativo nazionale (CIN), la comunicazione degli ospiti alla Questura, le regole regionali e comunali e il regime fiscale degli incassi. È bene stabilire per iscritto chi se ne occupa e chi ne risponde.
Cosa fare, passo per passo
- 1
Ricostruire le quote dalla successione
- 2
Decidere insieme e metterlo per iscritto
- 3
Fissare rendiconto e ripartizione
- 4
Curare CIN e adempimenti
- 5
Se c'è lite: mediazione, poi giudice
Dalla pratica dello studio
Quando i fratelli non sono d'accordo sull'uso della casa ereditata chiediamo la dichiarazione di successione, la visura catastale e un prospetto di incassi e spese. Spesso un accordo scritto di gestione evita la causa di divisione.
Domande frequenti
DChi decide sulla casa non ancora divisa?
RAlla casa ereditata e non ancora divisa si applicano le regole sulla comunione (artt. 1100 e seguenti c.c.). Per gli atti di amministrazione ordinaria decide la maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle quote (art. 1105 c.c.).
DUn affitto ai turisti è amministrazione ordinaria?
RVa valutato caso per caso. La locazione ordinaria di un bene comune è considerata gestione ordinaria; per l'affitto turistico, che può cambiare il modo di usare la casa, serve guardare la durata, la frequenza e le condizioni concrete. Se si tratta di amministrazione ordinaria, nel nostro caso tipico i due fratelli che insieme hanno due terzi delle quote potrebbero deciderla anche senza la sorella. La sorella però ha diritto alla sua parte degli incassi, al netto delle spese, e a un rendiconto periodico.
DE se un fratello affitta da solo, senza decisione?
ROgni erede può usare la casa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso (art. 1102 c.c.). Trasformarla in una piccola attività a proprio esclusivo vantaggio va oltre questo limite. Gli altri eredi possono opporsi e, in ogni caso, chiedere la loro quota dei canoni e il rendiconto.
DCosa serve per affittare ai turisti in regola?
ROltre all'accordo tra eredi, chi gestisce deve curare gli adempimenti delle locazioni turistiche: il codice identificativo nazionale (CIN), la comunicazione degli ospiti alla Questura, le regole regionali e comunali e il regime fiscale degli incassi. È bene stabilire per iscritto chi se ne occupa e chi ne risponde.
Guide collegate
Divisione ereditaria: la pagina dello Studio →
In sintesi
Per affittare ai turisti la casa ereditata e non divisa, se l'affitto è amministrazione ordinaria basta la maggioranza per valore delle quote, ma il caso va valutato; per le locazioni oltre nove anni serve il consenso di tutti. Gli incassi vanno divisi e chi gestisce deve rendere il conto.
Hai una questione simile in penisola sorrentina, in costiera o nell’area stabiese?
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Non serve venire in studio: la consulenza si svolge anche a distanza, con i documenti inviati online, per telefono, su WhatsApp o in videochiamata. Si riceve su appuntamento a Napoli, Roma e Bari.
Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 4 maggio 2027. Non costituisce parere legale.
Testo preparato con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale, sotto la responsabilità dell’avv. Renato Giuseppe Fiorentino.