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Une fois parfaite, la donation ne peut pas être retirée pour un simple repentir : elle ne peut être révoquée que pour ingratitude ou survenance d’enfants. Si elle porte atteinte à la part réservée aux proches parents, elle peut être réduite après le décès du donateur. Celui qui achète un bien immobilier donné, et celui qui le reçoit en donation, doit connaître les risques et les nouveautés introduites par la loi 182/2025. Avec une planification bien faite, de nombreux problèmes sont évités.
Donner la maison à ses enfants semble la manière la plus simple de « régler les choses ». C’est souvent le cas, mais pas toujours : une donation mal faite peut provoquer des litiges entre frères et sœurs, des difficultés avec les banques et des doutes pour l’acheteur. Ce guide explique les problèmes les plus fréquents, comment se défendre et comment le Cabinet vous assiste.
Références normatives et jurisprudentielles
Qu’est-ce que la donation et comment la faire
La donation est le contrat par lequel une partie, par esprit de libéralité, enrichit l’autre en disposant d’un droit qui lui appartient ou en assumant envers elle une obligation (art. 769 c.c.). La donation doit être faite par acte public, sous peine de nullité (art. 782 c.c.). Fait exception la donation de faible valeur portant sur des biens meubles, valable même sans acte public s’il y a eu remise (art. 783 c.c.).
La donation peut aussi se faire de manière indirecte, par exemple en payant le prix d’une maison achetée par l’enfant : ici, le problème est souvent de comprendre s’il s’agit d’une véritable donation indirecte et comment elle influe sur la succession.
Pour les actes qui exigent un notaire, le Cabinet s’appuie sur le notaire Marco Fiorentino, dont l’étude notariale est autonome et distincte ; chaque client est libre de choisir son notaire.
Cas fréquent
Un problème qui arrive souvent. Cas fréquent décrit de manière générale : les noms, les lieux et les détails ne se réfèrent à aucune personne ni dossier réels.
Deux parents donnent à leur fils aîné l’appartement familial, pensant lui rendre « un service ». À la mort des parents, l’autre enfant découvre que la valeur de la maison réduit fortement sa part réservée et demande de remettre en cause la donation.
Les problèmes les plus fréquents
- Atteinte à la réserve héréditaire : les donations dont la valeur excède la quotité disponible sont soumises à réduction jusqu’à concurrence de cette quotité, et seulement après épuisement de la valeur des biens légués par testament (art. 555 c.c.) ; la réduction peut être demandée par les héritiers réservataires (art. 536 c.c. et art. 557 c.c.).
- Rapport à la succession : les enfants, leurs descendants et le conjoint qui viennent à la succession doivent rapporter aux cohéritiers ce qu’ils ont reçu par donation, sauf dispense, qui ne vaut que dans les limites de la quotité disponible (art. 737 c.c.).
- Révocation : la donation peut être révoquée pour ingratitude ou pour survenance d’enfants (art. 800 c.c. et suivants).
- Achat de biens immobiliers donnés : celui qui achète un bien provenant d’une donation craint depuis toujours que les héritiers réservataires puissent agir ; la loi 182/2025 (art. 44) est intervenue sur ce point.
- Donations « dissimulées » ou faites par virement : les libéralités résultant d’actes autres que la donation (par exemple un virement ou le paiement du prix d’un achat fait par d’autres) sont soumises aux règles sur la révocation et sur la réduction (art. 809 c.c.) ; une donation directe sans acte public est en revanche nulle (art. 782), sauf la faible valeur des seuls biens meubles avec remise (art. 783).
Vous avez un cas similaire ? Vous pouvez soumettre vos documents au Cabinet pour une évaluation, même à distance.
Réserver une consultationDonner en sécurité : les voies possibles
Il n’existe pas de solution valable pour tous : le choix dépend du patrimoine, de la famille et des objectifs.
| Voie | Quand elle a du sens | Ce qu’il faut évaluer |
|---|---|---|
| Donation directe | On veut transférer un bien immédiatement | Effets sur la réserve héréditaire, sur le rapport à la succession et sur la vente future |
| Donation avec réserve d’usufruit | Le donateur veut continuer à utiliser le bien | Coûts fiscaux et risques en cas de vente |
| Vente au lieu de donation | L’enfant a des moyens propres pour payer | Preuve du paiement : une vente simulée est un risque |
| Testament | Il n’est pas nécessaire de transférer maintenant | Respect de la part réservée |
| Pacte de famille (art. 768-bis c.c.) | On veut transférer une entreprise ou des parts sociales à un ou plusieurs descendants | Participent le conjoint et tous les héritiers réservataires, à indemniser sauf renonciation ; l’acte public est exigé sous peine de nullité ; ce qui est reçu n’est soumis ni au rapport à la succession ni à la réduction |
Vous êtes dans cette situation ? Parlons-en.
Les nouveautés de la loi 182/2025 sur le bien immobilier donné
La loi 182/2025 (art. 44), en vigueur depuis le 18 décembre 2025, a modifié le régime de l’action des héritiers réservataires à l’égard de ceux qui acquièrent des biens provenant d’une donation. Compte la date d’ouverture de la succession du donateur : les nouvelles règles s’appliquent aux successions ouvertes après le 18 décembre 2025. Pour les successions ouvertes auparavant, le texte antérieur restait applicable si la demande de réduction, ou un acte d’opposition à la donation, était notifiée et transcrite dans les six mois, c’est-à-dire avant le 18 juin 2026 ; ce délai écoulé, les nouvelles règles s’appliquent aussi aux successions antérieures. Avec les nouvelles règles, la réduction ne porte pas préjudice aux tiers qui ont acquis du donataire, lequel doit compenser en argent les héritiers réservataires (art. 563 c.c.) ; les charges et les hypothèques demeurent efficaces (art. 561 c.c.).
Nous avons consacré deux approfondissements : la réforme de l’art. 563 et la loi 182/2025 et achat de biens immobiliers donnés : ce qui change avec la loi 182/2025.
Comment se défendre
Si vous avez reçu une donation : conservez l’acte, les preuves des paiements et les documents sur la valeur des biens ; avant de vendre ou d’hypothéquer, évaluez avec un juriste l’exposition économique envers les héritiers réservataires : le bien cédé ou hypothéqué ne revient en principe pas contre les tiers, mais le donataire reste tenu de compenser en argent.
Si vous êtes un héritier réservataire lésé : l’action en réduction a des règles et des délais précis, et l’héritier réservataire qui n’a pas accepté la succession sous bénéfice d’inventaire ne peut, en règle générale, demander la réduction des donations (art. 564 c.c.) ; voir action en réduction et atteinte à la réserve et le calcul de la part avec la réunion fictive. Avant le procès, la médiation est en règle générale nécessaire, car il s’agit d’un litige en matière de successions (art. 5 du décret législatif 28/2010).
Si vous voulez acheter une maison donnée : vérifiez la provenance du bien, si la succession du donateur est déjà ouverte et quand (avant ou après le 18 décembre 2025) et s’il existe des demandes de réduction ou des actes d’opposition transcrits ; demandez une consultation avant la promesse de vente.
Comment le Cabinet vous assiste
- Planification de la donation, avec comparaison des alternatives.
- Vérification de la provenance des biens immobiliers avant un achat ou un prêt.
- Action en réduction, rapport à la succession et partage entre les héritiers.
- Médiation et négociation pour clore les litiges familiaux.
- Consultation à distance dans toute l’Italie.
Pour les actes qui exigent un notaire, le Cabinet s’appuie sur le notaire Marco Fiorentino, dont l’étude notariale est autonome et distincte ; chaque client est libre de choisir son notaire.
Où reçoit le Cabinet
Le Cabinet d’avocats Fiorentino reçoit sur rendez-vous à Naples (Piazza Giovanni Bovio 22, siège principal, et Via Monte di Dio 14), à Rome (Via Giorgio Ribotta 21) et à Bari (Corso Giuseppe Mazzini 61). Il assiste particuliers et entreprises de Naples et de sa province et de la Campanie et, grâce à la consultation à distance, de toute l’Italie : les documents s’envoient en ligne et l’entretien se déroule par téléphone, sur WhatsApp ou en visioconférence.
Pour les détails, voir la page Où nous trouver et contacts.
Questions fréquentes
QLa donation peut-elle être révoquée ?
RPas pour un simple repentir. La donation est nulle si l’acte public fait défaut (art. 782) et peut être révoquée pour ingratitude ou pour survenance d’enfants (art. 800).
QDonner la maison aux enfants évite-t-il la succession ?
RNon : la donation n’efface pas la part réservée aux autres proches, qui peuvent demander de la réduire après le décès.
QVaut-il mieux donner ou vendre ?
RCela dépend du cas. Une vente simulée est risquée ; une donation bien faite peut convenir. Une évaluation préalable est nécessaire.
QQu’est-ce qui change avec la loi 182/2025 ?
RPour les successions ouvertes après le 18 décembre 2025, la réduction ne porte pas préjudice à celui qui a acquis du donataire, lequel doit compenser en argent les héritiers réservataires. Voir les approfondissements associés.
QFaut-il un notaire pour donner ?
REn règle générale oui, car l’acte public est exigé sous peine de nullité ; seule exception : la faible valeur de biens meubles avec remise. Le Cabinet s’appuie sur le notaire Marco Fiorentino, dont l’étude est autonome et distincte ; chaque client est libre de choisir son notaire.
QPuis-je être assisté à distance ?
ROui, depuis toute l’Italie.
Guides et pages associés
Vous devez donner, recevoir ou acheter un bien immobilier donné à Naples ?
Chaque situation doit être évaluée sur les documents du cas concret. Vous pouvez vous adresser au Cabinet depuis toute l’Italie, même sans venir au cabinet : la consultation se déroule à distance, avec les documents envoyés en ligne, par téléphone, sur WhatsApp ou en visioconférence. Bureaux sur rendez-vous à Naples (Piazza Giovanni Bovio 22 et Via Monte di Dio 14), Rome et Bari.
Sources officielles
Contenu informatif mis à jour le 4 octobre 2026. Ne constitue pas un avis juridique.
Page principale de la matière : Successions et donations à Naples : tous les guides et comment contacter le cabinet →
La voie qui convient généralement
Les voies possibles
- Donation directe, si vous voulez transférer le bien immédiatement.
- Donation avec réserve d’usufruit, si vous voulez continuer à utiliser la maison.
- Vente, si l’acheteur a des moyens propres pour payer.
- Testament, s’il n’est pas nécessaire de transférer maintenant.
Laquelle convient généralement et pourquoi
Cela dépend du cas. Comptent le patrimoine, la famille et vos objectifs. Une donation bien faite peut convenir, mais elle influe sur la part réservée aux proches parents et sur la vente future. Une vente simulée est risquée, car le paiement doit être prouvé. Le schéma doit être évalué avant de signer, car une erreur se découvre généralement de nombreuses années plus tard.
Que faire tout de suite
- Rassemblez les actes, les preuves des paiements et les documents sur la valeur des biens.
- Vérifiez la provenance du bien immobilier et s’il existe des demandes de réduction transcrites.
- Faites évaluer le schéma par l’avocat et par le notaire avant la promesse de vente ou l’acte.
Chaque situation doit être évaluée sur les documents du cas concret : cette indication n’est pas une promesse de résultat.
Comment Me Fiorentino peut vous accompagner
- Si vous achetez une maison provenant d’une donation, demandez une consultation avant la promesse de vente.
- Si vous avez reçu un bien en donation, avant de le vendre ou de l’hypothéquer, évaluez avec un juriste l’exposition économique envers les héritiers réservataires.
- Si vous pensez avoir été lésé dans votre part réservée, vérifiez les délais de l’action en réduction et rappelez-vous qu’en règle générale la médiation est d’abord nécessaire.
Le cabinet offre aussi des consultations à distance, avec les documents envoyés en ligne, et vous remet un devis écrit avant la mission. Je reçois sur rendez-vous à Naples, Rome et Bari.
Pour approfondir donations et patrimoine
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Traduit de l’original italien ; mis à jour le 18 octobre 2026.
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