- Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025, la riduzione della donazione non pregiudica i terzi a cui il donatario ha venduto gli immobili (art. 563 c.c.).
- Il donatario deve però compensare in denaro i legittimari, nei limiti necessari a integrare la loro quota.
- Le ipoteche e i pesi messi dal donatario restano efficaci (art. 561 c.c.).
Aggiornato il 19 ottobre 2026.
Cosa è cambiato
La legge 2 dicembre 2025, n. 182 (art. 44), in vigore dal 18 dicembre 2025, ha modificato gli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile. Prima il legittimario poteva, in certi casi, farsi restituire l’immobile anche da chi lo aveva comprato dal donatario. Oggi, salvo che la domanda di riduzione sia stata trascritta (art. 2652 n. 1 c.c.), chi ha comprato non perde il bene.
Il credito in denaro
Il legittimario leso non resta senza tutela: il donatario è obbligato a compensarlo in denaro, nei limiti in cui serve a integrare la quota riservata. Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, chi ha ricevuto il bene a titolo gratuito dal donatario deve compensare i legittimari nei limiti del vantaggio che ha avuto (art. 563 c.c.).
Quando si applica
Le nuove regole valgono per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025. Per le successioni aperte prima restava il vecchio testo, a certe condizioni di notifica e trascrizione entro sei mesi. Quella finestra è chiusa dal 18 giugno 2026. Per tutti i dettagli vedi la guida sulla casa ricevuta in donazione.
Casi frequenti
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Caso 1. La casa venduta dal donatario. Una madre dona la casa al figlio maggiore. Il figlio la vende a una coppia e poi la madre muore. Il fratello, leso, chiede la riduzione. La coppia che ha comprato non perde la casa. Il fratello può però chiedere al donatario la somma necessaria a coprire la sua quota.
Caso 2. La casa con il mutuo. Un padre dona un appartamento alla figlia. La figlia lo ipoteca per un mutuo. Alla morte del padre, gli altri figli chiedono la riduzione. L’ipoteca resta valida e la banca non perde la garanzia. La figlia dovrà però compensare in denaro gli altri figli per il minor valore del bene, nei limiti necessari.
La soluzione migliore per te
- Se hai ricevuto una donazione: prima di vendere o ipotecare, calcola quanto potresti dover versare ai legittimari: di solito conviene farlo con una stima aggiornata del bene.
- Se sei il legittimario leso: la strada più concreta è chiedere il pagamento della differenza al donatario; se ci sono immobili ancora in suo possesso, valuta la trascrizione della domanda.
- Se vuoi comprare una casa donata: controlla se la successione del donante è già aperta e se risultano domande trascritte: ora il rischio è molto più basso, ma il controllo resta utile.
Cosa fare subito: metti insieme atto di donazione, visure e date. Nessuna strada garantisce un esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Stima con te l’esposizione in denaro del donatario verso i legittimari.
- Controlla trascrizioni, ipoteche e date della successione.
- Prepara richiesta di pagamento, mediazione e causa.
Domande frequenti
Chi compra una casa donata rischia di perderla?
Di regola no, per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 (art. 563 c.c.), salvo domanda di riduzione trascritta.
Il legittimario perde la tutela?
No: ha un credito in denaro verso il donatario.
Cosa succede se il donatario non ha soldi?
Se è insolvente, chi ha ricevuto il bene gratis dal donatario deve compensare nei limiti del vantaggio avuto (art. 563 c.c.).
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Fonti: legge 2 dicembre 2025, n. 182, art. 44 (Normattiva), Codice civile artt. 561-563, 2652. Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Questo testo è stato scritto con l’aiuto dell’intelligenza artificiale e controllato dall’autore.
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