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- El contrato preliminar (compromiso) obliga a firmar después el definitivo, pero no transfiere la propiedad.
- Para una casa debe constar por escrito, de lo contrario es nulo; debe registrarse y, si se hace en escritura notarial, puede transcribirse.
- Las sumas entregadas deben calificarse bien: un anticipo no es unas arras confirmatorias.
- Si el vendedor no se presenta ante el notario, además de la indemnización se puede pedir una sentencia que transfiera la propiedad (art. 2932 c.c.).
Actualizado el 14 de octubre de 2026.
La compra de un inmueble pasa casi siempre por un paso intermedio: el contrato preliminar, llamado comúnmente «compromiso». Muchos se preguntan por qué no se va directamente al notario para la escritura. En esta guía encontrará para qué sirve, qué reglas de forma valen, cómo funcionan las arras y qué puede hacer si la otra parte no firma.
¿Qué es el contrato preliminar?
Es el contrato por el que una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro el contrato definitivo, es decir, la escritura. Si la obligación afecta tanto al vendedor como al comprador se habla de preliminar bilateral; si vincula a una sola parte, dejando a la otra libre de decidir, de preliminar unilateral. El preliminar crea la obligación de vender y comprar, pero todavía no transfiere la propiedad.
¿Para qué sirve el contrato preliminar?
- Ganar tiempo: se bloquea el negocio y se aplaza la firma final, por ejemplo para obtener la hipoteca o preparar los documentos.
- Comprobar que todo está en orden: en el período entre el preliminar y la escritura se verifican procedencia, hipotecas, conformidad urbanística y catastral, y uno se protege de cambios negativos.
¿Qué reglas valen para la forma, el registro y la transcripción?
¿Es obligatoria la forma escrita?
El preliminar debe tener la misma forma que el contrato definitivo (art. 1351 c.c.): para una casa se requiere la forma escrita, de lo contrario es nulo. También una eventual resolución de mutuo acuerdo debe hacerse por escrito.
¿Cómo se registra el preliminar?
El preliminar debe registrarse en la Agenzia delle Entrate dentro del plazo legal, que por regla general es de veinte días desde la fecha del acto. Los importes e impuestos dependen del contenido, por ejemplo de las sumas entregadas: conviene hacerlos calcular de antemano.
¿Cuándo se puede transcribir el preliminar?
Si el preliminar se redacta en escritura notarial (o en documento con firma autenticada) puede ser transcrito en los registros inmobiliarios (art. 2645-bis c.c.).
La transcripción tiene un efecto prenotativo: si el vendedor vende la misma casa a un tercero, o si sobrevienen hipotecas o embargos, quien ha transcrito está en una posición mucho más protegida. Es útil sobre todo cuando entre el preliminar y la escritura pasa mucho tiempo.
¿Qué cambia si recibo las llaves por adelantado?
Si el vendedor entrega las llaves antes de la escritura (preliminar con efectos anticipados), quien las recibe es por regla general un simple tenedor y no un poseedor: habitar la casa antes de la escritura no basta, por sí solo, para que opere la usucapión.
¿Qué diferencia hay entre anticipo y arras confirmatorias?
Al preliminar se entrega a menudo una suma, y es importante calificarla correctamente:
- el anticipo es un adelanto del precio, que debe devolverse si la venta no se concluye;
- las arras confirmatorias (art. 1385 c.c.) tienen también función de garantía y de liquidación anticipada del daño.
El nombre dado a la suma en el contrato cuenta, pero cuentan también la voluntad de las partes y las cláusulas. Una fórmula genérica o contradictoria es fuente de pleitos. Para las arras penitenciales, que permiten desistir perdiéndolas, vea la guía dedicada enlazada más abajo.
¿Qué hacer si una parte no cumple?
Si una parte se echa atrás o no se presenta ante el notario, tiene varios caminos:
- desistir del contrato y retener las arras, si el incumplidor es quien las ha entregado;
- desistir y exigir el doble de las arras, si el incumplidor es quien las ha recibido;
- pedir la resolución o la ejecución del contrato, con indemnización del daño que debe probarse según las reglas generales;
- pedir al juez la ejecución en forma específica (art. 2932 c.c.): una sentencia que produce los efectos del contrato no celebrado y transfiere la propiedad, siempre que usted pague u ofrezca el precio restante. La demanda debe transcribirse.
En todo caso se requiere un incumplimiento que no sea de escasa importancia. Para las controversias sobre derechos reales se prevé, por regla general, la mediación obligatoria antes del juicio.
¿Por qué contar con la asistencia de un abogado?
La redacción de un preliminar no es una formalidad. Las asechanzas son muchas: en los inmuebles en construcción la ley impone contenidos obligatorios y garantías; en los inmuebles procedentes de donación existe el riesgo de reivindicaciones de los herederos, que debe gestionarse con cláusulas específicas; en el «preliminar de preliminar» la validez depende de un interés concreto de las partes.
Antes de firmar conviene hacer controlar procedencia, hipotecas, conformidad urbanística y catastral, fecha de la escritura y cláusulas suspensivas, por ejemplo la obtención de la hipoteca.
El camino que suele convenir
Los caminos posibles
- Ir directamente al notario para la escritura.
- Firmar antes un preliminar escrito, registrado y, si es útil, transcrito.
- Si la otra parte no firma: desistimiento con arras, resolución con indemnización, o sentencia ex art. 2932 c.c.
Cuál suele convenir y por qué
Por lo general conviene un preliminar escrito con cuidado, con las sumas calificadas con claridad y, cuando pasa mucho tiempo antes de la escritura, la transcripción. Si la escritura fracasa, la elección entre desistimiento, resolución y sentencia depende de quién sea el incumplidor, de cómo se haya definido la arras y de cuánto quiera todavía comprar la casa. Depende del caso y de los documentos.
Qué hacer de inmediato
- Lleve el borrador del preliminar antes de firmarlo, con los documentos del inmueble.
- Compruebe cómo califica el contrato las sumas entregadas: anticipo o arras.
- Verifique el registro y la eventual transcripción; reúna procedencia, hipotecas y conformidad urbanística y catastral.
Cada situación debe valorarse a partir de los documentos del caso concreto: esta indicación no es una promesa de resultado.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el contrato preliminar de venta (compromiso)?
Es el contrato por el que una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro el contrato definitivo, es decir, la escritura. Todavía no transfiere la propiedad.
¿Debe ser escrito el preliminar?
Sí: debe tener la misma forma que el contrato definitivo, por lo que para una casa se requiere la forma escrita, de lo contrario es nulo.
¿Qué diferencia hay entre anticipo y arras confirmatorias?
El anticipo es un adelanto del precio, que debe devolverse si la venta no se concluye. Las arras confirmatorias (art. 1385 c.c.) sirven también de garantía y liquidan por anticipado el daño: quien desiste por el incumplimiento ajeno puede retenerlas o pedir el doble.
¿Qué se puede hacer si el vendedor no se presenta ante el notario?
Además de la indemnización de los daños, se puede pedir al juez la ejecución en forma específica (art. 2932 c.c.): una sentencia que produce los efectos del contrato no celebrado, pagando u ofreciendo el precio restante.
¿Para qué sirve transcribir el preliminar?
La transcripción en los registros inmobiliarios tiene un efecto prenotativo: si el vendedor vende el mismo inmueble a otro, la transcripción protege a quien firmó el preliminar.
Fuentes: Normattiva, Código Civil, arts. 1351, 1385, 2645-bis y 2932. Autor: abog. Renato Giuseppe Fiorentino, Colegio de Abogados de Nápoles. Texto informativo, no sustituye un dictamen sobre su caso.
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Traducido del original italiano; actualizado el 18 de octubre de 2026.
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