Se dopo l'acquisto trovi vizi che non vedevi, devi denunciarli al venditore entro 8 giorni dalla scoperta; l'azione si prescrive in un anno dalla consegna.
- Il venditore risponde dei vizi che rendono la casa inadatta all'uso o ne diminuiscono il valore in modo apprezzabile (art. 1490 c.c.).
- Puoi chiedere la riduzione del prezzo o, nei casi più gravi, lo scioglimento del contratto (art. 1492 c.c.).
- Il termine per denunciare è di 8 giorni dalla scoperta; l'azione si prescrive in un anno dalla consegna (art. 1495 c.c.).
Aggiornato il 27 ottobre 2026.
Che cosa sono i vizi nascosti
Sono difetti che non si vedevano al momento dell'acquisto e che incidono sull'uso della casa o sul suo valore. Un esempio frequente è l'umidità che esce dopo le prime piogge. Un difetto evidente, che l'acquirente poteva notare con la normale attenzione, non dà gli stessi diritti.
Quanto tempo hai per agire
Hai 8 giorni dalla scoperta per denunciare il vizio al venditore, salvo un termine diverso previsto dalla legge o dal contratto. Poi hai un anno dalla consegna per fare causa (art. 1495 c.c.). La denuncia non serve se il venditore ha riconosciuto il vizio o lo ha nascosto.
Che cosa puoi chiedere
- Riduzione del prezzo: di solito è la strada per farsi rimborsare i lavori di riparazione.
- Risoluzione del contratto: si valuta quando il difetto rende la casa inutilizzabile, e servono prove più forti.
Per i gravi difetti di costruzione, nei confronti dell'impresa costruttrice, esiste una disciplina diversa (art. 1669 c.c.).
La soluzione migliore per te
- Appena scopri il vizio: invia una denuncia scritta con PEC o raccomandata e fai documentare il difetto da un tecnico. È il passo che conta di più, perché i termini sono brevi.
- Se il vizio si può riparare: di solito conviene chiedere la riduzione del prezzo, cioè il rimborso del costo dei lavori, piuttosto che sciogliere la vendita.
- Se il venditore non risponde: si prova prima una trattativa o una mediazione con l'assistenza dell'avvocato; la causa resta l'ultima strada.
Cosa fare subito: scrivi la data in cui hai scoperto il difetto, scatta foto, conserva l'atto di vendita e gli annunci. Nessuna strada garantisce un esito.
Come può seguirti l'avv. Fiorentino
- Controlla i termini e prepara la denuncia al venditore.
- Ti indica come far documentare il vizio da un tecnico.
- Valuta con te se conviene trattare o fare causa.
Documenti utili per il primo colloquio
Per valutare la tua situazione senza perdere tempo, porta o invia online, se li hai:
- l'atto di vendita e l'eventuale contratto preliminare;
- foto e video dei difetti, con la data in cui li hai scoperti;
- annunci, email e messaggi scambiati con il venditore o l'agenzia;
- preventivi o relazione di un tecnico sul costo delle riparazioni;
- ogni denuncia già inviata al venditore, con la ricevuta di PEC o raccomandata.
Se manca qualcosa, il colloquio si fa lo stesso: lo studio ti dice come recuperarlo.
Domande frequenti
Gli 8 giorni partono dall'acquisto?
No, partono dalla scoperta del vizio. Il termine di un anno per agire parte invece dalla consegna.
E se ho comprato "così com'è"?
Le clausole che limitano la garanzia non valgono se il venditore conosceva il vizio e l'ha taciuto. Va letto l'atto.
Posso farmi rimborsare i lavori?
Di solito attraverso la riduzione del prezzo, se provi il vizio e il costo.
Lo studio riceve a Napoli (P.zza Giovanni Bovio 22 e Via Monte di Dio 14), a Roma (Via Giorgio Ribotta 21) e a Bari (C.so Giuseppe Mazzini 61), su appuntamento, e a distanza.
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Fonti: Codice civile, artt. 1490, 1492, 1495 e 1669, Normattiva. Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Questo testo è stato preparato con l'aiuto di strumenti di intelligenza artificiale.
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